修繕費「家賃の5％」で足りるのか｜国交省の長期修繕計画事例4件から逆算し、CF・DSCR・IRRへの影響を検証

収益物件の収支計算をするとき、修繕費をどう置いているでしょうか。「家賃の5％」という目安を見かけますが、この5％という数字の根拠を確認したことがある人は多くないはずです。

そこで今回は、国土交通省が公表している「賃貸住宅管理業者向け 計画修繕ガイドブック」に掲載された長期修繕計画の実例（木造・軽量鉄骨造の一棟アパート4事例）を、40年分の計画額から年平均に均して家賃比を計算しました。そのうえで、その水準を価格8,000万円・表面利回り8％の一棟アパートに当てはめ、キャッシュフロー・DSCR・IRR・出口価格がどこまで動くかを修繕費比率0〜25％で試算しています。

結論から言うと、公的資料の実例を年平均に均した修繕費は家賃の9〜21％でした。そして「5％」と「15％」の差は、この物件の10年IRRを11.8％から3.3％へ、約8.6ポイント動かします。

この記事で検証する疑問

• 「修繕費は家賃の5％」という目安は、公的資料の実例と比べて妥当なのか
• 修繕費の見積もりを何％ずらすと、CF・DSCR・IRRはどれだけ動くのか
• 修繕費はCFを減らすだけなのか、それとも出口価格まで下げるのか
• 同じ修繕総額でも、支払うタイミングで結果は変わるのか
• 修繕費を現実的な水準に置いたとき、いくらまでなら買えるのか（逆算）

なお本記事は特定の物件の実績値ではなく、【公開データ】（国交省資料）と【シミュレーション】（条件を固定した試算）、および【架空ケース】（説明用に設定したモデル物件）を組み合わせたものです。どの数字がどれに当たるかは、各章で明示します。

1．【公開データ】国交省の長期修繕計画事例を年平均に均すと、家賃の9〜21％

国土交通省住宅局が公表する「賃貸住宅管理業者向け 計画修繕ガイドブック」には、実在の賃貸住宅について作成された長期修繕計画が6例掲載されています。ここでは一棟アパート投資で対象になりやすい木造・軽量鉄骨造の4例を取り上げ、掲載されている40年分の修繕費（建物本体・共用設備・室内設備・日常修繕・経費消費税を含む合計）を単純に40で割り、年平均額を求めました。

家賃比は、同資料に記載された「現在の募集賃料」×戸数×12か月を満室想定年収とみなして算出した概算です。

（出典：国土交通省「賃貸住宅管理業者向け 計画修繕ガイドブック」掲載の長期修繕計画例をもとに集計。情報確認日：2026年8月10日）

この集計の読み方と注意点

4例とも、年平均に均した修繕費は家賃の9％を超えていました。よく見る「5％」という目安を、いずれも上回っています。ただし、この数字をそのまま一般化することはできません。

• 掲載されているのは長期修繕計画（予定額）であり、実際に支出された金額ではありません。
• 例5は21〜25年目に専用部分の水回り改修1,360万円が計上されており、これが年平均を押し上げています。逆に言えば、室内設備をどこまで計画に含めるかで数値は大きく変わります。
• 例3・例6は戸数が少なく1戸あたりの家賃も低いため、分母が小さく比率が高く出やすい構造です。
• 家賃は募集賃料ベースの概算で、空室・滞納は考慮していません。実際の稼働家賃で割れば比率はさらに上がります。
• 4例は地域・構造・築年数がばらばらで、統計的な代表性はありません。

したがって「修繕費は家賃の15％だ」と断定することはできません。ここで言えるのは、「5％」は公的資料に載っている計画例のどれよりも低い、という事実だけです。だからこそ、5％で計算した収支と、10〜15％で計算した収支がどれだけ違うのかを確認しておく価値があります。

2．【架空ケース】試算に使うモデル物件と固定条件

ここからは説明用に設定したモデル物件で計算します。実在の物件ではありません。

固定する条件

変更する条件

修繕費（満室想定家賃に対する比率）のみを0％〜25％の範囲で動かします。それ以外はすべて固定です。

年間返済額は7,000万円・2.0％・30年で310.5万円（月25.87万円）、10年後の残債は5,114万円になります。

3．結果：修繕費比率を0〜25％まで動かすと何が起きるか

各指標は初年度の数値です。IRRは初期投下1,560万円を起点とし、10年間の税引前CFと売却時の手残りから算出しています。

注目したいのは、CFの減り方とIRRの減り方が一致していない点です。修繕費が家賃の5％から15％へ増えると、年間CFは165万円→101万円で約39％の減少にとどまります。ところがIRRは11.83％→3.26％と、7割以上も落ちています。

ここでは家賃比0〜25％の6パターンで試算していますが、ご自身の物件の家賃・借入条件・修繕費見積もりでは → 修繕年と金額を入れて長期キャッシュフローを確認する（無料ツール）

