不動産投資ローンシミュレーター｜返済額・DSCR・LTVを同時に計算

このツールで分かること

• ・毎月いくら返済するのか、年間ではいくらになるのか
• ・返済総額のうち、利息がいくらを占めるのか
• ・NOIで年間返済額を何倍カバーできるか（DSCR）
• ・物件価格に対する借入の比率（LTV）と必要自己資金
• ・借入額に対するNOIの比率（Debt Yield）
• ・金利が0.5〜2.0ポイント上がると手残りがいくら減るか
• ・融資期間を変えると、月々返済・総利息・将来残債がどう動くか
• ・5年後・10年後に残債がいくら残っているか
• ・DSCRを一定に保つなら、借入をいくらに抑える必要があるか

返済額の計算方法

本ツールは、金融機関の返済シミュレーションで一般的に使われる元利均等返済・毎月返済で計算しています。毎月の返済額が一定で、そのうち利息に充てられる部分が 返済が進むにつれて減り、元金に充てられる部分が増えていく方式です。

月利 i ＝ 年利 ÷ 12　／　返済回数 N ＝ 融資期間（年） × 12

月々返済額 ＝ P × i × (1+i)^N ÷ ((1+i)^N − 1)　（P ＝ 借入元本）

金利が0%の場合は上の式が0除算になるため、月々返済額 ＝ P ÷ Nに分岐して計算します。0%を未入力とみなしたり、0.1%などへ置き換えたりはしません。

年間返済額 ＝ 月々返済額 × 12　／　総返済額 ＝ 月々返済額 × N　／　総利息 ＝ 総返済額 − P

残債は、k回返済した時点で次の式から求めています。完済時点で浮動小数の誤差により 数円残ることがあるため、1円未満は0として扱っています。

残債(k) ＝ P × (1+i)^k − 月々返済額 × ((1+i)^k − 1) ÷ i　（金利0%のときは P − 月々返済額 × k）

NOIとは

NOI（Net Operating Income／純営業収益）とは、賃料収入等から空室損失と物件運営費を差し引いた、借入返済前の年間純営業収益です。 満室想定の家賃そのものではなく、また税引後の利益でもありません。

実効収入 ＝ (満室想定の年間賃料 + その他の年間収入) × (1 − 空室・滞納率)　／　NOI ＝ 実効収入 − 年間運営費

ここでいう年間運営費には、管理費、修繕費、固定資産税・都市計画税、保険料、共用部の水道光熱費、 その他の物件運営費を想定しています。ローンの元金返済・利息は運営費に含めません。返済額はDSCRの分母で扱うため、 運営費にも入れると返済を二重に差し引くことになります。減価償却費や所得税・法人税も通常は含めません。

LTVとは

LTV（Loan To Value）は、物件価格に対して借入がどれくらいの割合かを示す指標です。

LTV（%） ＝ 借入額 ÷ 物件価格 × 100

たとえば8,000万円の物件に7,000万円を借りればLTVは87.5%です。借入が物件価格を上回れば100%を超えます。 本ツールは借入額に上限を設けていないため、フルローンやオーバーローンの条件でも比較できます。

LTVが低いほど常に良い、というわけではありません。LTVを下げるには自己資金を増やす必要があり、 自己資金を厚く入れれば投下資金に対する利回り（CCR）は下がり、次の物件に回せる手元資金も減ります。 逆にLTVを高くすれば手元資金は温存できますが、返済額が増えてDSCRは下がり、 価格が下落したときに残債が売却価格を上回りやすくなります。どの水準が適切かは、 金融機関・物件・借主の状況によって異なります。

DSCRとは

DSCR（Debt Service Coverage Ratio／借入金償還余裕率）は、物件が生むNOIが年間の元利返済額を 何倍カバーできているかを示す指標です。

DSCR ＝ NOI ÷ 年間元利返済額

NOIが480万円、年間の元利返済額が360万円なら、480 ÷ 360 = 1.33 でDSCRは1.33倍です。 数値が大きいほど返済に対する余力が大きく、空室や金利上昇の影響を受けにくくなります。 1.00を下回る場合は、NOIだけでは年間の返済を賄えない計算になっている状態です。

DSCRは返済余力を見るための指標の1つであり、実際の審査基準や算出時のNOIの調整方法は 金融機関・案件ごとに異なります。本ツールで選ぶ1.20や1.30という値は、 条件を比べるために利用者自身が設定する比較シナリオとしての目標DSCRであり、融資承認ラインではありません。より詳しい読み方はDSCRの解説記事にまとめています。

