現況賃料が相場より10％高い満室物件は、何％値下げすれば引き合うのか｜NOIは12.89％減、DSCRは1.303倍から1.135倍まで落ちた

満室のレントロールを見て「稼働100％、表面利回り9.6％」と判断する前に、確かめておきたい数字があります。そこに並んでいる賃料は、いま同じ部屋を募集したら本当に取れる賃料でしょうか。現況賃料が相場より高い物件は、退去のたびに賃料が下がり、NOIも出口価格も静かに削られていきます。

この記事では、賃料ギャップ（現況賃料と新規募集賃料の差）を0〜20％まで動かし、入居者の入替速度を3パターン変えて、NOI・DSCR・キャッシュフロー・10年IRR・出口価格がどこまで動くかを計算しました。そのうえで「ギャップのない物件と同じ条件で買うには、いくら値下げが必要か」を逆算しています。

結論を先に書くと、賃料ギャップ10％はNOIを12.9％減らし、同じ投資条件に戻すには12.9％の値下げが必要でした。賃料の差がそのままの比率で価格に効くのではなく、1.29倍に増幅されて効きます。

この記事で検証する疑問

収益物件の広告に載る表面利回りは、レントロール上の現況賃料を使って計算されています。空室が1戸もなければ、その利回りは「実績」に見えます。しかし現況賃料は、入居時点の市場で決まった賃料です。3年前、5年前、あるいは10年前の市場水準が、そのまま残っているだけかもしれません。

この記事で確かめるのは次の3点です。

• 現況賃料が相場より高いとき、NOIは賃料の差と同じ比率で下がるのか、それ以上に下がるのか
• そのギャップは何年かけて表面化するのか。10年保有なら、どこまで顕在化するのか
• ギャップのある物件を、ギャップのない物件と同じ投資条件で買うには、いくら値下げが必要か

なお本記事は、経年による家賃の緩やかな下落（年1％など）を扱うものではありません。そちらは家賃下落「年1％」は、どこで1％なのかで検証しています。ここで扱うのは、取得時点ですでに存在している賃料の「水準差」です。原因が違えば、対処も違います。経年下落は誰が買っても等しく起きますが、賃料ギャップは購入価格で調整できます。

賃料ギャップはなぜ生まれるのか

継続入居中の賃料は、そう簡単には動きません。借地借家法のもとで貸主から賃料を増額するのは実務上ハードルが高く、逆に減額も、入居中はほとんど行われません。結果として、現況賃料は「入居した年の市場」を保存したまま固定されます。

一方、新規募集賃料は市場と一緒に動きます。この2つが別の動き方をしていることは、公開データでも確認できます。

• 総務省の消費者物価指数のうち「民営家賃」は、継続契約を多く含むため動きが鈍く、2026年2月時点で前年同月比＋0.70％にとどまっています（出典：総務省統計局 消費者物価指数。情報確認日：2026年9月22日）。
• 一方、新規募集賃料を集計したアットホームの調査では、2026年6月時点でアパートのシングル向きが13エリア中11エリアで2015年1月以降の最高値を記録し、東京23区は14カ月連続で最高値を更新しています（出典：アットホーム「全国主要都市の賃貸マンション・アパート募集家賃動向 2026年6月」）。

つまり現在の市場では、ギャップはプラスにもマイナスにも振れます。募集賃料が上がっているエリアでは、長期入居者の多い物件は「現況賃料が相場より安い」状態、つまり取得後にNOIが増える余地を持っていることがあります。逆に、募集賃料が伸びていないエリアで高い賃料が固定されている物件は、退去のたびに下がります。どちらなのかは、物件ごとに確かめるしかありません。

この記事では、投資判断上より危険な「現況賃料が相場より高い」ケースを中心に計算し、逆方向（相場より5％安い）のケースも1ケース含めて比較します。

分析の前提条件

ここから先の数値は、すべて下記の条件を設定した架空ケースのシミュレーションです。実在の物件の統計でも、RE-AIの診断実績データでもありません。

物件・投資家の設定

賃料ギャップが最も投資判断を変えるのは、運営費に占める固定費の比率が高く、かつ融資を使って買う規模の物件です。そこで、地方中核市で1〜2棟目を検討する個人投資家が現実に見る水準として、次の条件を置きました。物件価格は先に決めるのではなく、戸数・賃料・売出表面利回りから逆算しています。

運営費の設定（ここが結果を左右します）

賃料ギャップの影響を正しく測るには、運営費を「賃料に比例する費用」と「比例しない費用」に分ける必要があります。ここを一律の「NOI率70％」で処理すると、以下の結論は出てきません。

