積算評価は797万円増えたのに、10年IRRは1.72pt下がった｜木造の建築費23.0％上昇を積算・修繕費・保険へ同時反映して検証

建築費が上がっている、という話はよく聞きます。しかし収益物件の投資家にとって、それは得なのか損なのか。この問いに数字で答えた記事は、意外なほど見当たりません。

建築費の上昇は、中古の収益物件に対して少なくとも4つの経路で同時に効きます。再調達価格が上がって積算評価（＝銀行が貸せる額）が増えるというプラスの経路と、修繕費・火災保険の保険金額・固定資産税の評価額が上がってNOIを削るというマイナスの経路です。片方だけを見れば「建築費インフレは既存オーナーに有利」とも「不利」とも言えてしまいます。

そこで今回は、国税庁が毎年公表している一次資料をもとに木造の建築費上昇率を確定させ、その同じ上昇率を積算評価・修繕費・大規模修繕費・保険料に同時に適用して、築10年の木造一棟アパートの年間キャッシュフロー・DSCR・10年IRRがどう動くかを計算しました。結論を先に書くと、積算評価は797万円増えて必要自己資金は減るにもかかわらず、10年IRRは低下します。その理由まで含めて検証します。

（本記事の数値は、公開統計と、今回の分析のために設定した架空ケースによる条件付きシミュレーションです。実際の物件統計ではありません。情報確認日：2026年9月22日）

木造の建築費は、統計上どこまで上がったのか

建築費の水準を語るとき、坪単価の「相場観」はいくらでも出てきますが、投資判断に使うなら出所の明確な数字が必要です。ここでは国税庁が公表している「建物の標準的な建築価額表」を使います。これは譲渡所得の計算で建物取得価額が不明なときに使う表で、国土交通省の建築着工統計における「構造別の工事費予定額 ÷ 床面積の合計」から算出されています。つまり実際に着工した建物の平均工事費単価です。

木造（木骨モルタル造を含む）の推移は次のとおりです。

注目すべきは2022年から2023年の1年で176.2→204.1千円/㎡、+15.8％という動き方です。2015年から2022年までの7年間の上昇が+6.5％だったことを考えると、直近の1年に上昇が集中しています。鉄骨造も同じ期間に241.5→281.1千円/㎡（+16.4％）、鉄筋コンクリート造も277.5→314.3千円/㎡（+13.3％）と、構造を問わず同様の動きでした。

本記事の執筆時点（2026年9月22日）で同表に掲載されている最新年は令和5年（2023年）です。より新しい時点の方向感は国土交通省の建設工事費デフレーターで確認でき、木造住宅は2026年3月時点で132.8（2015年度＝100）でした。建築価額表の2023年時点が2015年比123.4であることと突き合わせると、2023年以降も上昇が続いていると読むのが自然です。

本記事では、以降の試算に一次資料で確定できる2016年→2023年の+23.0％（165.9→204.1千円/㎡）を用います。ケース物件の新築年が2016年だからです。

「建物の価格」は3つあり、いま最も大きく乖離している

ここで先に整理しておきたいことがあります。収益物件の実務で出てくる「建物の価格」は、目的の違う複数の数字が併存しており、建築費が急に上がった局面ではその差が開きます。木造の共同住宅で比べると次のようになります。

それぞれ目的が違うので、単純に「どれが正しい」という話ではありません。ただし積算評価は本来「いま同じ建物を建てたらいくらか」を出す手続きです。実勢が204,100円/㎡に達しているときに150,000円/㎡の目安を使い続ければ、積算評価は構造的に低く出ます。ここが今回の分析の出発点です。積算価格そのものの計算手順は木造・鉄骨・RCで積算価格はいくら変わるかで解説しています。

