売出8,000万円の物件、自分はいくらまで払えるのか｜DSCR1.3・年CF100万円・IRR5％の3条件から上限価格を金利1.5〜3.5％で逆算

売出価格8,000万円、年間家賃640万円、表面利回り8.0％の一棟アパート。この物件を前にしたとき、多くの投資家がまず考えるのは「この価格は高いか安いか」です。

しかし、収益物件に「絶対的な適正価格」は存在しません。あるのは、自分が満たしたい条件から逆算した上限価格だけです。同じ物件でも、金利が違えば買える価格は変わります。自己資金が違っても変わります。そして「銀行が納得する価格」と「自分の手残りが確保できる価格」と「投資効率が成立する価格」は、必ずしも一致しません。

この記事では、売出価格から考えるのをやめて、逆方向から計算しました。DSCR1.3・年間キャッシュフロー100万円・自己資金IRR5％という3つの条件を設定し、それぞれを満たす上限購入価格を金利1.5％〜3.5％、自己資金500万〜3,000万円の条件で逆算しています。

結果として、この物件では次の3点が見えました。

• 金利2.5％なら上限は7,534万円。売出8,000万円に対し約466万円（5.8％）の乖離がある
• 「DSCR1.3」と「年間CF100万円」はほぼ同じ天井を指す。差はわずか20〜25万円で、実質的に同じ制約として機能する
• 自己資金を積み増すと買える価格は上がるが、1,543万円を超えたところで天井の正体がDSCRからIRRに入れ替わり、それ以降は自己資金を増やすほど上限価格が下がる

以下、前提条件と計算過程をすべて開示したうえで説明します。

この記事で検証する疑問

検証したのは次の問いです。

• 目標とする指標（DSCR・CF・IRR）から逆算したとき、この物件はいくらまで払えるのか
• 3つの基準のうち、実際に上限を決めているのはどれか
• 金利が動くと、その上限は何万円ずれるのか
• 自己資金を増やせば、買える価格はその分だけ増えるのか

一般的な価格査定の記事は、収益還元法・積算法・取引事例比較法という「売主側・銀行側の評価手法」を説明します。それ自体は必要な知識ですが、「自分の投資条件から見て、いくらまでなら払えるか」という買主側の逆算は、あまり数字で示されていません。査定手法そのものについては収益物件の価格査定は何を見る？収益還元法・取引事例比較法・原価法の使い分けと確認手順で整理しています。この記事はその続きにあたります。

前提条件（何を固定し、何を変えたか）

本記事の数値はすべて条件付きシミュレーションです。実際の物件統計でも、RE-AIの診断実績データでもありません。以下の条件を置いた場合の計算結果として読んでください。

固定した条件

重要なのは、この物件のNOI（438.56万円）は購入価格に関係なく一定だという点です。家賃も運営費も、いくらで買ったかとは無関係に決まります。だからこそ「NOIから逆算して払える価格を決める」という発想が成り立ちます。

また、借入額は次のように置きました。自己資金はまず諸費用に充当し、残りを頭金とします。

借入額 ＝ 購入価格 × 1.07 − 自己資金

売出価格8,000万円・自己資金1,000万円なら、借入額は8,000×1.07−1,000＝7,560万円になります。

変えた条件

• 金利：1.5％／2.0％／2.5％／3.0％／3.5％
• 自己資金：500万／1,000万／1,500万／2,000万／2,500万／3,000万円
• 出口キャップレート：5.5％／6.0％／6.5％／7.0％（感応度確認用）

金利の設定根拠

日本銀行は2026年7月31日の金融政策決定会合で、無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.0％程度で推移するよう促す方針を維持しています（同会合では1.25％への引き上げを求める反対意見が1件ありました）。2026年時点の不動産投資ローンは、変動金利でおおむね1.5％〜3％台、固定金利で2.5％〜4％台が目安とされます。本記事の1.5％〜3.5％というレンジは、この範囲をカバーする設定です。（情報確認日：2026年8月18日）

