減価償却が終わった年、税引後CFは93万円減った｜木造・重量鉄骨・RCの8,000万円物件で30年分を試算

収益物件の税引後キャッシュフローを大きく動かすのは、家賃でも金利でもなく減価償却であることがあります。とくに中古の木造アパートは償却期間が短く、ある年を境に手残りが急に減ります。

ただし一般的な解説記事の多くは「デッドクロス（元金返済額が減価償却費を上回る状態）に注意」という概念説明で止まっており、実際に何年目に、いくら減るのかまでは示されていません。

そこでこの記事では、価格8,000万円・築10年の一棟アパートを想定し、木造・重量鉄骨造・RC造の3構造について、融資条件をすべて同じに固定したうえで減価償却期間だけを変え、30年分の税引後キャッシュフロー・累計手残り・税引後IRR・売却時の譲渡税まで計算しました。

結論を先に書くと、この条件ではデッドクロスが起きた年ではなく、減価償却が終わった年に税引後CFが年93.5万円（前年比56.2%）減少しました。また、減価償却による節税額のうち約68%は売却時の譲渡税として戻っていくことも確認できました。

この記事で検証する疑問

• デッドクロスは実際に何年目に起きるのか。構造によってどれだけ違うのか
• デッドクロスが起きた年、税引後CFはいくら減るのか
• 減価償却が「終わった」年と「元金を下回った」年では、どちらのダメージが大きいのか
• 減価償却による節税は、売却時にどれだけ戻ってくるのか
• 構造の違いは、最終的な税引後IRRにどう表れるのか

指標そのものの定義や基本的な計算方法は収益物件の収支計算完全ガイドで整理しています。この記事は、その内容を数値で検証する位置づけです。

前提条件（何を固定し、何を変えたか）

本稿の数値は実際の物件統計ではなく、条件を固定したシミュレーションです。以下の条件を設定して筆者が計算しました。

固定した条件

変えた条件

変えたのは建物構造（＝減価償却期間）だけです。融資条件も家賃も一切変えていません。実務では構造によって融資期間が変わりますが、それを混ぜると「償却の効果」と「融資期間の効果」が分離できないため、あえて同一条件にしています。融資期間そのものの影響は融資期間25年・30年・35年で何が変わるかで別途検証しています。

計算方法

中古資産の耐用年数は、国税庁が示す簡便法で算出しました。

簡便法：（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×0.2（1年未満切捨て、2年未満は2年）

そのうえで、各年について次の順に計算しています。

• 元利均等返済を月次で分解し、各年の支払利息と元金返済額を算出
• 課税所得＝NOI－支払利息－減価償却費
• 税額＝課税所得×30%
• 税引後CF＝NOI－年間返済額（元金＋利息）－税額

減価償却費は建物価額4,800万円を上限とし、耐用年数の最終年で簿価がゼロになるよう調整しています（木造14年目は307.2万円）。建物附属設備を分離償却していない点は後述の「限界」で触れます。

結果1：デッドクロスは構造によって「1年目から」起きていた

デッドクロス＝減価償却費が元金返済額を下回る年、として発生年を求めました。1年目の元金返済額は172.1万円です。

この条件のRC造は、買った瞬間からすでにデッドクロス状態です。それでもRC造の1年目の税引後CFは126.9万円の黒字でした。

つまり、「デッドクロス＝赤字」ではありません。デッドクロスは「帳簿上の利益が手残りより大きくなり始める点」を示しているだけで、それ単体では投資の可否を判断できない指標です。デッドクロス発生年だけを見て物件を選別すると、償却期間の長いRC造がすべて不合格になってしまいます。

結果2：本当の段差は「償却が終わった年」に来る

木造の13〜17年目を1年刻みで見ると、変化の場所がはっきりします。

（単位：万円）

14年目から15年目にかけて、税引前CFは201.5万円のまま1円も変わっていないのに、税引後CFは166.3万円→72.8万円へ93.5万円（56.2%）減少しました。月あたり約7.8万円の減少です。

