不動産投資のDSCRシミュレーター
NOI・融資条件を入力するだけで、返済余力と金利上昇時の変化を無料で確認できます。
融資条件を入力する
初期値はRE-AIの説明用サンプル（5,000万円の物件に4,250万円を30年・2.0%で借りるケース）です。 入力した内容はブラウザ内だけで計算し、サーバーへは保存しません。
= 3,246,000円
= 42,500,000円
0〜15%
1〜50年の整数
元利均等返済を年次複利で概算しています。金融機関の実際の月次返済額、保証料、事務手数料、 変動金利の返済額ルールとは差が出る場合があります。
計算結果
サンプル条件を表示中DSCR（借入金償還余裕率）
1.71倍
NOIが年間返済額の1.71倍あることを示します。
参考ゾーン：1.50以上 — 比較的大きな返済余力がある計算結果です。
- NOI（年間純収益）
- 324.6万円
- 年間返済額
- 189.8万円月平均 15.8万円
- 年間返済後キャッシュフロー
- 134.8万円月平均 11.2万円
- 融資額
- 4250万円
- 金利・融資期間
- 2.00% / 30年
月平均は年間値 ÷ 12 の概算です。返済後キャッシュフローは所得税・法人税の控除前の金額です。
金利が上がるとDSCRはどう変わるか
他の条件を変えずに、金利だけを0.5ポイントずつ上げた場合の年間返済額・DSCR・年間CFです （本ツールの上限金利15%で頭打ちになります）。
| 金利 | 年間返済額 | DSCR | 年間CF |
|---|---|---|---|
| 2.0%現在 | 189.8万円 | 1.71倍 | 134.8万円 |
| 2.5% | 203.1万円 | 1.60倍 | 121.5万円 |
| 3.0% | 216.8万円 | 1.50倍 | 107.8万円 |
| 3.5% | 231.1万円 | 1.40倍 | 93.5万円 |
| 4.0% | 245.8万円 | 1.32倍 | 78.8万円 |
横軸：金利 縦軸：DSCR（点線は参考DSCR 1.20）
金利 約4.8%付近で、DSCRが1.20を下回ります。
参考DSCRはこのツールで比較するための値です。金融機関の融資承認ラインを示すものではありません。
- DSCR 1.00未満：NOIだけでは年間返済額を賄えない計算です。
- DSCR 1.00〜1.20：返済後に残る余力が小さく、空室や金利上昇の影響を受けやすい水準です。
- DSCR 1.20〜1.50：一定の返済余力がある計算結果です。
- DSCR 1.50以上：比較的大きな返済余力がある計算結果です。
- 上記は返済余力の大きさを説明するための参考区分であり、金融機関の融資承認基準ではありません。
この物件をさらに詳しく分析する
DSCRは初年度の返済余力を1つの数値で見る指標です。35年間のキャッシュフロー、価格査定、 融資条件の比較、売却時の残債と通算損益まで確認したい場合は、RE-AIの無料診断で物件条件を入力できます。
登録不要で1件診断できます。診断結果は投資判断の参考情報であり、融資承認・投資助言を保証するものではありません。
DSCRとは
DSCRは Debt Service Coverage Ratio の略で、日本語では借入金償還余裕率などと呼ばれます。物件が生み出すNOI（年間純収益）が、その年の元利返済額を何倍カバーできているかを示す指標です。 不動産投資では、賃料収入で借入の返済をどこまで賄えるか——つまり返済余力の大きさ——を1つの数値で比べるために使われます。
同じ物件でも、融資額・金利・融資期間が変わればDSCRは変わります。逆に、物件の収益力が同じでも、 自己資金を多く入れて借入を減らせばDSCRは上がります。DSCRは「物件の良し悪し」ではなく 「その物件をその条件で買ったときの返済余力」を表す指標だと考えると分かりやすくなります。
DSCRの計算式
DSCR ＝ NOI ÷ 年間元利返済額
分子はNOI（年間純収益）、分母はその年に支払う元金と利息の合計です。分母に運営費や税金は入れません。 本ツールでは、上の計算フォームで入力した融資額・金利・融資期間から年間元利返済額を計算し、この式に当てはめています。
DSCR 1.2とはどういう意味か