この設定から、NOIは次の式で表せます。

年間NOI ＝ 満室想定賃料 × 0.874 − 111万円

（0.874＝空室8％控除後の実効総収入率92％ × 管理委託料控除後95％、111万円＝比例しない固定運営費の合計）

現況（ギャップ0）での数値は次のとおりです。

固定した条件と、変更した条件

固定：物件価格、戸数、融資条件（金利2.3％・期間20年・LTV80％）、空室損失率8％、管理委託料5％、固定運営費111万円、出口利回り8.0％、保有期間10年、売却費用3％

変更：賃料ギャップ（−5％／0％／5％／10％／15％／20％）、平均入居年数（3.25年／5.0年／8.0年）

平均入居年数は、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の「2022年日管協短観」で単身世帯3年3ヶ月・ファミリー世帯5年1ヶ月と報告されている水準をもとに、3.25年・5.0年と、入替の少ない物件として8.0年の3通りを設定しました。

計算方法

賃料の置き換わり方は、次のように計算しています。平均入居年数がL年なら、年間の入替率は1／L。入れ替わった住戸の賃料だけが相場水準に置き換わるため、t年後の満室想定賃料は

賃料(t) ＝ 相場賃料 ＋（現況賃料 − 相場賃料）×（1 − 1／L）^t

となります。全戸が入れ替わった状態を、この記事では「巡航状態」と呼びます。巡航状態のNOIが、その物件の実力値です。

IRRは投下自己資金を初期支出とし、各年の税引前キャッシュフロー（NOI − 年間返済額）と、10年目末の売却純手残り（売却価格 × 97％ − 残債）を加えた税引前ベースで計算しています。売却価格は11年目のNOIを出口利回り8.0％で割って求めました。譲渡税・所得税は含みません。

結果1：賃料ギャップはNOIに1.29倍で効く

まず、全戸が相場賃料に入れ替わった「巡航状態」の数値です。

賃料が10％下がるとNOIは12.89％下がります。15％の賃料ギャップは、NOIを19.34％削ります。賃料の減少率より、NOIの減少率のほうが常に大きくなります。

理由は固定運営費です。固定資産税も保険料も共用部の電気代も、賃料が下がったからといって下がりません。比例するのは空室損失と管理委託料だけです。この増幅率は、次の式で求められます。

増幅率 ＝ 実効総収入 ÷ NOI

本ケースでは495.0万円 ÷ 384.0万円 ＝ 1.289倍です。NOI率が低い物件ほど、この倍率は大きくなります。

※実効総収入率87.4％（空室8％・管理委託料5％控除後）を共通としたときの概算です。運営費の内訳が違えば増幅率も変わるため、自分の物件では実際の実効総収入とNOIから計算してください。

運営費比率が高い物件、つまり小規模・築古・低賃料帯の物件ほど、賃料ギャップの影響を強く受けます。同じ「賃料が相場より10％高い」でも、都心の低運営費比率の物件と地方の築古アパートでは、意味が違うということです。

結果2：DSCRは6.15％のギャップで1.20を割る

巡航状態のDSCRとキャッシュフローの転換点を逆算しました。

取得時のDSCRは1.303倍で、金融機関の目線としては悪くない水準です。それでも賃料が相場より6.15％高いだけで、実力ベースのDSCRは1.20倍を割ります。1戸あたり5.9万円の賃料であれば、3,600円強の差です。レントロールを眺めているだけでは見えない幅で、融資の安全余裕が消えます。

ただし、これは融資実行時に問題になる数字ではありません。融資審査で見られるのは現況賃料ベースのDSCRだからです。問題になるのは、数年後に2棟目を検討するときや、金利が上がったときです。そのときの返済余力は、巡航DSCRのほうが実態に近くなります。

なお、自分の物件でNOI・借入条件からDSCRを確かめたい場合は、RE-AIのDSCRシミュレーターに、現況NOIではなく巡航NOI（＝相場賃料で計算し直したNOI）を入れてみてください。同じ物件でも、2つの数字の差が返済余力の見え方をどれだけ変えるかが分かります。DSCRという指標そのものの見方は不動産投資のDSCRとはで解説しています。

結果3：ギャップが表面化するまで、10年保有でも8割止まり

賃料ギャップは購入初年度に一気に来るわけではありません。退去が出た住戸から順に置き換わります。賃料ギャップ10％のケースで、年次の推移を平均入居年数別に計算しました。

置き換わりの速さは次のとおりです。

ここに、判断を誤りやすい構造があります。入替が遅い物件ほど、購入後しばらくは数字が持ちます。平均入居年数8年の物件なら、3年目のDSCRはまだ1.248倍です。「買ってみたら思ったより悪くなかった」という感覚になりやすい。しかし、それはギャップが消えたのではなく、まだ支払われていないだけです。