分析の前提条件

以下は今回の分析のために設定した架空ケースです。積算法・収益還元法・取引事例比較法の使い分けそのものは収益物件の価格査定完全ガイドにまとめています。

今回は物件価格を先に決めるのではなく、延床面積を起点に条件を組み立てました。建築費の議論は「㎡あたりいくらか」で動くため、面積が分析の主役になるからです。

固定する条件

• 木造一棟アパート（2DK × 6戸）、延床面積270㎡、2016年新築・2026年時点で築10年
• 土地330㎡、相続税路線価62,000円/㎡（土地評価2,046万円）
• 満室想定年間家賃468万円（戸当たり月6.5万円 × 6戸 × 12ヶ月）
• 購入価格5,570万円（表面利回り8.40％、NOI利回り6.11％）／購入諸費用7.5％
• 金利2.4％・融資期間20年・元利均等／空室滞納損失率6％
• 運営費：管理委託料5％（実効収入比）、固定資産税・都市計画税32万円、損害保険料8万円、共用部水道光熱・清掃・法定点検14万円、経常修繕費は満室家賃の5.0％
• 保有10年／家賃下落年0.8％／出口はNOIベース還元利回り7.0％（購入時6.11％から0.89pt拡大）／売却費用3.5％
• 金融機関は積算評価額を融資上限とする

変更する条件

• 積算評価に使う再調達単価：150.0／165.9／204.1 千円/㎡
• 修繕費・大規模修繕費・保険料に適用するインフレ率：0％／+23.0％／+40％ など

IRRはすべて税引前です。減価償却や所得税・法人税の効果は含めていません。税引後で見ると結論が変わり得る点は減価償却が終わった年、税引後CFは93万円減ったで扱っています。

再調達単価を実勢に更新すると、積算評価は797万円増える

積算評価の建物部分は「再調達単価 × 延床面積 × 残存年数 ÷ 法定耐用年数」で計算します。木造の法定耐用年数は22年、築10年なので残存率は12/22＝54.5％です。ここに3つの単価を入れました（運営費は建築費上昇前の水準で固定しています）。

単価を150.0から204.1千円/㎡に更新するだけで、建物積算は2,209万円から3,006万円へ797万円増え、必要自己資金は1,733万円から936万円へ797万円減ります。同じ物件・同じ価格なのに、評価に使う単価を変えただけでこれだけ動きます。

一方でDSCRは1.259倍から1.061倍へ落ちています。借入が増えれば返済も増えるので当然ですが、この「当然」が次の節の結論につながります。積算評価と収益還元価格とDSCRのどれが融資の天井になるかは銀行はいくらまで貸せるのか｜3つの天井で整理しています。

借りられる額が増えても、IRRは上がらない

レバレッジは常に有利、ではありません。借入が投資家の利回りを押し上げるのは物件のNOI利回りがローン定数Kを上回っているときだけです。ローン定数Kとは「年間元利返済額 ÷ 借入額」で、元金返済も含めた実質的な資金コストを示します。

今回のケースのNOI利回りは購入価格に対して6.11％です。融資期間20年でのローン定数Kと比べます。

表面利回り8.40％で金利2.4％なら、一見すると6ptものイールドギャップがあるように見えます。しかし実質はNOI利回り6.11％に対してK＝6.35％、差はマイナス0.24ptです。この物件は既に負のレバレッジ領域にあり、借入を増やすほど投資家利回りは下がります。

分岐となる金利を融資期間別に逆算すると次のようになりました。

• 融資期間15年 → 分岐金利 0.01％（金利がほぼゼロでも負のレバレッジ）
• 融資期間20年 → 分岐金利 2.00％
• 融資期間25年 → 分岐金利 3.57％
• 融資期間30年 → 分岐金利 4.46％

つまり積算評価の上昇が投資家にプラスに働くかどうかは、融資期間で決まります。築10年の木造で20年しか出ないなら、金利2.0％を超えた時点で「借りられる額が増えること」はメリットではなくなります。同じ物件で30年出るなら、金利4.46％まではプラスに働きます。ローン定数Kの考え方はイールドギャップは「利回り−金利」では測れないで詳しく扱っています。

この分岐は借入額・金利・融資期間の3つで決まるため、物件ごとに違います。ご自身の条件での年間元利返済額（＝ローン定数の分子）は、RE-AIの無料ローンシミュレーターで借入額・金利・期間を変えながら確認できます。年間返済額を借入額で割ればローン定数K、それを物件のNOI利回りと比べれば、追加の借入が自分にとってプラスかマイナスかが分かります。

