収益還元法・収益価格シミュレーター

収益還元法とは

収益還元法は、その不動産が将来生み出す収益に着目して価格を求める考え方です。 「いくらで売り出されているか」ではなく「いくら稼ぐか」から価格を組み立てるため、 収益物件の価格の妥当性を確かめるときの中心的な手法になります。 国土交通省の不動産鑑定評価基準でも、原価法・取引事例比較法と並ぶ基本的な手法として位置づけられています。

収益還元法には、大きく2つの方法があります。

• ・直接還元法：安定した一期間の純収益（NOI）を、還元利回りで割って価格を求める方法です。入力が少なく、物件どうしの比較に向きます。
• ・DCF法（Discounted Cash Flow法）：保有期間中の各年のキャッシュフローと、期末に売却したときの価格（復帰価格）を、 割引率を使って現在価値へ割り引いて合計する方法です。年ごとの変化を明示的に扱えます。

本ツールが計算するのは直接還元法による収益価格です。年次のキャッシュフローを積み上げた分析は、 RE-AIの35年キャッシュフロー分析で確認できます。

直接還元法の計算式

収益価格 ＝ 年間NOI ÷ 還元利回り

たとえば年間NOIが324.6万円、還元利回りが6.5%なら、324.6万円 ÷ 0.065 で収益価格は約4,993.8万円になります。 計算では還元利回りを小数へ直してから割ります（6.5% → 0.065）。6.5のまま割ると結果が100分の1になってしまいます。

還元利回りが0%の場合、この式は成り立ちません（0で割ることになります）。 本ツールでは0%以下の還元利回りを受け付けず、エラーとして表示します。 ページ上部の計算フォームでは、入力したご自身の数値による計算式もその場で表示しています。

NOI（純営業収益）とは

NOIは満室想定の家賃そのものではありません。次の順番で計算します。

満室想定収入 − 空室・滞納損失 ＋ その他収入 ＝ 実効総収入　／　実効総収入 − 年間運営費 ＝ NOI

• ・満室想定収入：全室が想定賃料で埋まった場合の年間賃料。
• ・空室・滞納損失：空室や滞納で実際には入らない分。
• ・その他収入：駐車場、自動販売機、看板、アンテナ基地局などの付帯収入。
• ・年間運営費：管理費、修繕費、固定資産税・都市計画税、損害保険料、共用部の水道光熱費、地代など。

ここで扱うNOIは償却前・返済前の値です。ローンの元金返済・利息、減価償却費、所得税・法人税は、 原則として運営費へ含めません。返済額を運営費に入れてしまうと、融資条件によって物件の収益力そのものが 変わって見えてしまいます。なお、NOIの定義や費用項目の扱いは、用途や評価目的によって異なる場合があります。

還元利回り（キャップレート）とは

還元利回りは、NOIから収益価格を求めるときに置く前提の利回りです。価格が決まっているときの実績値ではなく、 価格を求めるための入力値である点が、表面利回りやNOI利回りとの大きな違いです。

還元利回りは「低ければ良い」「高ければ悪い」という単純な指標ではありません。 還元利回りが低い物件は、賃料の安定性や流動性が高く評価されている一方、同じNOIなら価格は高くなります。 還元利回りが高い物件は価格が抑えられる代わりに、空室リスク、建物の老朽化、売却時の買い手の少なさなど、 相応のリスクが織り込まれていることが多くなります。買う側から見れば高い利回りは魅力ですが、 それは市場がその物件に対して高いリスクプレミアムを求めている結果でもあります。

水準は地域・用途・築年・構造・賃貸需要・契約状況・流動性・市場環境で変わるため、 全国一律の正解はありません。本ツールは還元利回りを自動で決めず、入力された値をそのまま使います。

還元利回りが0.5%変わると価格はいくら変わるか

収益価格はNOIを還元利回りで割って求めるため、還元利回りのわずかな違いが価格を大きく動かします。 たとえばNOIが324.6万円のとき、還元利回り6.5%なら収益価格は約4,993.8万円ですが、 6.0%なら約5,410.0万円、7.0%なら約4,637.1万円になります。0.5ポイントの違いで400万円前後動く計算です。

この振れ幅は物件ごとに違います。ご自身が入力した数値での変化は、ページ上部の還元利回りを動かした場合の表とグラフ、およびNOIと還元利回りを同時に動かした2次元の感応度表で確認できます。 収益価格を1つの数字として受け取るのではなく、前提が変わったときに動く幅として捉えることが重要です。

売出価格は収益力から見てどうか

売出価格を入力すると、本ツールは3つの数字を表示します。

• ・収益価格との差額・乖離率：売出価格 − 収益価格、およびそれを収益価格で割った割合。プラスなら売出価格の方が高い状態です。
• ・売出価格から逆算したNOI利回り：NOI ÷ 売出価格 × 100。その価格で買った場合にNOIベースで何%回るかを示します。
• ・必要NOI：売出価格 × 還元利回り。入力した還元利回りで売出価格を収益価格として説明するために必要なNOIです。

この3つを並べると、価格・利回り・収益の関係が一度に見えます。たとえば売出価格が収益価格を上回っている場合、 その差は「還元利回りをもっと低く見るべき物件なのか」「現在のNOIが一時的に低いのか」「単に価格が高いのか」の いずれかとして説明できるかを考える材料になります。

収益価格と売出価格の差だけで「適正価格」を決めることはできません。逆算したNOI利回りは売出価格を前提に 計算した値であり、市場が要求する還元利回りとは別物です。

直接還元法とDCF法の違い

注意点として、直接還元法の還元利回りとDCF法の割引率は同じものではありません。 割引率は将来のキャッシュフローを現在価値へ引き直すための率で、還元利回りは 将来の変動見込みも含んだうえで一期間の収益を価格へ換算する率です。 年次のキャッシュフローと売却までを積み上げた分析は、RE-AIのキャッシュフロー分析と出口戦略の機能で確認できます。

収益価格だけで購入判断をしてはいけない理由

収益価格は「その物件がいくら稼ぐか」から見た価格であり、購入判断に必要な情報のすべてではありません。 少なくとも次の要素は別に確認する必要があります。

• ・積算価格：土地・建物の原価から見た評価。金融機関の担保評価に影響します。収益価格は土地の価値を直接は反映しません。
• ・取引事例：周辺で実際にいくらで成約しているか。
• ・融資条件とDSCR：同じ価格でも、金利・期間・自己資金で返済余力は変わります。
• ・キャッシュフロー：返済後に手元へ残る額と、税負担。
• ・修繕と空室：大規模修繕の時期と費用、入退去に伴う原状回復や募集費用。
• ・出口価格とエリア需要：売却時の想定価格と、その時点での買い手の厚み。

RE-AIでは、これらを同じ物件条件でまとめて分析できます。価格査定の考え方は収益還元法・取引事例・積算価格を組み合わせたRE-AIの価格査定で、融資の返済余力はDSCRシミュレーターで確認できます。

収益還元法についてよくある質問

計算方法と参考情報

ご利用にあたっての注意事項

本ツールの計算式・結果を引用する場合

本ページに記載した計算方法・解説、および本ツールで試算したシミュレーション結果を記事や資料で紹介する場合は、 出典として「RE-AI 収益還元法・収益価格シミュレーター」と明記のうえ、本ページへのリンクをご利用いただけます。数値を引用する際は、前提条件（年間NOI・還元利回り・売出価格）を併記してください。 なお、RE-AIの診断サービスで得られた診断結果・データの取り扱いについては利用規約をご確認ください。

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