減った理由は税額だけです。課税所得が117.4万円から429.1万円へ3.7倍になり、税額が35.2万円から128.7万円へ増えました。この段差はデッドクロス（12年目→13年目あたりの緩やかな変化）ではなく、償却終了という一点で発生しています。

重量鉄骨造でも同じ現象が26年目→27年目に起き、税引後CFは92.0万円→54.3万円（▲37.7万円）となりました。RC造は償却期間39年が融資期間30年より長いため、返済期間中に段差は発生しません。

結果3：構造別・税引後CFの30年推移

（単位：万円。税引前CFは全構造・全年で201.5万円で同一）

注目すべきは15年目に順位が逆転する点です。1〜14年目は木造が最も手残りが多く、15年目以降は最も少なくなります。同じ物件価格・同じ家賃・同じ融資条件でも、構造だけで初年度の税引後CFに66.2万円（木造193.1万円 対 RC造126.9万円）の差が生まれています。

結果4：減価償却の節税は「約68%が売却時に戻る」

減価償却は費用計上した分だけ建物簿価が下がるため、売却時の譲渡所得が増えます。長期譲渡（譲渡年1月1日時点で所有5年超）の税率は20.315%です。

保有中の節税額（累計償却×30%）と、売却時に増える譲渡税（累計償却×20.315%）を比較しました。

（単位：万円）

木造15年保有の場合、保有中に1,440万円の節税をしていますが、売却時に975.1万円が譲渡税として戻ります。手元に残るのは464.9万円、節税額の32.3%だけです。

この比率は税率差そのもので、（30% − 20.315%）÷ 30% ＝ 32.3%と一致します。つまり減価償却は「節税」ではなく、主として「税の繰延べ」であり、恒久的に減るのは税率差の分だけということです。逆に言えば、限界税率が高い人ほど（税率差が大きいほど）実質的な節税効果は大きくなり、限界税率が20.315%を下回る人は減価償却によって税負担が増える可能性すらあります。この点は法人化すべきタイミングの判断とも直結します。

結果5：税引後IRRで見ると、木造の優位は15年でピークを迎える

保有中の税引後CFに、売却時の手取りを加えて税引後IRRを計算しました。売却前提は次のとおりです。

• 出口利回り（キャップレート）7.0%固定 → 売却価格 512万円 ÷ 7.0% ＝ 7,314万円
• 売却諸費用：売却価格の4%
• 取得費＝土地3,200万円＋建物簿価＋購入諸費用560万円
• 譲渡税＝（売却価格－取得費－売却諸費用）×20.315%（益が出た場合のみ）
• 初期投資1,560万円

（単位：万円。IRRは初期投資1,560万円に対する自己資金ベース）

読み取れることは3つあります。

• 税引後IRRは全構造で15年前後がピーク。木造13.08%→12.84%、重量鉄骨11.15%→11.06%、RC10.43%→10.31%と、20年保有ではいずれもわずかに低下します。売却手取りは20年のほうが大きいのに、受け取りが5年遅れる影響が上回るためです。
• 償却が終わっても木造のIRRが最も高い。償却切れ後の税引後CFは最低（72.8万円）ですが、14年間で積み上げた累計手残りの差（15年時点で木造2,662万円 対 RC1,784万円＝878万円差）が、譲渡税の差（662.6万円 対 67.8万円＝594.8万円差）を上回っています。
• 短期保有では構造差が極端に開く。6年保有では木造7.22%に対しRC造3.55%と2倍以上の差がつきます。売却価格・残債・売却諸費用が同じでも、税引後CFの積み上がり方が違うためです。

出口利回り自体がIRRに与える影響は出口利回りが1％上がるとIRRはどこまで落ちるかで検証しています。

結果6：条件が悪化すると、木造は償却切れの年に赤字転落する

ここまではすべて順調に運営できた前提です。実際には金利上昇と空室が同時に起こり得るため、次のストレス条件でも計算しました。

変更：金利2.0%→3.0%／空室率5%→15%（他は同一）
NOI 448.0万円／年間返済額 354.1万円／DSCR 1.265

（単位：万円。税引後CF）

DSCRは1.265で、一般に融資審査で目安とされる1.2は下回っていません。DSCRは税引前の指標なので、この危険はDSCRを見ているだけでは検出できません。木造は償却期間中の税引後CFが厚いため、償却が切れるまで問題が見えない構造になっています。