修繕費と保険料が同率で上がると、CFとIRRはどこまで落ちるか

次にマイナス側の経路です。建築費が上がれば、外壁塗装も屋根も給排水も原状回復も同じ市場で調達するため、修繕費は上がります。火災保険の保険金額も再調達価額（新価）基準なら連動します。ここでは融資条件を165.9千円/㎡ベース（融資4,489万円・自己資金1,498万円）に固定し、修繕費・大規模修繕費・保険料だけを動かしました。大規模修繕は保有6年目（築15年）に230万円（インフレ前）を織り込んでいます。

建築費と同じ+23.0％を適用すると、初年度CFは55.3万円から48.0万円へ7.2万円（13.1％）減り、10年IRRは2.86％から1.52％へ1.34pt低下しました。年7.2万円という金額自体は小さく見えますが、CFの絶対額が小さい物件では13％の目減りです。

見落とされやすいのは出口価格への波及です。運営費が増えればNOIが減り、NOIベースで還元する売却価格も下がります。今回のケースでは売却価格が4,430万円から4,332万円へ97万円下がりました。修繕費の上昇は、毎年のCFを削るだけでなく、10年後に一度だけ効く形でもう一度効いてきます。

経常修繕費を満室家賃の何％で見るべきかという論点そのものは修繕費「家賃の5％」で足りるのかで国交省の長期修繕計画事例から検証しています。本記事はその水準を所与として、単価が上がる影響だけを見ている点が異なります。

上の表は満室家賃468万円・融資4,489万円という特定の条件での数字です。修繕費率や運営費上昇率をご自身の物件条件で入れ替えたい場合は、RE-AIの無料キャッシュフローシミュレーターで運営費を項目別に入力し、運営費上昇率と大規模修繕の年・金額を指定して試算できます。修繕費だけを別枠で入力できるので、「単価が2割上がったら何年目にCFがどうなるか」を自分の数字で確認できます。

固定資産税も建築費に連動する

もうひとつ、見落とされやすい経路があります。家屋の固定資産税評価額は「再建築費評点数 × 経年減点補正率」で決まり、この再建築費評点数は3年ごとの評価替えで再建築費評点補正率によって物価変動が反映されます。

令和6年度の評価替えでは、この補正率が木造1.11、非木造1.07とされました（令和4年7月と令和元年7月の工事原価の比較に基づく）。つまり築年が3年進んで経年減点が効いても、建築費の上昇分だけ評価額が押し戻されます。経年減点補正率が下限（木造は0.20）に到達していない築浅〜築中古の物件ほど、この影響を受けます。

次の評価替えは令和9年度です。今回の建築費上昇局面がどこまで反映されるかは通知が出るまで分かりませんが、「築年が進めば固定資産税は下がる」という前提を置いた収支計画は見直す価値があります。木造の固定資産税が築年とともにどう動くかは木造アパートの固定資産税が下限に着くのは築15年か築35年かで35年分を試算しています。なお本記事のシミュレーションでは固定資産税は32万円で据え置いており、この経路は結果に織り込んでいません。その意味で、今回の試算は建築費インフレの影響をやや小さめに見積もっていることになります。

両方の経路を同時に動かすと、10年IRRは2.86％から1.14％へ

ここまでを踏まえて、プラスの経路（積算評価の上昇）とマイナスの経路（修繕費・保険料の上昇）を同時に動かします。比較するのは3つの世界です。

結果は直感に反します。積算評価が上がって自己資金が562万円も少なくて済む②のほうが、銀行が単価を据え置く③よりIRRが低い（1.14％ vs 1.52％）。差は0.38ptです。

理由は前述のローン定数Kにあります。この物件は金利2.4％・20年でNOI利回り6.11％＜K6.35％の負のレバレッジ領域にあり、増えた借入563万円は、投下資本を減らす効果よりも返済負担を増やす効果のほうが大きい。DSCRも1.038倍まで落ち、空室が数戸出れば返済が回らない水準です。

「借りられる額」と「返せる額」は別物だという論点は不動産投資ローンは年収の何倍まで組める？でも扱っていますが、今回のケースはそれがIRRという結果指標まで貫通した例だと言えます。

