Methodology
感覚ではなく、
計算の順序で判断する。
RE-AIが入力情報をどのように数値へ変換し、専門分析を統合しているかを公開します。診断は将来の成果を予測・保証するものではなく、条件を比較するための参考情報です。
6つの専門ルールベース分析が個別評価し、統合ロジックが加重平均と閾値で最終判定します。Claude AIは確定済み結果の総合コメント生成に使用されます。
Decision engine
加重平均モデル
統合ロジック
点数・判定を確定
Claude AI
コメントへ文章化
01 — Process
診断結果ができるまで
入力からコメントまで、判断の責任範囲を4段階に分けています。
- 0101
入力と補完
物件情報と財務条件を受け取り、未入力項目のうち補完可能な項目だけを内部基準や統計値で推定します。
- 0202
個別評価
6つの専門ロジックが、同じ物件を異なる観点から0〜100点で評価します。
- 0303
統合判定
個別スコアを所定の重みで加重平均し、固定された閾値から4段階の判定を出します。
- 0404
文章化
確定した数値・判定・根拠をClaudeへ渡し、矛盾や新しい数値を作らない条件で総合コメントに整えます。
02 — Six analyses
6つの専門分析と統合時の重み
収益性分析
表面・実質利回り、NOI、年間・月間キャッシュフロー、損益分岐空室率を評価します。
価格査定
積算価格、収益価格、取得できた場合の取引事例比較価格から価格の妥当性を評価します。
融資分析
LTV、DSCR、金利、融資期間、建物の残存耐用年数との関係を評価します。
リスク分析
空室、修繕、交通利便性、地域需要、取得できたハザード情報などを評価します。
出口戦略
保有期間中の収支、IRR、売却手取額、出口時の需要と流動性を評価します。
投資家保護
レントロールや修繕履歴、境界、アスベスト等の契約前確認状況と実データを評価します。
重みは合計100%です。専門分析同士が会話・討論するのではなく、個別に算出された評価を統合ロジックが数値的にまとめます。
03 — Final decision
統合スコアと判定閾値
Weighted score
6 → 1
6つの視点を、1つの統合スコアへ
統合スコア ＝ 収益性×0.25 ＋ 価格×0.20 ＋ 融資×0.20 ＋ リスク×0.20 ＋ 出口×0.10 ＋ 投資家保護×0.05
加重合計を四捨五入して0〜100点の統合スコアとし、右記の閾値を機械的に適用します。Claudeはスコア、判定、購入条件を変更しません。
04 — Calculations
主な投資指標と価格査定
収益・NOI
表面利回り ＝ 満室想定年収 ÷ 販売価格
NOI ＝ 空室控除後の収入 − 年間運営費
年間運営費は管理費、修繕費、固定資産税、保険料、その他雑費、入力がある場合の地代を積み上げます。実質利回りの分母には購入価格に諸費用概算7%を加えます。
価格査定
土地・建物から求める積算価格、NOIと市場還元利回りから求める収益価格、取得できた場合の取引事例比較価格を組み合わせます。どの手法を重く見るかは物件種別で変わります。
一棟（アパート・マンション・テラスハウス等）
取引事例あり：積算30% ＋ 収益40% ＋ 取引事例30%
取引事例なし：積算40% ＋ 収益60%
区分マンション
取引事例あり：収益40% ＋ 取引事例60%
取引事例なし：収益価格のみ
戸建て
取引事例あり：積算40% ＋ 収益20% ＋ 取引事例40%
取引事例なし：積算70% ＋ 収益30%
区分マンションは、土地が敷地権の持分に限られ、建物も専有部分の原価しか計上できないため、積算価格は実勢価格の説明力が低く、市場推定価格には使いません。戸建ては実需（マイホーム）の買い手が土地値と近隣の成約事例で価格を決めるため、積算と取引事例を重く見ます。
積算価格：建物の再調達単価は国税庁「建物の標準的な建築価額表」の値（木造約20万円/㎡・RC約31万円/㎡等）を使い、構造別の法定耐用年数で減価します（10%を下限）。戸建ては法定耐用年数より12年長く建物価値が残るものとします。戸建て・一棟とも、法定耐用年数＋12年を過ぎると建物は0になり、解体費（1.5万円/㎡、土地価格の10%まで）を差し引き、土地も1年ごとに1.2%（最大35%）減価します。
市場還元利回り：構造別の基準利回り（NOIに対する利回り）に、駅・バスの実効アクセスとエリアの地価水準（近隣の地価公示地点と同じ町の土地取引、取得できなければ都道府県平均）で補正をかけます。地価が高いエリアほど低く、低いエリアほど高くなります。借地は0.5ポイント上乗せし、再建築不可は買い手や融資先が限られるため2倍にします。築25年を超える物件は1年ごとに0.1ポイント（最大2.5ポイント）を上乗せします。区分マンションは、管理費・修繕積立金が家賃の水準にかかわらずほぼ一定のため別に求めます。相場の表面利回り（築10年まで約4.3%、築10年を超えると地価の安い地域ほど大きく上がる）に、標準的な管理費・修繕積立金を払ったときのNOI率を掛けます。売出価格からは逆算しません。