4．なぜIRRの落ち方が大きいのか｜修繕費は出口価格も下げる

理由は出口です。売却価格を収益還元（NOI÷出口利回り）で決めると、修繕費が増えてNOIが下がった分だけ売却価格も下がります。この試算では出口利回りを6.0％で固定しているため、修繕費が年1万円増えると、出口価格は約16万円下がる計算になります（1万円÷6.0％＝約16.7万円。家賃下落を織り込むと約15.9万円）。

実際に修繕費を年1万円だけ増やしたときの影響を分解すると、次のようになります。

つまりこの条件下では、修繕費の実質的な負担は、支払った金額の約2.5倍になります。修繕費を年10万円甘く見積もると、10年後に約250万円ぶんの判断ミスになるということです。

ただし、この2.5倍は「買主が修繕費を織り込む」前提の数字

売却時に買主がその修繕費水準を認識してNOIを評価するとは限りません。買主が修繕費を織り込まず、家賃と空室率だけで価格を判断した場合、出口価格は下がらないことになります。両方のケースを並べてみます。

差は最大で11.6ポイントに達します。「修繕費が重い物件を、その重さを知らない買主に売れるかどうか」が、投資成果を大きく左右するということです。ただしこれは相手の情報不足に依存する結果であり、再現性のある投資戦略とは言えません。むしろ、自分が買主側に立つときに同じ見落としをしないための材料として使うべき数字です。逆に言えば、修繕履歴と長期修繕計画を整えておくことは、売却時に「修繕費が読める物件」として評価される可能性を高める、という見方もできます。

5．修繕費と空室率が同時に悪化したら

現実の運営では、修繕を先送りした物件で空室が増える、といった形で複数の条件が同時に動きます。修繕費比率と空室率を組み合わせた初年度の年間CFとDSCRを見ておきます。他の条件はすべて同じです。

年間CF（万円）

DSCR

DSCR1.2を下回るのは、修繕費10％×空室率20％、修繕費15％×空室率10％、修繕費20％×空室率5％のあたりからです。単独では耐えられる水準でも、組み合わさると同じ場所に着地します。修繕費を5％で見ていた人は、この表の上端しか見ていないことになります。

6．転換点：どこから危なくなるのか

空室率5％を維持した場合、修繕費比率がどこを超えると各しきい値を割るのかを逆算しました。

空室率を10％にすると、DSCR1.2を割る水準は21.1％から16.4％（年105万円）まで、IRR5％を割る水準は13.3％から8.6％（年55万円）まで下がります。

ここで第1章の集計を思い出してください。国交省事例を本ケースの規模（10戸）に当てはめると、年74万円〜134万円（家賃比11.5〜21.0％）でした。この物件でIRR5％を守れる修繕費の上限は年85万円です。公的資料の実例レンジの、ちょうど真ん中あたりに転換点が置かれていることになります。

7．同じ総額でも、支払うタイミングでIRRは変わる

実際の修繕費は毎年一定額で発生するわけではなく、外壁や屋根の塗装のように10〜15年周期でまとまって発生します。10年間の修繕総額を960万円（家賃比15％相当）で揃えたまま、支払い方だけを変えると次のようになります。出口NOIに織り込む修繕費はいずれも家賃の15％で統一しています。

総額が同じでも、周期修繕が3年目に来るか9年目に来るかでIRRは約0.95ポイント違います。金額の大きさだけでなく、「購入後、何年目に周期修繕が来る築年数か」が投資判断に影響するということです。築15年の物件を買う場合、外壁・屋根の塗装周期（一般に10〜15年）を直前に済ませているか、これから来るかで意味が変わります。

周期修繕を実施した年のDSCRは大きく落ちる

もう一つ見落とされやすいのが、修繕を実施した年の単年DSCRです。6年目に一括で修繕を行った場合、その年だけを切り出すとこうなります。

DSCR1.4台の物件が、周期修繕の年だけ1.0を大きく割ります。この年に追加融資や借換えを検討していれば、決算書の見え方に影響する可能性があります。修繕資金を手元に確保しておくべき理由は、工事代金の支払いだけではありません。

8．逆算：修繕費を現実的に置くと、いくらまで買えるのか

ここまでは価格8,000万円を固定して修繕費を動かしてきました。今度は逆に、修繕費を先に置いたうえで、目標を満たす購入価格の上限を逆算します。家賃640万円・借入＝価格−自己資金1,000万円・その他条件は同じです。

修繕費の置き方を5％から15％に変えるだけで、IRR5％を満たす上限価格は9,045万円から7,788万円へ、約1,257万円下がります。言い換えると、修繕費を5％で計算している人は、同じ物件に約1,250万円多く払っても成立すると考えてしまう可能性があります。