Debt Yieldとは

Debt Yieldは、借入額に対して物件のNOIが何%あるかを見る指標です。

Debt Yield（%） ＝ NOI ÷ 借入額 × 100

DSCRとの違いは、金利と融資期間の影響を受けない点にあります。DSCRの分母である年間返済額は、 金利が下がったり融資期間が延びたりすれば小さくなるため、同じ物件・同じ借入額でも 融資条件次第でDSCRは大きく変わります。Debt YieldはNOIと借入元本だけで決まるため、 融資条件の有利さを取り除いた状態で債務の重さを比べられます。

Debt Yieldの基準値も金融機関によって異なります。特定の水準を満たせば融資が可能になる、 といった性質のものではありません。

Loan Constantとは

Loan Constant（ローンコンスタント／K%）は、年間返済額が借入元本の何%に相当するかを示す値です。

Loan Constant（%） ＝ 年間元利返済額 ÷ 借入額 × 100

借入7,000万円に対して年間返済額が310万円なら、Loan Constantは約4.4%です。 金利そのものより大きな値になるのは、返済額に元金の返済分が含まれるためです。 物件のNOI利回り（NOI ÷ 物件価格）がLoan Constantを上回っていれば、 借入を使うことで自己資金に対する利回りが高まる方向に働きます。逆に下回っていれば、 借入を増やすほど手残りは圧迫されます。

金利だけを見てはいけない理由

2つの融資条件を比べるとき、金利の低いほうが常に有利とは限りません。たとえば 「2.0%・20年」と「2.5%・30年」を比べると、金利は前者が低いものの、 返済期間が10年短いぶん年間返済額は前者のほうが大きくなります。 結果として、初年度のDSCRと手元に残るキャッシュフローは後者のほうが良くなることがあります。

一方で、期間の長い後者は元本の減りが遅く、支払う利息の総額は増えます。 10年後に売却しようとしたときの残債も多く残ります。つまり金利・期間・DSCR・総利息・出口の残債はトレードオフの関係にあり、金利という1つの数字だけで優劣は決まりません。 上のシミュレーターの「融資期間を変えると何が変わるか」の表で、 ご自身の条件のまま期間だけを振って確かめてください。自己資金のパターン別に検証した融資期間25年・30年・35年の比較記事もあわせてご覧ください。

融資期間を長くするメリット・デメリット

なお、融資期間の上限は自由に選べるものではありません。建物の構造や法定耐用年数の残り、 借主の年齢、金融機関の商品設計によって決まることが一般的です。 築古物件では期間が伸びず、返済が重くなることがあります。

「借りられる額」ではなく「物件収益で返せる額」を見る

金融機関から提示された融資額が、そのまま投資家にとって安全な借入額とは限りません。 融資の可否は借主の属性や担保評価にも左右されるため、物件の収益力に対して 借入が重すぎる条件でも承認されることはあります。返済の原資は最終的に物件が生む収益であり、 借入額を決めるときに確認すべきなのはその物件の収益で返し続けられるかです。

そのために本ツールでは、DSCR（返済余力）、返済後キャッシュフロー、金利ストレス、 将来の残債を同じ画面に並べています。「目標DSCRから借入額を逆算する」では、 返済余力を一定に保つならいくらまでに抑える必要があるかを、収益側から確認できます。 収益還元価格・積算価格・DSCRという3つの角度から借入の天井を検証した銀行はいくらまで貸せるのかの試算と、DSCR・CF・IRRの3条件から上限価格を求めた購入上限価格の逆算もあわせてご覧ください。

金融機関は返済額だけを見ていない

融資の審査では、返済額やDSCRのような収益指標だけでなく、複数の軸が同時に見られます。 代表的な観点を整理すると次のようになります。

どの項目をどの程度重視するかは金融機関によって異なり、すべての金融機関がこの枠組みで 審査するわけではありません。また、個別の金融機関が公表していない審査基準を推測して 断定することはできません。本ツールが計算しているのは、上のうち 「その融資条件における返済構造」と「物件の収益に対する返済の重さ」の部分だけです。

住宅ローンとの違い

不動産投資ローン（アパートローン等）と住宅ローンは、資金の目的が異なります。 住宅ローンは本人が居住する住宅の購入資金であり、返済原資は本人の給与収入です。 一方、不動産投資ローンは賃貸により収益を得るための資金で、返済原資は物件の賃料収入です。 そのため審査で見られる項目も、金利や融資期間の水準も、一般に異なります。

住宅ローンの金利や審査条件を、そのまま収益物件の試算に当てはめないでください。 居住用の物件を投資目的で購入するなど、資金使途と実態が異なる借入は契約違反となる場合があります。 種類・審査基準・金利の考え方は不動産投資ローンの基礎ガイドにまとめています。

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