借地・再建築不可の物件は、積算価格の土地価格を更地価格に対して、借地権60%・定期借地権30%・再建築不可50%で評価します（重なる場合は掛け合わせます）。取引事例比較価格も同じ割合で割り引き、市場還元利回りは借地で0.5ポイント上乗せし、再建築不可で2倍にします。借地では土地の固定資産税を計上せず、地代を運営費に含めます。
取引事例は、区分マンションでは「中古マンション等」、その他では「宅地(土地と建物)」に限定します。国土交通省データに賃料・利回りがないため、それらは実取引値として扱いません。
融資・自己資金・DSCR
DSCR ＝ NOI ÷ 年間元利返済額
LTV ＝ 融資額 ÷ 販売価格
融資額または自己資金の一方だけが入力された場合、取得総額（販売価格＋諸費用概算7%）から他方を逆算します。両方とも未入力の場合は、融資額を販売価格の85%、自己資金を販売価格の22%相当として概算します。
LTVが10%未満の実質無借入では、DSCRやLTVを好条件として加点せず、融資分析を中立の50点にします。
IRR・出口
IRRは初期自己資金をマイナスのキャッシュフローとし、保有期間中の年次収支と、最終年の売却手取額を加えて計算します。
単一のIRRは500%を超える場合も固定上限を設けず算出します。一方、正の実根を確認して複数のIRRが検出された場合は、一つの値を恣意的に採用せず「複数解」と表示します。IRRが存在しない場合は「算出不可」と表示します。
売却手取額 ＝ 推定売却価格 − 譲渡税概算 − 売却時残債
売却価格は将来NOI、出口還元利回り、建物価値の減少、取引事例がある場合の価格変化を用いた簡易モデルです。税率は保有5年以下39%、5年超20%の概算であり、個別の税務計算ではありません。
05 — Risk & evidence
現況、リスク、契約前資料の扱い
現況空室・滞納
総戸数と空室戸数・滞納戸数が入力されると、両者を別区分として合算した影響戸数から実効空室率を算出し、想定空室率より優先してNOI、CF、DSCR、IRRへ反映します。
地域需要・ハザード
地域需要は人口変化、転入超過、単身世帯を用います。ハザードは洪水・高潮・津波・土砂災害の4種類で、取得できた範囲だけを評価します。
投資家保護
レントロール、インスペクション、修繕履歴、確認済証、検査済証、境界、アスベスト、PCB、越境の9項目は、確認チェックだけでなく詳細値の入力を重視します。
complete
4種類をすべて取得
該当が無い場合に限り、取得範囲内で「該当なし」と扱います。
partial
一部だけ取得
取得できた該当情報は使いますが、ヒットなしを安全とは判定しません。
failed
すべて取得失敗
ハザードレベルは不明とし、安全側の値へ置き換えません。
06 — Information level
分析情報レベルは「的中率」ではありません
STEP1
60–75%
STEP2
80–92%
STEP3
93–98%
分析情報レベルは、入力・確認された情報の充足状況を表す内部指標です。投資結果の成功確率、価格予測の的中率、診断の正解率ではありません。
RE-AIが補完した推定値は入力済みとして数えません。STEP3では、確認チェックだけでなく、書類に記載された年・金額・状態などの詳細値がある項目だけを反映します。
07 — Limitations
推定値・欠損・モデルの限界
未入力項目や外部データの取得失敗がある場合、補完可能な項目はRE-AI内部基準へ戻し、補完できない項目は欠損または中立評価として扱います。取得失敗を実データの「該当なし」に置き換えることはありません。
- 年次の簡易キャッシュフローであり、減価償却、個別税率、法人・個人差、繰上返済等を完全には再現しません。
- 公的データにも公表時期、地域粒度、匿名化、対象区域、欠損があります。
- 将来の賃料、金利、修繕、災害、売却価格、融資承認を保証しません。
- 資料アップロードは入力補助です。抽出内容と原本を照合し、不明項目は手入力で補ってください。
Claudeによる総合コメントは、ルールベースで確定した結果を読みやすく文章化する処理です。自律的な最終判断、専門分析同士の討論、学習による自己改善は行いません。
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