たとえばNOIが360万円、年間の元利返済額が300万円の物件では、360 ÷ 300 = 1.20 でDSCRは1.20になります。 このとき返済後に残るのは概算で60万円です。DSCRが1.20であれば、NOIが約17%（1 − 1 ÷ 1.20）減るまでは 返済額を下回らない、という見方もできます。
ただしこの60万円は所得税・法人税を引く前の金額で、大規模修繕や入退去に伴う一時的な費用も含んでいません。 また、DSCR 1.2という水準そのものが融資の可否を決めるわけではありません。金融機関・物件種別・借主属性・ 賃料の安定性によって重視される水準は異なります。
NOIとは
NOI（Net Operating Income／純営業収益）は、満室想定の家賃そのものではありません。 空室や滞納で実際には入らない分を差し引き、さらに物件の運営に必要な費用を引いた後の収益です。
NOI ＝ 実効総収入 − 年間運営費 ／ 実効総収入 ＝ 年間満室想定家賃 × (1 − 空室・滞納率)
年間運営費に含める代表例は、管理費、修繕費、固定資産税・都市計画税、保険料、共用部の水道光熱費などです。 一方で、ローンの元金返済・利息、減価償却費、所得税・法人税は通常含めません。返済額はDSCRの分母で扱うため、 運営費にも入れると二重に差し引くことになります。なお、NOIの定義や審査上の調整方法は金融機関ごとに異なる場合があります。
DSCRと表面利回りの違い
表面利回りは「満室想定年収 ÷ 販売価格」で計算され、空室・運営費・融資条件をまったく含みません。 そのため、表面利回りが高い物件でも、借入額が大きく、金利が高く、融資期間が短ければ、 年間返済額が膨らんでDSCRは1.0を下回ることがあります。逆に表面利回りが中程度でも、 自己資金を厚くし融資期間を長く取れれば、DSCRは高くなります。
表面利回りは物件の価格水準を素早く比べるための指標、DSCRはその融資条件で返済を続けられるかを見るための指標です。役割が違うため、どちらか一方だけで判断しないことが重要です。
金利が上がるとDSCRはどうなるか
他の条件が同じなら、金利が上がると年間の元利返済額が増えるため、DSCRは必ず下がります。 どの程度下がるかは融資額と融資期間によって変わり、借入が大きく期間が長いほど金利上昇の影響を強く受けます。
数値の変化は物件ごとに異なるため、一般論ではなくご自身の条件で確認してください。 このページ上部の金利ストレスの表に、現在の金利から0.5ポイントずつ上げたときの年間返済額・DSCR・年間キャッシュフローが表示されています。 参考DSCRを選ぶと、どの金利水準でその値を下回るかの目安も確認できます。
DSCRを改善するには
DSCRは分子（NOI）を増やすか、分母（年間返済額）を減らすことで改善します。代表的な方向性は次のとおりです。
- ・自己資金を増やして借入額を減らす（同時に自己資金に対する利回りは下がる点に注意）
- ・融資期間を延ばして年間返済額を抑える（建物の残存耐用年数が上限になることがあります）
- ・金利条件の改善を検討する（金融機関の判断によります）
- ・空室・滞納を減らして実効総収入を高める
- ・運営費を適正化する（必要な修繕を削ることは、将来の空室・資産価値の低下につながります）
- ・購入価格そのものを見直す
いずれもDSCRの数値を改善する方向の施策であり、融資が承認されることを意味するものではありません。
DSCRについてよくある質問
DSCRは高いほど良いのですか？
DSCRが高いほど、NOI（年間純収益）に対する返済の負担は軽くなります。ただし自己資金を多く入れて借入を減らせばDSCRは上がるため、DSCRだけを高くしても自己資金に対する利回り（CCR）や手元資金の余裕は下がることがあります。返済余力を見る指標の1つとして、利回り・自己資金・出口価格などと合わせて確認してください。
DSCRが1.0未満とはどういう意味ですか？
NOIだけでは年間の元利返済額を賄えない計算になっている状態です。不足分は自己資金や他の収入から補う必要があります。空室や修繕が想定より増えると不足幅はさらに広がります。
DSCRが1.2あれば融資は通りますか？
DSCRの水準だけで融資の可否は決まりません。金融機関ごとに重視する指標や算出時のNOIの調整方法が異なり、借主の属性、物件の担保評価、建物の残存耐用年数、賃料の安定性なども審査されます。本ツールの計算結果は融資審査の結果を示すものでも、保証するものでもありません。
