積算・収益・実取引の3方向から、売出価格の妥当性を査定

土地面積 × 土地単価 + 延床面積 × 構造別再調達単価 × 残存率

建物の再調達単価は国税庁「建物の標準的な建築価額表」の値（木造約20万円/㎡・RC約31万円/㎡等）を使い、構造別の法定耐用年数で減価します（10%を下限）。戸建ては法定耐用年数より12年長く建物価値が残るものとします。戸建て・一棟とも、法定耐用年数＋12年を過ぎると建物は0になり、解体費（1.5万円/㎡、土地価格の10%まで）を差し引き、土地も1年ごとに1.2%（最大35%）減価します。

NOI ÷ 市場Cap Rate

構造別の基準利回り（NOIに対する利回り）に、駅・バスの実効アクセスとエリアの地価水準（近隣の地価公示地点と同じ町の土地取引、取得できなければ都道府県平均）で補正をかけます。地価が高いエリアほど低く、低いエリアほど高くなります。借地は0.5ポイント上乗せし、再建築不可は買い手や融資先が限られるため2倍にします。築25年を超える物件は1年ごとに0.1ポイント（最大2.5ポイント）を上乗せします。区分マンションは、管理費・修繕積立金が家賃の水準にかかわらずほぼ一定のため別に求めます。相場の表面利回り（築10年まで約4.3%、築10年を超えると地価の安い地域ほど大きく上がる）に、標準的な管理費・修繕積立金を払ったときのNOI率を掛けます。売出価格からは逆算しません。

採用事例の坪単価中央値 × 本物件の床面積坪

3件以上では町内中央値の3倍を超える・3分の1未満の外れ値を除き、属性の近い最大5件を使います。

物件種別ごとの重みで3手法を加重平均

一棟（アパート・マンション・テラスハウス等）：事例あり 積算30% ＋ 収益40% ＋ 取引事例30%／事例なし 積算40% ＋ 収益60%。区分マンション：事例あり 収益40% ＋ 取引事例60%／事例なし 収益価格のみ。戸建て：事例あり 積算40% ＋ 収益20% ＋ 取引事例40%／事例なし 積算70% ＋ 収益30%。区分マンションは積算の説明力が低いため市場推定価格に使いません。