なお、実務上どちらのシナリオが起きやすいかと言えば、③のほうが起きやすいと考えられます。金融機関の積算評価に使う再調達単価は行内の基準表で管理されていることが多く、着工統計の動きに即座には追随しないためです。そうであれば、建築費インフレは投資家にとってマイナスの経路だけが先に効き、プラスの経路は遅れて来ることになります。

逆算：建築費インフレを相殺するには、いくら値引けばよいか

ではこの目減りを購入時に吸収するには、いくら安く買えばよいのか。③のシナリオ（修繕費だけ上がる、最も起きやすい形）で、建築費が上がらなかった世界の10年IRR2.86％を回復する購入価格を二分探索で逆算しました。

修繕費の単価が23％上がった分を投資家が取り返すには、購入価格で2.9％、表面利回りで0.25ptの上乗せが必要という計算になりました。指値の目安としては現実的な範囲です。裏を返せば、建築費インフレは単独では投資判断を覆すほどの要因ではないとも言えます。値引き交渉がどこまで通るかという実務面は収益物件の指値はどこまで通るかを参照してください。

複合ストレスで見ると、建築費は主犯ではない

現実には条件がひとつだけ悪化することは稀です。空室・金利・家賃下落・出口利回り・修繕費が同時に動いた場合を3シナリオで比較しました。

SEVEREでは売却価格2,741万円に対して残債が残り、売却手取りは29万円。10年間のCFがマイナスのため、IRRは解を持ちません。

ここで重要なのは、この悪化のうち建築費インフレが占める割合です。BASEからSTRESSへ、条件を1つずつ変えて寄与度を分解しました。

同時に変更した場合の実際の低下幅は-13.97pt（単独変更の合計-10.41ptに対し、複合効果が-3.55pt上乗せされます）。このうち建築費に起因する2項目（経常修繕費率と修繕費インフレ）の寄与は合計-1.55pt、全体の11.1％にとどまりました。

最大の要因は出口利回りの拡大で、単独で-2.98pt。次が空室率です。建築費インフレは無視してよい要因ではないが、投資の成否を決める要因でもない——これが今回の分析から言える、おそらく最も実務的な結論です。出口利回りの影響度は出口利回りが1％上がるとIRRはどこまで落ちるかで保有期間別に検証しています。

いま同じ建物を新築するといくらか

最後に、建築費インフレが持つもうひとつの意味を確認します。同じ270㎡の木造6戸をいまゼロから建てる場合の総額です。土地は路線価÷0.8で実勢に戻し、外構・設計料・登記等の付帯諸経費を建物本体の15％として積み上げました。

新築総額は7,709万円から8,895万円へ1,186万円（+15.4％）増えました。この新築が中古と同じ表面利回り8.40％を出すには、戸当たり月10.38万円——中古の6.5万円に対して+59.7％の家賃が必要です。同じ立地・同じ間取りで新築プレミアムが6割つくことは、通常は考えにくい水準でしょう。

逆に言えば、この中古物件の購入価格5,570万円は新築総額の62.6％です（2016年の建築費水準なら72.3％でした）。建築費インフレの最も大きな意味は、運営コストが上がることよりも、既存ストックが「作るより買うほうが安い」側へ相対的に移動していることかもしれません。ただしこれは新築供給の減少を通じた賃貸市場への影響も含むため、価格だけで結論づけられる話ではありません。

投資判断にどう使うか

今回の分析からは、単一の「買い／見送り」の結論は出ません。出てくるのは複数の判断軸です。

• 融資期間を先に確認する。 積算評価が上がって借入枠が増えても、NOI利回りがローン定数Kを下回っていれば借りるほど不利になります。本ケースでは20年なら金利2.00％、30年なら4.46％が分岐でした。枠の話より先に期間の話です。
• 長期修繕計画の見積もり年次を確認する。 数年前に作られた計画の金額をそのまま使うと、実行時に2割前後の不足が出る可能性があります。計画額ではなく直近の相見積もりで検証する価値があります。
• 火災保険の保険金額が再調達価額ベースか確認する。 新価基準なら保険料は上がりますが、逆に時価基準のまま据え置かれていると、全損時に建て直せない金額しか出ません。保険料とキャッシュフローへの影響は別途検討が必要です。
• 「築年が進めば固定資産税は下がる」を前提にしない。 令和9年度の評価替えで建築費上昇が反映される可能性があります。
• 建築費インフレを過大に恐れない。 寄与度分解では全体悪化の11.1％にとどまりました。出口利回りと空室率のほうが、桁違いに効きます。

