取引事例比較法とは？収益物件で「周辺相場並み」を鵜呑みにできない理由

「周辺の取引事例と比べて割安です」と言われた収益物件に、その一言だけで安心していませんか。取引事例比較法は不動産の価格を求める代表的な手法のひとつですが、比較の対象になるのは主に価格と面積で、その物件の空室や実際の家賃までは映し出しません。積算法・収益還元法との使い分けとあわせて整理します。

取引事例比較法とは何か

取引事例比較法とは、対象不動産に類似した周辺の取引事例を複数集め、それらの価格を比較・補正することで対象不動産の価格（比準価格）を求める手法です。国土交通省の不動産鑑定評価基準では、原価法・収益還元法とならぶ、不動産の価格を求める基本的な手法のひとつと位置づけられています。

マイホームや土地の売却相場を調べる場面で使われることが多い手法ですが、一棟アパートや区分マンションなど収益物件の価格を確認する際にも、収益還元法・積算法とあわせて参照されます。3つの手法の詳しい使い分けは収益物件の価格査定完全ガイドで整理しています。

比準価格はどう計算するのか

比準価格を求める大まかな流れは、次の3つのステップに分けられます。

1. 類似の取引事例を集める

対象不動産と用途・規模・地域が近い取引事例を、可能な限り同じ需給圏内から複数集めます。事例の件数が少ないほど、1件の特殊な事情に価格が引きずられやすくなります。

2. 事情補正・時点修正をかける

売り急ぎや親族間取引など特殊な事情があった事例は補正し、取引時点と現在とで地価水準が変わっていれば時点修正を行います。

3. 地域要因・個別的要因を比較する

最寄駅からの距離、接道状況、土地の形状、建物の築年数などの違いを比較し、価格を対象不動産の条件へ近づけます。

この3つの補正を経て比準価格が求まりますが、前提として「同じ需給圏内に十分な事例があること」が必要です。事例が少ないエリアや特殊な用途の物件では、比較の精度が下がりやすくなる点に注意が必要です。

取引事例は自分でも調べられる｜不動産情報ライブラリ

実際の取引価格は、国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」（旧・土地総合情報システム、2024年4月に統合）で、誰でも無料・会員登録不要で確認できます。土地、土地と建物、中古マンション等の実際の取引価格を、地域・時期を指定して検索できます。

ただし、この取引価格情報は当事者へのアンケート回答をもとに公開されているため、同じエリアでも事例が少ない月や地区があります。また、この情報だけでは、その物件が実際にいくらの家賃で稼働していたかまでは分かりません。RE-AIの価格査定でもこのデータを取引事例比較の一部として使用していますが、同一町名の事例に絞り込んだうえで件数が少ない場合は取引事例価格を評価から除外するなど、事例の質を確認したうえで扱う設計にしています（詳しくはデータソースページで公開しています）。

収益物件では取引事例比較法だけで判断すると危険な理由｜架空例

以下は理解しやすくするために単純化した架空例です。実在する物件のデータではありません。

初めて一棟の収益物件を検討している個人投資家が、木造アパート（8戸、築22年）を3,780万円で検討しているとします。不動産情報ライブラリで同一町名・木造・築15〜25年の取引事例を調べたところ、直近で3件の類似事例が見つかりました。

取引事例比較法だけで見ると、売出価格3,780万円は3件の事例の範囲に収まっており、中央値からの乖離も4.4%程度で「相場からおおむね外れていない」と判断できそうに見えます。

しかし、この物件は現在8戸中2戸が空室で、稼働中の6戸も契約から年数が経ち、想定される相場より家賃がやや低めに据え置かれている状態だとします。満室想定賃料は年396万円ですが、実際の年間収入は空室・下落分を差し引いて約340万円にとどまるとします。ここから管理費・修繕費・固定資産税等の運営費を実効総収入の25%程度と見積もると、NOI（純営業収益）は約255万円です。

木造・最寄駅徒歩9分クラスの還元利回りを7.8%と仮に置くと、収益価格は次のように計算できます。

255万円 ÷ 0.078 ≈ 3,269万円

取引事例比較法では「相場並み」に見えた3,780万円ですが、収益還元法で見ると収益価格との差は約511万円（13.5%）に広がります。この差を生んでいるのは、空室2戸と据え置かれた家賃という、取引事例のデータには出てこない、この物件固有の事情です。取引事例比較法は「他の物件がいくらで売れたか」を映す手法であり、「この物件が今いくら稼いでいるか」までは映しません。

自分の物件のNOIと還元利回りから収益価格を確認したい場合は、RE-AIの収益還元法・収益価格シミュレーターで試算できます。還元利回りを動かした場合に価格がどれだけ変わるかも、無料・登録不要であわせて確認できます。

積算法・収益還元法とあわせて確認する

収益物件の価格は、取引事例比較法だけでなく、土地と建物の原価から評価する積算法、将来の収益から評価する収益還元法（直接還元法・DCF法）を組み合わせて確認することで、それぞれの手法が見落としやすい部分を補い合えます。

積算法の具体的な計算方法は木造・鉄骨・RC、同じ8,000万円の物件で積算価格はいくら変わるかで、直接還元法とDCF法の違いはDCF法とは？直接還元法との違いと計算方法を架空例で確認するで整理しています。

また、価格そのものが妥当に見えても、融資条件によって支払える上限価格は変わります。上限価格の考え方は売出8,000万円の物件、自分はいくらまで払えるのかで試算しています。

「周辺相場より安い・妥当」と言われたときに確認したい5つのこと

1. 比較対象が同じ用途・同じ規模の事例か（戸建てと一棟アパートを比べていないか）
2. 取引時期が近いか（地価や市況が大きく動いた後の事例ではないか）
3. 現況の稼働率と家賃が、満室想定賃料からどれだけ乖離しているか
4. 取引事例の件数が十分か（1〜2件しかない比較は参考程度にとどめる）
5. 収益還元法・積算法で計算した価格と、大きく乖離していないか

このうち3〜5は、取引事例比較法だけでは確認できません。エリアの空室動向の調べ方はエリアの空室率の調べ方で、賃貸需要の確認方法は賃貸需要の調べ方完全ガイドで解説しています。

まとめ

取引事例比較法は、周辺の類似物件がいくらで取引されたかを映す手法であり、不動産の価格を考えるうえで欠かせない視点のひとつです。ただし収益物件においては、その事例には表れない空室や現況家賃といった個別の事情が、収益価格を大きく動かすことがあります。取引事例・積算価格・収益価格の3つを並べて確認し、乖離が大きい場合はその理由を確認してから判断することをおすすめします。より総合的な確認が必要な場合は、RE-AIの無料診断で価格・収益性・融資・リスクをまとめて確認する方法もあります。

参考資料・出典

• 国土交通省「不動産鑑定評価基準」（取引事例比較法・原価法・収益還元法の位置づけ）
• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（旧・土地総合情報システム）取引価格情報検索　https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
• RE-AI データソースページ（取引事例データの絞り込み方法）　https://www.re-aipro.jp/data-sources
• 記事内の物件例・価格・取引事例は、理解のために単純化した架空条件によるシミュレーションであり、実在物件のデータではありません。
• 情報確認日：2026年9月1日