不動産投資の売却・出口戦略シミュレーター

不動産投資の出口戦略とは

出口戦略は、将来いくらで売れるかだけを決める作業ではありません。購入時に投じる自己資金、保有中のNOIとローン返済、 売却時のローン残債、仲介手数料等の費用、譲渡所得に対する税額までを一つのキャッシュフローとしてつなぐ考え方です。

本ツールは保有1〜35年の各年について同じ式で計算します。「何年目が正解か」を断定するのではなく、 この前提でIRRが最も高い年、通算キャッシュ差額が最大の年、長期譲渡所得区分へ切り替わる最初の年を事実として表示します。

売却価格と売却手残りは違う

税引後売却手残り ＝ 売却価格 − 売却費用 − ローン残債 − 譲渡税概算

売却価格が購入価格を上回っていても、残債や売却費用が大きければ現金は十分に残らないことがあります。 反対に、売却価格が同じでも返済が進んだ年ほど残債は小さくなります。画面の内訳は価格から各項目を順に差し引き、 「売却価格＝利益」という混同を避ける構成です。

Exit Cap Rateで売却価格が変わる理由

推定売却価格 ＝ 売却年の安定化NOI ÷ Exit Cap Rate

Exit Cap Rateは、将来のNOIを価格へ変換する還元利回りです。同じNOIなら利回りを高く求める買主ほど提示価格は低くなります。 NOI400万円なら、Exit Cap 5%で8,000万円、5.5%で約7,273万円、6%で約6,667万円です。 感応度表ではNOI±10%とExit Cap±1ポイントを組み合わせ、市況前提への弱さを比較できます。

現在の収益価格を詳しく確認したい場合は、収益還元法・収益価格シミュレーターも利用できます。

ローン残債を出口戦略に入れる理由

元利均等返済では、返済の初期ほど利息の割合が大きく、同じ年額を払っても元金の減り方は一定ではありません。 本ツールは年単位の単純控除ではなく、毎月返済額と月次経過後の残債を計算します。金利0%・借入0円にも対応し、 融資期間終了後は残債・年間返済額を0円にします。

保有中CFの前提を家賃・空室・運営費から作りたい場合はキャッシュフローシミュレーター、返済余力はDSCRシミュレーターで確認できます。

「5年保有」の誤解

一般的な個人の土地建物譲渡では、取得から5周年を迎えた瞬間に長期へ変わるわけではありません。 国税庁は、売却した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えるものを長期譲渡所得、5年以下を短期譲渡所得としています。 例えば2021年1月1日取得なら2026年中の売却は短期、2027年中から長期です。

相続・贈与では、原則として被相続人や贈与者の取得日から計算するケースがあります。入力欄には税務上引き継ぐ取得日を確認して入力してください。 税区分だけで売却時期の有利不利は決まらず、価格・CF・金利・残債の変化も同時に比較する必要があります。

仲介手数料と売却費用

仲介手数料の自動計算は、国土交通省の報酬額告示に基づく一般的な税込上限の概算です。400万円を超える価格帯では、 速算式「売買価格×3.3%＋66,000円」と同じ結果になります。売買価格に含まれる消費税の扱い等で計算基礎が変わる場合があるため、手入力で上書きできます。

800万円以下の宅地・建物には、2024年7月1日施行の報酬特例があります。本ツールは勝手に適用せず、対象価格になったときだけ選択肢を表示します。 紙の不動産譲渡契約書は印紙税を計算し、2027年3月31日より後は軽減措置が延長されると仮定せず本則税率を使います。

売却税は取得費と減価償却で変わる

課税譲渡所得 ＝ 売却価格 − 売却時取得費 − 譲渡費用

建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引くため、購入時の金額のままとは限りません。 本ツールは税務上の取得費・非償却部分・年間減価償却費を入力した場合に、非償却部分を下限として売却時取得費を概算します。 課税譲渡所得がマイナスでも税額を負数にせず、他所得からの還付を自動計算しません。

個人の一般的な土地建物譲渡は長期20.315%、短期39.63%で概算します。2027年以後は防衛特別所得税1%と復興特別所得税1.1%が 所得税額に付加される成立済み制度を踏まえ、合計2.1%相当として同水準を使います。35年先まで税制が不変であることを保証するものではありません。

売るか持つかを見るときの指標

RE-AI本体が出口戦略をどのように分析するかは、出口戦略分析の仕組みで確認できます。このシミュレーターは、ユーザー自身が前提を動かして比較するためのページです。

よくある質問