今回のように、積算評価・借入額・修繕費・保険料・出口価格が互いに連動する条件を同時に動かすと、表計算では確認すべき組み合わせが急速に増えます。RE-AIでは積算価格と収益価格を並べて評価し、35年分のキャッシュフローと金利・空室のストレスをまとめて確認できるよう設計していますが、将来の建築費や修繕単価を予測する機能ではありません。どの前提を置くかは利用者側の判断になります。

この分析で分からないこと

今回の試算には、構造的に扱えていない領域があります。

1. 個別の金融機関が実際に使う再調達単価。 本記事は3つの単価を並べて影響を見ただけで、特定の銀行の基準を把握したものではありません。積算評価の扱いは金融機関ごとに大きく異なります。
2. 修繕費が建築費と同率で上がるかどうか。 新築工事費と改修・補修工事費は労務比率も資材構成も異なります。今回は同率と仮定しましたが、実際には乖離します。
3. 建築費上昇と賃料の関係。 新築供給が減れば中古賃料が支えられる可能性はありますが、これは相関の話であり、因果を断定できません。賃料は人口・世帯数・競合供給・エリアの経済状況など複数要因で決まります。本記事の試算では賃料は年0.8％下落で固定しており、建築費とは連動させていません。
4. 令和6年（2024年）以降の建築費水準。 建築価額表の最新掲載年は令和5年です。デフレーターからは上昇継続が読めますが、確定値ではありません。
5. 税引後の姿。 本記事のIRRはすべて税引前です。減価償却、課税所得の水準、個人か法人か、売却時の譲渡税によって、税引後の結論は変わり得ます。
6. 個別物件の競争力。 建物の実際の状態、管理の質、周辺の新規供給、入居者属性は一切反映していません。

ここで示した「金利2.00％」「▲2.9％」「11.1％」といった数値は、すべて冒頭に置いた前提条件の下でのみ成立する結果です。前提が変われば数値も変わります。

まとめ

国税庁の建築価額表で確認できる木造の建築費は、2016年165.9千円/㎡から2023年204.1千円/㎡へ23.0％上昇し、その大半が2022年からの1年に集中していました。

この上昇を積算評価と修繕費・保険料に同時反映すると、築10年・延床270㎡の木造一棟アパートでは、積算評価が797万円増えて必要自己資金が減るにもかかわらず、10年IRRは2.86％から1.14％へ1.72pt低下しました。増えた借入が負のレバレッジ領域に乗るためで、借入枠の拡大がそのまま投資家の利益にはなりません。その分岐は金利ではなく融資期間で決まり、20年なら金利2.00％、30年なら4.46％が境界でした。

一方で、複合ストレス下での寄与度分解では、建築費起因の要因はIRR悪化全体の11.1％にとどまりました。出口利回りと空室率のほうが影響は大きく、建築費インフレは収支計画の前提を更新すべき要因であって、投資判断そのものを覆す要因ではないというのが今回の結論です。

参考資料・出典

• 国税庁「建物の標準的な建築価額表」（構造別・建築年別の1㎡あたり工事費予定額。建築着工統計をもとに算出）
• 国土交通省「建設工事費デフレーター」（木造住宅の指数。2015年度＝100）
• 政府統計の総合窓口（e-Stat）「建築着工統計調査 住宅着工統計」（構造別の工事費予定額・床面積・1㎡あたり工事費予定額）
• 東京法務局「新築建物課税標準価格認定基準表（令和6年度基準）」（登録免許税の課税標準となる構造別・種類別の1㎡単価）
• 総務省自治税務局「固定資産税の令和6年度評価替えについて」（再建築費評点補正率：木造1.11、非木造1.07）

情報確認日：2026年9月22日。統計値は各機関が公表している最新の公表値を用いています。本記事の試算は条件付きシミュレーションであり、実際の物件の収支・評価・融資可否を保証するものではありません。投資判断はご自身の責任で行い、融資条件は金融機関、税務の取り扱いは税理士にご確認ください。