そして重要なのは、売却時には未反映のギャップも価格に織り込まれることです。買い手も同じようにレントロールと募集賃料を見比べます。次の結果4は、そこを含めて計算しています。

なお、この計算では入退去そのもののコスト（原状回復費、広告料、空室期間の逸失賃料）を年34万円の固定運営費に含めており、入替回数による変動は反映していません。入替コストそのものの影響は「空室率5％」の収支計算は年CFを46％過大に見せるで別途検証しています。入替が速い物件では、賃料ギャップの顕在化とコスト増が同時に起きる点に注意が必要です。

結果4：10年IRRは、ギャップ4.4％で5％を割る

保有10年・出口利回り8.0％で、税引前IRRを計算しました。

転換点は次のとおりです。

ギャップ10％のとき、想定売却価格は4,800万円から4,235万円へ、565万円下がります。同じ条件での10年間のキャッシュフロー減少の累積は318.3万円（平均入居年数5.0年の場合）ですから、保有中の手残りより、売却価格のほうを強く削られることになります。NOIが出口利回りで資本化されるためです。入替が速い物件（平均入居年数3.25年）でも保有中の累積減少は386.5万円で、出口での減少額には届きません。

出口利回りを動かすと、影響はさらに変わります。

出口利回りが1ポイント動いたときのIRRへの影響は、この条件下ではギャップ5ポイント分にほぼ相当します。出口利回りそのものの感応度は出口利回りが1％上がるとIRRはどこまで落ちるかで保有年数別に検証しています。

結果5：必要な値下げ率を逆算する

ここが実務上いちばん使える部分です。賃料ギャップのある物件を、ギャップのない物件と同じNOI利回り（6.51％）で買うには、いくら値下げが必要かを逆算しました。

実務的な読み替えはこうなります。

レントロールの賃料が相場より10％高い物件は、表面利回りが1.42ポイント高くなければ、ギャップのない物件と同じ条件にならない。

表面利回り9.6％の物件と11.0％の物件が並んでいて、後者のレントロールが相場より10％高いなら、この2つは同じ物件です。利回りの差1.4ポイントは、プレミアムではなく、ギャップの対価にすぎません。

では、値下げが部分的にしか通らなかった場合はどうなるか。ギャップ10％のケースで、値下げ幅別の結果です。

値下げ1ポイントあたり、10年IRRは約0.46ポイント改善します。値下げ交渉が5％止まりなら、IRRは4.67％。ギャップのない物件を売出価格で買ったときの6.81％には届きません。「少し引いてもらえたから納得」は、この計算では成立しません。

今回の試算は8戸・NOI率67.8％・LTV80％という特定の条件に固定したものです。自分の検討物件で「巡航NOIならいくらの価格が説明できるか」を確かめる場合は、RE-AIの収益還元法・収益価格シミュレーターに、現況NOIではなく相場賃料で計算し直した巡航NOIを入力してください。同じ還元利回りでも、入力するNOIを変えるだけで説明できる価格がどれだけ動くかが確認できます。

結果から分かること

1. 賃料ギャップは、賃料の比率のままでは効かない。固定運営費があるため、実効総収入÷NOI倍（本ケースで1.289倍）に増幅されてNOIに効きます。運営費比率の高い小規模・築古物件ほど増幅率は大きくなります。
2. 影響は、保有中より出口に強く出る。ギャップ10％で10年間のCF累積減少が約400万円なのに対し、売却価格は565万円下がりました。NOIが出口利回りで資本化されるためです。
3. 入替が遅い物件ほど、判断を誤りやすい。平均入居年数8年なら3年目のDSCRはまだ1.248倍。数字が持っているうちは問題に見えませんが、95％が反映されるのは23年後で、その間に売却すれば残りは価格で精算されます。
4. 必要な値下げ率は、賃料ギャップより大きい。ギャップ10％に対して必要値下げは12.9％。表面利回りでは＋1.42ポイントに相当します。
5. 逆方向のギャップは同じ構造で有利に働く。現況賃料が相場より5％安いケースでは、巡航NOIは6.45％増え、10年IRRは8.65％（ギャップ0で6.81％）まで上がりました。募集賃料が上昇しているエリアで長期入居者の多い物件は、この状態にあることがあります。

