実効総収入とNOI
実効総収入 = 家賃 × (1 − 空室率) ／ 現況空室率 = (空室戸数 + 滞納戸数) ÷ 総戸数 ／ NOI = 実効総収入 − 運営費合計
運営費率を重ねず、管理・修繕・税・保険・雑費・地代を1回ずつ控除します。STEP3で空室・滞納戸数が揃えば、合計戸数比を実効空室率に使います。
35-year cash-flow simulation
収益物件のキャッシュフローを、保有から売却まで年次で試算
満室想定年収だけでなく、空室・滞納、実費の運営費、元利返済、大規模修繕、売却時の残債まで同じ前提でつなぎ、35年分の資金の動きを比較します。
35年を年次表示楽観・標準・悲観の3シナリオIRR・NPV・売却損益まで接続
Live analysis
35年収支を俯瞰
1年5年10年＋売却
NOI
324.6万円
年間CF
134.8万円
IRR
17.0%
01 / Input / Output
診断に使う入力
未入力項目は推定へ回る場合があります。ユーザー入力、公的データ、RE-AI推定を同じ値として扱わない設計です。
01 / User & public data
- 01
家賃と稼働
満室想定年収、空室率、現況家賃、現況の空室戸数・滞納戸数を使います。
- 02
運営費
管理委託費、修繕費、固定資産税、火災保険、雑費、借地料を実費項目として積み上げます。
- 03
融資条件
融資額、金利、融資期間、自己資金を使います。金利0%も有効な入力です。
- 04
出口条件
保有年数、売却時想定Cap Rate、家賃下落率を使います。
RE-AI
ANALYSIS
03 / Decision materials
画面に出る判断材料
- 01
収益指標
実効総収入、NOI、実質利回り、年間・月間キャッシュフローを表示します。
- 02
投資効率
CCR、IRR、NPV、損益分岐空室率・金利を算出します。
- 03
年次収支
家賃、空室損、運営費、固定資産税、修繕、元利返済、累積CFを35年分表示します。
- 04
出口
年ごとの推定売却価格、簡易譲渡税と残債控除後の売却手取、通算の売却損益を示します。
02 / Calculation
RE-AIが使う計算方法
このページでは、現在の診断コードで実際に使う式だけを説明しています。
元利返済と税引前CF
税引前CF = 実効収入 − 運営費 − 固定資産税 − 修繕費 − 元利返済額
元利均等返済を年次複利で近似します。金利0%なら年間返済額は融資額÷融資期間です。表示する年間CFは所得税・住民税控除前です。
IRRとNPV
投資CF = [−自己資金, 年次CF…, 最終年CF + 売却手取]
IRRは上記キャッシュフローのNPVが0になる収益率です。NPVは診断上、借入金利+2ptを割引率として同じ投資CFを現在価値へ割り戻します。
売却手取と売却損益
売却手取 = 推定売却価格 − 簡易譲渡税 − 残債 ／ 売却損益 = 累積CF + 売却手取
売却価格そのものを利益にしません。簿価を超える部分に保有5年以下39%、5年超20%の概算税率を当てる簡易モデルです。
楽観・標準・悲観シナリオ
楽観: 家賃下落−0.3pt・空室−2pt・金利−0.2pt・出口Cap−0.3pt ／ 悲観: +0.5pt・+4pt・+0.5pt・+0.5pt
標準は入力前提のままです。空室率は0〜100%、金利と家賃下落率は0%以上、出口Cap Rateは1%以上に補正して35年を再計算します。
03 / RE-AI features
RE-AI固有の処理
一般的な指標の表示だけではなく、入力の不足やデータの境界まで診断結果に反映します。
大規模修繕を年次に反映
10年ごとに平常年の2.5倍を置き、売却価格のNOIだけは周期全体で年平均化して一時費用による不自然な暴落を防ぎます。
現況の空室・滞納を優先
総戸数と実数が確認できた場合、想定空室率より現況データを優先してNOI・CF・DSCR・IRRを再計算します。
ストレス条件を分離
金利、空室率、家賃下落率、修繕費、出口Cap Rateを動かし、通常条件との差を同じ指標で比較できます。
04 / Product screen
診断画面での見え方
結果だけでなく、その前提と内訳を同じ画面で確認できる構成です。
総合点だけで判断せず、数値の根拠・推定された入力・次に確認すべき資料へ順番にたどれます。
キャッシュフロー画面例
説明用のRC一棟マンションを現行の計算関数で試算
Live analysis
35年収支を俯瞰
1年5年10年＋売却
NOI
324.6万円
年間CF
134.8万円
IRR
17.0%
NOI
324.6万円
年間CF
134.8万円
IRR
17.0%
NPV
1576.9万円
1年目
134.8万円
家賃 480万円／空室損 38.4万円
10年目
51.5万円
大規模修繕 82.0万円／売却手取 2583.7万円
画面構成を説明するための例です。表示値は各ページに記載した前提によって変わります。
05 / Case study
5,000万円・RC一棟の診断例
数値は機能説明用です。現行の計算関数から自動生成しており、物件ごとの結果を保証するものではありません。
Input assumptions
入力前提
- 満室想定年収480万円、空室率8%
- 融資4,250万円、金利2.0%、30年
- 自己資金1,100万円、保有10年
- 売却時Cap Rate 6.8%、家賃下落0.7%/年
Diagnosis result
診断結果
- NOI 324.6万円
- DSCR 1.71倍
- 10年目の売却手取 2583.7万円
- 10年保有IRR 17.0%
06 / Limitations
利用前に確認する注意事項
推定値を確定情報として扱わないでください
- 01販売価格・土地面積・建物面積・戸数は正数、戸数は整数です。表面利回りは0より大きく50%以下、満室想定年収は入力する場合0より大きい値、自己資金と各費用は0以上です。
- 02空室率は0〜100%、金利は0〜15%、融資期間は1〜50年の整数、保有年数は1〜35年の整数です。売却時Cap Rateは0より大きく20%以下です。
- 03年間CFには所得税・住民税、個人・法人の税率差、減価償却による節税、繰上返済、変動金利の返済額改定を含みません。税引後年間CFは表示していません。
- 04売却時の譲渡税は簡易近似です。実際の取得費、譲渡費用、所有期間判定、税率は税理士等へ確認してください。
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