自分の融資条件でDSCRを計算する（無料ツール）

なお、この分析では「マイナスになる年」を示していますが、20年目でも年▲11.8万円であり、破綻水準ではありません。過度に悲観的に読む必要はなく、償却切れ後に耐えられる自己資金・修繕積立を確保できているかという観点で使ってください。

逆算1：償却切れは家賃で埋められるか

木造15年目（償却切れ後）に、償却切れ前と同水準の税引後CF150万円を確保するには、NOIがいくら必要かを逆算しました。

必要NOI ＝ 622.3万円（基準512.0万円に対し＋110.3万円）
満室想定家賃換算 ＝ 756.1万円（基準640万円に対し＋18.1%）

築25年の木造アパートで家賃を18%引き上げるのは、通常の運営では現実的ではありません。償却切れによる手残りの減少は、家賃の努力では埋められない規模だという結果です。埋めるとすれば、繰上返済で利息を減らすか、売却するか、別の償却資産を追加するか、といった選択肢になります。

逆算2：償却が切れる年に売るとしたら、出口利回りはどこまで許容できるか

木造を15年目に売却する前提で、出口利回りを変えて税引後IRRを計算しました。

（単位：万円。木造・15年保有・初期投資1,560万円）

出口利回りが6.5%から9.0%へ2.5ポイント悪化しても、税引後IRRは13.68%→10.92%と2.76ポイントの低下にとどまりました。売却価格は7,877万円→5,689万円へ2,188万円下がっているのに影響が緩やかなのは、(1)15年間の累計税引後CF2,662万円がすでに回収済みであること、(2)売却価格が下がると譲渡税も減る（772.3万円→345.6万円）ことの2つが効いているためです。

これは長期保有が出口価格リスクに対する緩衝材になることの定量的な裏づけでもあります。逆に6年保有のケースでは、同じ出口価格の悪化がIRRにはるかに大きく効きます。

結果から分かること

• デッドクロスという指標は、単独では危険信号にならない。 この条件のRC造は1年目からデッドクロスですが、税引後CFは30年間黒字です。見るべきは「元金 vs 償却費」の交差点ではなく、償却が終わる年です。
• 木造の高い税引後CFは、収益の前借りに近い性質を持つ。 14年間で累計2,662万円を積み上げる代わりに、15年目に手残りが56.2%減り、売却時に譲渡税662.6万円を払います。
• 減価償却の節税効果のうち恒久的に残るのは税率差の分だけ。 限界税率30%・長期譲渡20.315%なら32.3%です。限界税率が低い段階で「償却が取れるから」という理由だけで築古木造を選ぶ合理性は小さくなります。
• それでも税引後IRRでは木造が最も高い（15年保有で13.08%）。 早く手元に入る資金の時間価値が、後年の税負担増を上回っています。ただしこれは「木造が有利」という一般命題ではなく、この価格・家賃・融資条件・税率の組み合わせでの結果です。
• 複数の判断軸で見ると評価は分かれる。 短期の手残り重視なら木造、償却切れ後の安定性重視なら重量鉄骨造・RC造、ストレス耐性なら重量鉄骨造・RC造が優位です。単一の指標で結論は出ません。

投資判断への使い方

• 購入前に「償却終了年」をカレンダーに置く。 中古取得なら簡便法で耐用年数を計算し、その年に税引後CFがどこまで落ちるかを事前に数値化しておく。
• 償却終了年と大規模修繕の想定時期が重なっていないか確認する。 重なると手残りの減少と支出が同時に来ます（修繕費「家賃の5％」で足りるのか）。
• 自分の限界税率を確認する。 税率差が小さいほど減価償却の実質メリットは小さくなります。
• 売却シミュレーションは必ず建物簿価から逆算する。 「売却価格－残債」だけで手取りを見積もると、木造15年保有で662.6万円の譲渡税を見落とします（収益物件の出口戦略完全ガイド）。
• DSCRだけでなく税引後CFで耐性を見る。 結果6のとおり、DSCR1.265でも償却切れ年に税引後CFがマイナスになり得ます。