投資判断への使い方

この分析は「賃料ギャップのある物件を買うな」という結論ではありません。価格で調整できる話だからです。実務での確認手順は次のようになります。

1. レントロールの各戸の賃料と入居開始日を並べる。入居が古い住戸ほど、ギャップが大きい可能性があります。賃料のばらつきの読み方はレントロールの見方を参照してください。
2. 同一物件・同一エリア・同一間取りの現在の募集賃料を調べる。可能なら、その物件自体が過去に募集を出していた条件を確認します。管理会社が保有する直近の成約賃料が最も精度が高い情報です。
3. 相場賃料で満室想定賃料を組み直し、巡航NOIを計算する。このとき、運営費のうち固定費は減らさないこと。ここを賃料比例で計算すると、影響を過小評価します。
4. 巡航NOIで、NOI利回り・DSCR・収益価格を出し直す。この3つが購入判断の基準値になります。現況ベースの数字は、融資審査を通すための数字と割り切ります。
5. 売出価格との差を、指値の根拠として整理する。「相場より高いから」ではなく、「巡航NOIがいくらで、この還元利回りなら価格はいくらになる」という形にすると、売主・仲介と数字で話ができます。指値の通り方そのものについては収益物件の指値はどこまで通るかで別途検証しています。

判断の軸は一つではありません。ギャップ10％の物件でも、値下げが13％通れば投資条件としては回復します。一方、値下げが通らないまま買った場合、収益性はぎりぎり維持されても（巡航DSCR1.135倍、年CF＋39.9万円）、出口価格への感応度が極端に高い状態で10年を過ごすことになります。「買える／買えない」ではなく、「どの条件なら成立し、どのリスクを抱えることになるか」で整理してください。

なお、今回のように賃料ギャップ・入替速度・固定運営費・出口利回りを同時に動かすと、表計算では確認項目が急速に増えます。RE-AIでは、こうした複数条件をまとめて確認できるよう設計していますが、賃料の相場水準そのものは現地の募集状況を確認しなければ分かりません。ツールは計算を担うだけで、入力する相場賃料の精度は利用者側の調査に依存します。

この分析で分からないこと

今回の試算には、次の限界があります。

• 相場賃料を一定と置いています。実際には相場自体も経年とともに動きます。相場が下がる局面では、ここで計算した以上にNOIが下がります。経年下落の影響は家賃下落カーブの検証記事を併せてご確認ください。
• 入替を連続的な比率として計算しています。実際の8戸の物件では入替は離散的に起き、ある年に3戸同時に退去することもあります。年次の数値は平均的な経路であり、実際の各年はこれより上下に振れます。
• 入替コストの変動を反映していません。原状回復費・広告料・空室期間の逸失賃料は年34万円の固定費に含めており、入替回数による増減は織り込んでいません。入替が速い物件では、この分だけ結果が悪化します。
• 相関と因果を区別する必要があります。現況賃料が相場より高いことの原因は、賃料の据え置きだけではありません。設備グレードが周辺より高い、定期借家や法人契約で条件が違う、入居者が長期で更新料が発生していないなど、別の要因で説明できる場合があります。その場合、退去後も同水準で募集できる可能性があり、ギャップとして扱うのは適切ではありません。
• 税金を含みません。税引前IRRで計算しており、減価償却、所得税・住民税、譲渡所得税は反映していません。税引後では順位が変わる可能性があります。
• 個別の物件競争力、建物の状態、周辺の新規供給、実際の融資条件、売却時の市場環境は織り込んでいません。

これらを踏まえると、この記事の数値は「賃料ギャップがNOIと価格にどういう構造で効くか」を示すものであり、特定の物件の適正価格を決めるものではありません。

まとめ

満室のレントロールは、稼働率の証明ではあっても、賃料水準の証明ではありません。今回の条件設定では、現況賃料が相場より10％高いだけで、NOIは12.89％減り、巡航DSCRは1.303倍から1.135倍へ落ち、想定売却価格は565万円下がりました。同じ投資条件に戻すために必要な値下げは12.9％、表面利回りに換算して＋1.42ポイントです。

確認すべきは、レントロールに並んだ賃料が「取れている賃料」なのか「取れていた賃料」なのかという一点です。その差は、購入価格でしか調整できません。

価格査定全体の考え方は収益物件の価格査定完全ガイドに、表面利回りと実質利回りの関係は表面利回りと実質利回りの違いにまとめています。

参考資料・出典

• 総務省統計局「消費者物価指数（CPI）」民営家賃（2026年2月時点 前年同月比＋0.70％）／https://www.stat.go.jp/data/cpi/1.html
• アットホーム株式会社「2026年6月 全国主要都市の『賃貸マンション・アパート』募集家賃動向」／https://www.athome.co.jp/corporate/news/data/market/chintai-yachin-202606/
• 公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「2022年日管協短観」平均居住期間（単身世帯3年3ヶ月／ファミリー世帯5年1ヶ月）／https://www.jpm.jp/marketdata/
• 国土交通省「不動産鑑定評価基準」（収益還元法・直接還元法の定義）

情報確認日：2026年9月22日。本記事の数値は、記載した前提条件にもとづく条件付きシミュレーションであり、実在物件の統計値でも、RE-AIの診断実績データでもありません。投資助言ではなく、最終的な判断はご自身の責任で行ってください。