この差は、指値交渉の幅とほぼ同じスケールです。修繕費の前提は、細かい調整項目ではなく、買値そのものを決める変数だということが分かります。

9．この分析から言えること／言えないこと

言えること

• 公的資料に掲載された木造・軽量鉄骨アパートの長期修繕計画を年平均に均すと、いずれも家賃の9％を超えていた。「5％」はそれより低い水準である。
• この条件下では、修繕費の実質負担は支払額の約2.5倍（CF＋出口価格）になる。
• 修繕費の前提を5％→15％に変えると、成立する購入価格の上限は約1,250万円下がる。
• 周期修繕の到来時期によって、同じ総額でもIRRは約1ポイント変動する。
• 修繕費と空室率は同時に悪化しうるため、単独のストレステストでは足りない。

言えないこと（分析の限界）

1. 4事例に統計的な代表性はありません。地域・構造・築年数・管理方式がすべて異なり、母数も4件です。「木造アパートの修繕費は家賃の◯％」という一般化はできません。
2. 掲載値は長期修繕計画の予定額であり、実際の支出額ではありません。計画どおり実施されたかは資料からは分かりません。
3. 修繕費と空室率の関係は本分析では検証していません。「修繕を怠ると空室が増える」という関係はあり得ますが、本記事の表はあくまで両者を独立に動かした結果であり、因果関係を示したものではありません。
4. 出口利回り6.0％は仮定です。売却時の市場環境、金利水準、買主の属性によって実際の価格は大きく変わります。出口利回りの影響そのものについては別記事で検証しています。
5. 税引前の計算です。修繕費と資本的支出の区分、減価償却、譲渡所得課税は考慮していません。実際の手残りはこれらで変わります。
6. 個別物件の建物状態を反映していません。同じ築年数でも、施工品質・立地環境（海沿い、豪雪地帯など）・過去の修繕履歴で必要額は大きく変わります。
7. 融資条件は固定です。金利や期間が変われば結論も変わります。

10．投資判断への使い方

この分析は「修繕費が重い物件は買うな」という結論を出すためのものではありません。修繕費が重くても、価格がそれを織り込んでいれば成立します。実務では次のように使えます。

• 収支シートの修繕費欄を、5％と15％の2本立てで作る。どちらでも耐えられるのか、5％でしか成立しないのかを分けて見る。
• 売主に長期修繕計画と修繕履歴の提出を求める。直近10年で外壁・屋根に手が入っているかどうかで、購入後の支出時期が変わる。
• 周期修繕が保有初期に来る物件は、その分を価格から差し引いて考える。第7章のとおり、早い時期の支出ほどIRRへの打撃が大きい。
• 修繕費を織り込んだ上限価格を先に決めてから、指値の根拠にする。第8章の逆算がその形です。
• DSCRは平年値だけでなく、修繕実施年の単年でも確認する。

大切なのは、修繕費という一つの前提が、CF・DSCR・IRR・出口価格・許容購入価格のすべてに同時に効いているという構造を理解することです。今回のように修繕費・空室率・出口利回りを同時に動かして確認しようとすると、表計算ソフトでは条件の組み合わせが急速に増えていきます。RE-AIは、こうした複数条件をまとめて確認できるように設計していますが、建物の実際の状態や個別の融資条件までは分かりません。最終的な判断には、現地確認と専門家による建物診断が必要です。

まとめ

• 国交省の計画修繕ガイドブックに掲載された木造・軽量鉄骨アパート4事例の長期修繕計画を年平均に均すと、修繕費は家賃の9.1〜20.9％だった（40年計画額ベースの概算）。
• 価格8,000万円・表面8％のモデル物件では、修繕費を家賃比5％→15％に変えると、10年IRRは11.83％→3.26％に低下する。
• IRRの落ち方がCFの落ち方より大きいのは、修繕費がNOIを通じて出口価格まで下げるため。修繕費1万円の実質負担は約2.5万円。
• この物件でIRR5％を守れる修繕費の上限は年85万円（家賃比13.3％）。空室率10％なら年55万円まで下がる。
• 修繕費を15％で置くと、IRR5％を満たす上限価格は7,788万円。5％で置いた場合より約1,250万円低い。
• ただし4事例に統計的代表性はなく、出口利回り・税金・建物状態は本分析の対象外。

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参考資料・出典

• 国土交通省住宅局参事官（マンション・賃貸住宅担当）付「賃貸住宅管理業者向け 計画修繕ガイドブック」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001750538.pdf（長期修繕計画の例1〜6、修繕項目ごとの修繕周期の事例）
• 国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」（2021年9月改訂）https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747006.pdf
• ニッセイ基礎研究所「『計画修繕』は、安定的な入居確保に必須の経営手法～民間賃貸住宅における計画修繕の普及に向けて～」（2025年4月9日）https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=81502
• 国土交通省「賃貸住宅の修繕・点検時期セルフチェック」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/selfchecksheet/

情報確認日：2026年8月10日

本記事の試算は、記載した条件を前提とした計算結果です。実際の投資判断にあたっては、対象物件の建物状態、融資条件、税務条件、売却時の市場環境をご確認ください。本記事は特定の物件の購入・売却を推奨するものではありません。