3つの基準をどう設定したか

逆算に使う「満たしたい条件」を3つ置きました。それぞれ性格が異なります。

DSCRの考え方と1.2・1.3という水準の意味は不動産投資のDSCRとは？1.2を下回ると融資が厳しくなる理由と計算例で解説しています。本記事ではやや保守的に1.3を基準としました。

結果①　金利別の上限購入価格

自己資金1,000万円を固定し、金利を変えて3基準それぞれの上限価格を逆算した結果です。

読み取れることが3つあります。

（1）上限を決めているのは、ほぼ常にDSCRだった

この自己資金水準では、5つの金利すべてでDSCR1.3が最も厳しい制約になりました。「手残りが足りるか」でも「投資効率が出るか」でもなく、融資の返済余力が先に天井を作っているということです。

（2）DSCR1.3とCF100万円は、ほとんど同じ天井を指していた

両者の差は金利1.5％で27万円、3.5％で21万円。上限価格に対して0.3％程度しかありません。

これは偶然ではなく、設定した数字の構造によるものです。DSCR1.3は「年間返済額 ≦ NOI÷1.3 ＝ 337.4万円」を意味し、CF100万円は「年間返済額 ≦ NOI−100 ＝ 338.6万円」を意味します。NOIが438.56万円のとき、この2つの許容返済額はたまたま1.2万円しか違いません。

逆に言えば、NOIの水準が変われば両者は乖離します。NOIが600万円の物件ならDSCR1.3は返済461.5万円まで、CF100万円は500万円まで許容するため、差は38.5万円に広がります。「DSCRさえ見ておけばCFも大丈夫」は、この物件規模でたまたま成立している関係であって、一般則ではありません。

NOIや自己資金の条件が変わればこの2つの基準は乖離します。ご自身の物件条件では → 価格を変えて年間キャッシュフローを確認する（無料ツール）

（3）金利1ポイントで、上限価格は約880万円動く

金利2.0％のときの上限7,996万円に対し、3.0％では7,114万円。差は882万円で、売出価格8,000万円の約11％にあたります。金利0.1ポイントの違いが、購入価格にして約88万円分の交渉力に相当するという関係です。

結果②　8,000万円で買った場合、指標はどうなるか

逆に、売出価格そのままの8,000万円で購入した場合の指標を計算しました（自己資金1,000万円・借入7,560万円）。

表面利回り8.0％という数字は金利がいくらでも変わりません。しかし実態は、金利1.5％なら年間CF123.8万円・IRR12.73％の物件であり、金利3.5％なら年間CF27.5万円・IRRマイナスの物件です。同じ物件・同じ価格でも、調達条件だけで投資の中身が別物になることが確認できます。

転換点はどこか

8,000万円で購入した場合に、各基準を割り込む金利を計算しました。

DSCR1.3を守れるのは金利2.0％まで。それを超えると、この価格では銀行基準を満たさなくなります。一方、IRR5％は金利2.76％まで持ちこたえます。「融資審査で引っかかる水準」と「投資として成立しなくなる水準」の間には、約0.76ポイントの隔たりがあるということです。この差は、金融機関が投資家より保守的に見ていることの表れとも読めます。

ただし、これは金利のみを動かした単一変数の結果です。空室率や修繕費が同時に悪化した場合の複合ストレスについては金利上昇×空室率、同時に悪化したらキャッシュフローはどこまで減る？8,000万円物件で20パターン試算で別途検証しています。

結果③　自己資金を増やすと、上限価格はどう動くか

ここが今回もっとも意外な結果でした。金利2.5％に固定し、自己資金だけを変えています。

天井の正体が入れ替わる点は、自己資金1,543万円

自己資金1,543万円（上限価格8,041万円）を境に、制約がDSCRからIRRに切り替わります。それ以前は自己資金を積むほど上限が上がり、それ以降は自己資金を積むほど上限が下がります。

理由は単純です。DSCR基準では、許容できる年間返済額がNOIで決まるため借入上限額が固定されます。自己資金が増えた分だけ、そのまま買える価格が増えます（正確には諸費用7％があるため、自己資金1万円につき約0.935万円）。