NOIにはローンの返済額を含めますか？
含めません。DSCRは「NOI ÷ 年間元利返済額」で返済余力を見る指標のため、NOIを計算する運営費にローンの元金返済・利息を入れると返済額を二重に差し引くことになります。減価償却費や所得税・法人税も、NOIの運営費には通常含めません。
表面利回りが高ければDSCRも高くなりますか？
必ずしも高くなりません。表面利回りは満室想定家賃と価格だけで決まりますが、DSCRは空室・運営費を引いたNOIと、融資額・金利・融資期間から決まる年間返済額の比です。高利回りでもフルローンに近く融資期間が短ければ、DSCRは1.0を下回ることがあります。
金利が上がるとDSCRはどうなりますか？
他の条件が同じなら、金利が上がると年間返済額が増えるためDSCRは下がります。本ツールでは現在の金利から0.5ポイントずつ上げた場合のDSCRと年間キャッシュフローを表で確認でき、参考DSCRを下回る金利水準の目安も表示します。
計算方法・参考情報
DSCR
NOI ÷ 年間元利返済額。融資額または年間返済額が0の場合は数値を表示せず「借入なし」と表示します （0倍と表示すると「返済をまったく賄えない」という逆の意味になるため）。
NOI
かんたん計算では入力値をそのまま使います。詳細計算では 「年間満室想定家賃 ×(1 − 空室・滞納率) − 年間運営費」で計算します。
年間元利返済額
元利均等返済を年次複利で概算します。融資額をP、年利をr、年数をnとして 「P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)」で計算し、金利が0%のときは「P ÷ n」に分岐します （0%を未入力とみなしたり、0.1%等へ置き換えたりはしません）。月平均返済額は年間返済額 ÷ 12の概算です。
返済後キャッシュフロー
NOI − 年間元利返済額。所得税・法人税の控除前の金額です。
金利ストレス
入力した金利から0.5ポイント刻みで+2.0ポイントまで、他の条件を変えずに再計算します。 金利の上限は15%です。「参考DSCRを下回る金利」は、金利0〜15%の範囲で二分探索して求めた目安です。
入力の制約とRE-AI本体との関係
金利は0〜15%、融資期間は1〜50年の整数、空室・滞納率は0〜100%です。これはRE-AIの診断本体と同じ制約で、 年間返済額・DSCR・NOIの計算にも診断本体と同一の関数を使っています。同じ条件を入力すれば、 本ツールと RE-AIの融資分析 の年間返済額・DSCRは一致します。
金融機関による違い
DSCRの審査上の水準、NOIの定義や調整方法、返済方式（元利均等・元金均等）、返済頻度、 保証料・事務手数料の扱いは金融機関ごとに異なります。本ツールは特定の金融機関の審査基準を再現するものではありません。
最終更新日：
ご利用にあたっての注意事項
計算結果は概算です
- ・本ツールの計算結果は概算であり、金融機関の融資審査の結果を示すもの・保証するものではありません。
- ・DSCRの基準は金融機関・物件種別・借主属性・賃料の安定性などによって異なります。
- ・実際の返済額は、返済方式（元利均等・元金均等）、返済頻度、保証料、事務手数料、金利タイプ等により本ツールの概算と異なる場合があります。
- ・NOIの定義や審査上の調整方法も金融機関によって異なります。
- ・投資判断は、利回り・価格の妥当性・修繕計画・出口戦略など他の指標も含めて行う必要があります。
- ・本ページは投資助言ではありません。最終的な判断はご自身の責任で行ってください。
この計算式・結果を引用する場合
本ページに記載した計算方法・解説、および本ツールで試算したシミュレーション結果を記事や資料で紹介する場合は、 出典として本ページ（RE-AI DSCRシミュレーター）へのリンクをご利用いただけます。数値を引用する際は、前提条件（NOI・融資額・金利・融資期間）を併記してください。 なお、RE-AIの診断サービスで得られた診断結果・データの取り扱いについては利用規約をご確認ください。
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