今回のように、減価償却・金利・空室・売却時の譲渡税を同時に動かすと、表計算だけでは確認項目が急速に増えます。RE-AIでは、収益性・融資・出口を分けて確認できるよう設計しています。ただしAIも個別物件の建物状態や実際の融資条件までは判断できないため、あくまで論点の抜け漏れを減らす道具としてお使いください。

この分析で分からないこと

1. 実際の融資条件。木造・重量鉄骨・RCで融資期間や金利は通常異なります。本稿はあえて同一条件に固定しているため、実際の構造間比較とは差が出ます。
2. 建物と土地の按分。建物比率60%と設定しましたが、実際は売買契約書や固定資産税評価額比率で決まり、比率が変われば償却費と結論は変わります。
3. 建物附属設備の分離償却。給排水・電気設備等を15年で分離償却すると、初期の償却費はさらに増え、償却切れの段差も前倒しになります。本稿は建物一体で計算しています。
4. 税率の変動と個人の状況。限界税率30%固定としましたが、他の所得や控除、法人化の有無で結果は大きく変わります。個人の場合、不動産所得が赤字のときの土地取得に係る負債利子は損益通算できません（本稿の条件では課税所得がプラスのため影響しません）。
5. 実際の建物状態・修繕発生・入居需要。空室率5%や運営費15%は設定値であり、個別物件の競争力や周辺供給は反映していません。
6. 売却時の市場環境。出口利回り7.0%は設定であり、将来の実勢を予測したものではありません。また、家賃下落を織り込んでいないため、NOI一定という前提自体が楽観的です。

これらは相関ではなく計算結果ですが、「木造だから税引後IRRが高くなる」という因果関係を示すものではありません。今回の結果は、償却期間・融資条件・税率という複数の設定値の組み合わせによって生じたものです。

まとめ

• 価格8,000万円・築10年・借入7,000万円（金利2.0%／30年）の条件で計算した結果、木造は15年目に税引後CFが166.3万円→72.8万円へ93.5万円（56.2%）減少した。税引前CFは201.5万円のまま変わっていない。
• デッドクロス発生年は木造15年目・重量鉄骨6年目・RC1年目。RC造は購入初年度からデッドクロスだが税引後CFは黒字であり、デッドクロス単独では危険信号にならない。
• 減価償却による節税額のうち、売却時に約68%（＝20.315%÷30%）が譲渡税として戻る。木造15年保有では節税1,440万円に対し追加譲渡税975.1万円。
• 税引後IRRは全構造で15年前後がピーク（木造13.08%・重量鉄骨11.15%・RC10.43%）。
• 金利3.0%・空室率15%のストレス下では、木造のみ償却切れの15年目に税引後CFがマイナスに転じた（DSCRは1.265で目安の1.2を上回っている）。
• 木造15年目に税引後CF150万円を確保するには家賃を18.1%引き上げる必要があり、償却切れは家賃では埋めにくい。

本稿の数値はすべて上記の設定条件に基づくシミュレーションであり、実際の物件統計ではありません。条件が変われば結論も変わります。

参考資料・出典

• 国税庁 タックスアンサー No.5404「中古資産の耐用年数」（令和7年4月1日現在法令等）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5404_qa.htm
• 国税庁 タックスアンサー No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
• 国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」および「減価償却資産の償却率表」（定額法償却率：14年0.072／26年0.039／39年0.026）
• 減価償却費・返済分解・税額・IRRはすべて筆者が上記条件で計算（計算基準日：2026年8月13日）

データ区分：本記事の数値は【シミュレーション】（条件設定に基づく計算）と【公開データ】（国税庁の耐用年数・償却率・税率）で構成されています。RE-AIの診断実績等の【実データ】は使用していません。

情報確認日：2026年8月13日（税率・耐用年数等の制度は変更される場合があります）