一方IRRは、分母である自己資金が増えるほど下がります。自己資金2,500万円で8,000万円の物件を買った場合、DSCRは1.515、年間CFは149.0万円と数字は良好ですが、10年IRRは4.28％にとどまります。安全性の指標が良くなっても、投資効率の指標は悪化するという、両立しない関係がここにあります。

これは「自己資金を厚くすれば安全」という考え方と、「自己資金あたりの収益を最大化する」という考え方が、逆方向を向いていることを示しています。頭金比率と各指標の関係は不動産投資の自己資金はいくら必要？頭金10％・20％・30％でDSCRと月々の返済を比較でも扱っています。

結果④　出口キャップレートを変えると上限はいくらぶれるか

IRR基準の上限価格は、10年後にいくらで売れるかという前提に依存します。出口キャップレートを動かして感応度を測りました（金利2.5％・自己資金1,000万円）。

出口キャップレートが5.5％から7.0％へ1.5ポイント上がると、IRR基準の上限価格は8,567万円から7,491万円へ、1,076万円下がります。0.5ポイントあたり300〜420万円の感応度で、キャップレートが高い領域ほど1ポイントあたりの影響は小さくなります。

注意すべきは、この前提が10年後の市場環境という最も検証しにくい変数だという点です。金利は契約書に書いてあり、家賃はレントロールで確認できますが、出口キャップレートは誰にも確定できません。保有期間と出口利回りがIRRに与える影響は出口利回りが1％上がるとIRRはどこまで落ちるか｜保有5年・10年・15年・20年で検証で詳しく検証しています。

この結果を購入判断にどう使うか

今回の逆算から、実務で使える論点を整理します。

1．「いくらで売っているか」より「自分の条件でいくらまで払えるか」を先に出す

売出価格を起点にすると、判断は「高いか安いか」という感覚論になります。先にNOIと自分の融資条件から上限を出しておけば、売出価格との差がそのまま交渉の余地として見えます。今回のケースなら、金利2.5％で調達する投資家にとって上限は7,534万円であり、8,000万円との466万円の差が検討すべき論点になります。

売出価格を説明するために必要なNOIを計算する

2．上限価格は、金利が確定するまで確定しない

金利1.5％なら8,506万円まで払えて、3.5％なら6,733万円が上限。同じ物件で1,773万円の開きがあります。融資条件が固まる前に価格だけ先に合意すると、後から条件が変わったときに引き返せなくなります。金融機関ごとの見られ方の違いは自己資金1,000万円、価格8,000万円の一棟アパート。金融機関3タイプで審査の見られ方はここまで違いましたで整理しています。

3．「銀行が貸せる上限」と「自分が払える上限」を混同しない

銀行の融資可能額から逆算した価格の天井については売出8,000万円の一棟アパート、銀行はいくらまで貸せるのか｜収益還元価格・積算価格・DSCRの3つの天井を木造/鉄骨/RC×築0〜30年で試算で検証しました。今回の記事はその裏返しで、投資家側の3基準から見た天井です。両者は一致しないことが多く、銀行が貸せる額の満額まで買うことと、自分の条件を満たす価格で買うことは別の話です。

4．自己資金の投入額には、目的によって最適点が異なる

安全性（DSCR・CF）を優先するなら自己資金は多いほどよく、投資効率（IRR）を優先するなら少ないほど有利です。今回の条件では1,543万円がその分岐点でした。この数字自体は前提に依存しますが、「自己資金は多ければ多いほど良い」も「レバレッジは効かせるほど良い」も、どちらも一面的だという構造は変わりません。

