不動産投資キャッシュフローシミュレーター

不動産投資のキャッシュフローとは

キャッシュフローは、実際に入ってくる現金と出ていく現金の差です。収益物件では、入居者から受け取る家賃が入ってくる現金で、 管理会社への委託費、修繕費、固定資産税、保険料、そして金融機関へのローン返済が出ていく現金にあたります。 この差がプラスであれば、その年は手元の現金が増えます。

キャッシュフローは会計上の利益とは一致しません。ローンの元金返済は現金が出ていくのに税務上の経費にはならず、 逆に減価償却費は経費として計上されるのに現金は出ていかないためです。帳簿上は黒字でも手元の現金が減る、 あるいはその逆が起きるのはこのためで、購入の判断では両方を分けて見る必要があります。

キャッシュフローの計算式

本ツールは次の順序で計算しています。上から順に金額を差し引いていくため、どこで現金が減るのかを追うことができます。

満室想定年間家賃
− 空室・滞納損失（＝満室家賃 × 空室率）
＝ 実効総収入
− 年間運営費（管理費・修繕費・固定資産税・保険料・共用部光熱費・借地料など）
＝ NOI（年間純収益）
− 年間元利返済額
＝ 年間税引前キャッシュフロー

月平均のキャッシュフローは、この年間額を12で割った概算です。実際には家賃の入金時期、固定資産税の納付期、 修繕の発生時期によって月ごとの資金繰りは変動します。

表面利回りだけでは分からない理由

表面利回りは「満室想定年収 ÷ 物件価格」で計算され、空室も、運営費も、融資条件も含みません。 そのため、同じ表面利回り8%の物件でも、空室率が5%か15%か、管理費や修繕費がいくらか、 金利が1.5%か3.5%か、融資期間が20年か30年かによって、手元に残るキャッシュフローはまったく違う金額になります。

特に融資期間の影響は大きく、借入額と金利が同じでも期間が短いほど年間の返済額は増えます。 表面利回りは価格水準を素早く比べるための指標で、実際に現金が残るかどうかは上の計算フォームで確かめてください。

NOIとキャッシュフローの違い

NOI（Net Operating Income／純営業収益）は、物件そのものの営業収益です。誰がいくら借りて買ったかに左右されず、 物件の収益力だけを表します。だからこそ収益価格の算定やDSCRの分子に使われます。

一方キャッシュフローは、そのNOIからローンの元利返済を引いた後の現金です。現金購入ならNOIとキャッシュフローは近づき、 フルローンに近いほど差が開きます。同じ物件を検討していても、投資家ごとにキャッシュフローが変わるのはこのためです。

キャッシュフローと利益の違い

会計上の利益とキャッシュフローがずれる主な要因は2つあります。1つはローンの元金返済で、 現金は出ていきますが税務上の経費にはなりません。もう1つは減価償却費で、経費として利益を押し下げますが現金は出ていきません。

そのため、減価償却が大きい期間は「帳簿は赤字でも現金は残る」、償却が終わった後は「帳簿は黒字でも現金が残らない」 という状態が起こり得ます。具体的な税務上の取り扱いは、物件の構造・築年数・保有形態によって異なるため、税理士にご確認ください。

空室率が変わるとCFはいくら変わるか

空室が増えると実効総収入がそのまま減り、運営費と返済額は変わらないため、減った収入がほぼそのままキャッシュフローの減少になります。 満室想定年収480万円の物件なら、空室率が5ポイント上がるだけで年24万円の収入が消えます。

変化額は物件ごとに違うため、一般論ではなくご自身の条件で確認してください。ページ上部の空室・滞納が増えた場合の表に、入力した空室率に+5・+10・+15ポイントを上乗せしたときのNOI・DSCR・年間キャッシュフローが表示されています。

金利が1%上がるとCFはいくら減るか

金利が上がると年間の元利返済額が増え、その分だけキャッシュフローが減ります。減少幅は借入額と融資期間で決まり、 借入が大きく期間が長いほど影響を強く受けます。金利が同じ幅で上がっても、借入4,000万円と1,000万円では負担の増え方が4倍近く違います。

上部の金利が上がった場合の表で、入力した金利から0.5ポイントずつ上げたときの年間返済額と年間キャッシュフローを確認できます。 これは「同じ金利が全期間続いた場合」の比較であり、変動金利の返済額改定ルールを再現したものではありません。

赤字になる空室率・金利はどこか

キャッシュフローがちょうど0円になる空室率と金利を計算すると、今の条件にどれだけの余裕があるかを1つの数値で把握できます。 本ツールは「CF損益分岐空室率」と「CF損益分岐金利」として、上部のストレス分析の下に表示しています。

ただしこれは、その水準まで安全という意味ではありません。実際には空室と金利が同時に悪化することも、 大規模修繕が重なることもあります。金利 × 空室率のマトリクスで、2つが同時に動いた場合も確認してください。

大規模修繕を忘れてはいけない理由

通常の年が黒字でも、外壁塗装や屋上防水、給排水管の更新が重なる年だけ大きくマイナスになることがあります。 1年目のキャッシュフローだけを見て購入を判断すると、この一時的な支出が視野から抜け落ちます。

本ツールでは、RE-AI診断本体と同じ簡易モデル（10年ごとに通常年の修繕費を2.5倍にする）を使うか、 修繕の年と金額をご自身で指定するかを選べます。どちらの場合も、通常年の修繕費と大規模修繕を二重に差し引くことはありません。 年次キャッシュフロー表で、修繕年の収支がどうなるかを確認してください。

税引前CFと税引後CFの違い

このシミュレーターが表示するのは、すべて税引前のキャッシュフローです。所得税・住民税・法人税を差し引く前の金額のため、「手取り」や「可処分所得」ではありません。

税引後の金額を求めるには、建物と設備の減価償却費、個人か法人か、他の所得と適用される税率、 経費として計上する範囲、青色申告の有無など、物件情報だけでは決まらない条件が必要になります。 本ツールはこれらを計算していないため、税引後の数値は表示していません。

キャッシュフローだけで購入判断してはいけない理由

年間キャッシュフローがプラスでも、それだけで良い投資とは限りません。購入価格が相場より高ければ売却時に損失が出ますし、 DSCRが低ければ想定外の空室に耐えられません。融資期間が建物の残存耐用年数に制約されることもあります。

価格の妥当性、DSCR、融資の可能性、修繕計画、エリアの賃貸需要、売却時の想定価格と残債、IRR—— これらを合わせて見る必要があります。RE-AIの無料診断では、物件情報から価格査定・融資分析・リスク・出口戦略までをまとめて確認できます。

キャッシュフロー計算についてよくある質問

計算方法・前提

ご利用にあたっての注意事項

この計算式・結果を引用する場合

本ページに記載した計算方法・解説、および本ツールで試算したシミュレーション結果を記事や資料で紹介する場合は、 出典として「RE-AI 不動産投資キャッシュフローシミュレーター」および本ページ（/tools/cash-flow-calculator）へのリンクをご利用いただけます。数値を引用する際は、前提条件（物件価格・満室想定家賃・空室率・運営費・融資条件）を併記してください。 なお、RE-AIの診断サービスで得られた診断結果・データの取り扱いについては利用規約をご確認ください。

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