この分析で分からないこと

今回の計算は条件付きシミュレーションであり、次の点は扱えていません。

1. 実際の融資条件：金利・期間・自己資金要件は、物件の担保評価と借主の属性で決まります。本記事の金利は「もし1.5〜3.5％で借りられたら」という仮定です。
2. 建物の状態と修繕の実額：運営費を実効総収入の18％と置きましたが、築年数・設備更新履歴・過去の修繕実績によって実額は大きく変わります。修繕費「家賃の5％」で足りるのか｜国交省の長期修繕計画事例4件から逆算し、CF・DSCR・IRRへの影響を検証で扱ったとおり、大規模修繕の1回で前提が崩れることもあります。
3. 税金：本記事のCFとIRRはすべて税引前です。減価償却の終了や譲渡所得課税を織り込むと、税引後の数値は変わります。減価償却が終わった年、税引後CFは93万円減ったおよび収益物件を売ると税金はいくら？譲渡所得税の計算方法と短期・長期の分かれ目を併せて確認してください。
4. 空室率5％の実態：戸数が少ない物件では、空室率は平均値どおりには推移しません。1戸空くだけで年間の空室率が跳ね上がります。この点は「空室率5％」は平均値でしかない｜4戸・8戸・12戸・20戸・30戸でDSCR1.2割れ確率を20万回試算で検証しています。
5. 個別物件の競争力と周辺供給：同じNOIでも、周辺に新築が供給されれば家賃下落率0.5％では収まりません。
6. 出口の市場環境：出口キャップレート6.0％は仮定であり、10年後の金利水準・投資家心理・エリアの需給によって実際は大きく変動します。

また、本記事は「価格が上限を下回れば買い」という結論を出すものではありません。今回の条件では収益性の天井は明確に計算できますが、出口価格への感応度が高く、その前提は検証が最も難しい部分です。上限価格はあくまで判断材料の一つで、建物の実査・レントロールの精査・重要事項説明の確認と組み合わせて使うべきものです。購入前の確認項目は収益物件購入前のリスクチェック完全ガイド｜物件・契約・エリアの3層で見落としを防ぐにまとめています。

まとめ

• NOI438.56万円・融資30年・自己資金1,000万円という条件では、上限購入価格は金利1.5％で8,506万円、2.5％で7,534万円、3.5％で6,733万円。金利1ポイントで約880万円動く
• 3基準のうち天井を作っていたのは、この自己資金水準ではほぼ常にDSCR1.3だった
• DSCR1.3とCF100万円は差20〜25万円とほぼ同じ天井を指したが、これはNOI438万円という水準で偶然近づいた関係であり、一般則ではない
• 8,000万円で購入する場合、DSCR1.3を維持できるのは金利1.996％まで、IRR5％を維持できるのは2.758％まで
• 自己資金1,543万円を境に、上限を決める基準がDSCRからIRRへ入れ替わる。それ以降は自己資金を積むほど上限価格が下がる
• 出口キャップレートを1.5ポイント動かすと、IRR基準の上限価格は1,076万円ぶれる。前提の中で最も不確実な変数

今回のように金利・自己資金・出口キャップレートを同時に動かしながら上限価格を逆算しようとすると、確認すべき組み合わせは急速に増えます。RE-AIでは、収益性・融資・リスク・出口といった複数の条件をまとめて確認できるよう設計しています。ただし前提条件の妥当性を判断するのは投資家自身であり、AIが投資の成否を保証するものではありません。RE-AIの無料診断は、判断材料を整理する用途でご利用ください。

収支計算に使う指標の定義と全体像は収益物件の収支計算完全ガイド｜表面利回り・NOI・DSCR・IRRの計算方法と使い方にまとめています。

参考資料・出典

• 日本銀行「当面の金融政策運営について」（2026年7月31日）
  https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/mpr_2026/k260731a.pdf
• 日本銀行「金融市場調節方針に関する公表文 2026年」
  https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/state_2026/index.htm

計算方法：年間返済額は元利均等返済の年賦係数 i÷(1−(1+i)^−n) で算出。残債は経過年数までの元利均等返済を積み上げて計算。IRRは初年度に自己資金を支出、2年目以降に各年のNOIから返済額を差し引いた税引前CFを計上し、10年目に売却純手取り（売却価格×96％−残債）を加えたキャッシュフロー列から二分法で求めています。上限購入価格は、各基準を満たす最大価格を二分法で探索しました。

本記事の数値はすべて上記の前提条件に基づくシミュレーションであり、特定の物件・市場の実測値ではありません。情報確認日：2026年8月18日。投資判断はご自身の責任でお願いします。