「空室率5％」は平均値でしかない｜4戸・8戸・12戸・20戸・30戸でDSCR1.2割れ確率を20万回試算

収益物件の収支計算では、ほぼ必ず「空室率5％」といった1つの数字を入れます。しかしこの5％は平均値であって、実際に毎年きっちり5％で空室が発生するわけではありません。

そして重要なのは、同じ「期待空室率5％」でも、戸数が少ない物件ほど実際の空室率は激しく振れるという点です。4戸のアパートで1戸が3ヶ月空けば、その年の空室率は6.25％。2戸が同時に4ヶ月空けば16.7％になります。一方30戸の物件では、1戸の空室が全体に与える影響は7分の1以下です。

この記事では、表面利回り・自己資金比率・金利・経費率・期待空室率をすべて同一にしたまま、戸数だけを4戸・8戸・12戸・20戸・30戸に変えて20万回のモンテカルロシミュレーションを行い、年間キャッシュフローの下振れ幅とDSCRが1.2を割る確率がどれだけ変わるかを計算しました。

結論を先に言うと、5ケースの平均DSCRはすべて1.395で完全に同じです。それでもDSCR1.2割れ確率は4戸で21.6％、30戸で1.1％と約20倍の差がつきました。そして金利3.0％を超えると、この関係が逆転します。

1．この記事で検証した疑問

収支シミュレーションで「空室率5％」と入力したとき、私たちが実際に見ているのは期待値です。ここで検証したいのは次の3つです。

• 期待空室率が同じでも、戸数が違えば実際のキャッシュフローのブレはどれだけ違うのか
• そのブレは、DSCRが融資の目安である1.2を割る確率にどう跳ね返るのか
• 小規模物件で同じ安全度を確保するには、自己資金をいくら積めばよいのか

DSCRの定義や1.2という水準の意味については、不動産投資のDSCRとは？1.2を下回ると融資が厳しくなる理由と計算例で解説しています。本記事はその前提の上に立ち、「平均のDSCR」ではなく「DSCRの分布」を見る分析です。

2．前提条件｜何を固定し、何を変えたか

この分析は条件付きシミュレーションです。実際の物件統計ではなく、条件を明示的に固定した仮想ケースの計算結果です。戸数以外の収益条件をすべて揃えることで、「戸数だけの効果」を取り出しています。

固定した条件

変更した条件

総戸数のみ。4戸・8戸・12戸・20戸・30戸の5パターンです。戸数に応じて物件価格・借入額・返済額はすべて比例して変わります。

すべてのケースで「価格に対する家賃の比率」と「価格に対する借入の比率」が同一なので、期待値ベースの収益指標は理論上まったく同じになります。違いが出るとすれば、それは戸数由来のブレだけです。

3．空室の起こり方をどうモデル化したか

空室率を「毎年一律5％」と置いてしまうと、この分析の目的が消えてしまいます。そこで空室を次の2段階の確率過程として計算しました。

• 退去の発生：各戸が互いに独立に、1年間で25％の確率で退去する（平均入居期間4年に相当）
• 空室期間：退去が起きた場合、原状回復と客付けにかかる空室月数を1ヶ月25％・2ヶ月30％・3ヶ月25％・4ヶ月15％・5ヶ月5％の確率で発生させる（期待値2.45ヶ月）

この組み合わせから、期待空室率は 25％ × 2.45ヶ月 ÷ 12ヶ月 ＝ 約5.1％ になります。日管協短観の全国平均入居率95.8％（＝空室率4.2％）と近い水準です。

各戸数・各金利の条件について、この乱数試行を20万回繰り返し、年間NOI・年間キャッシュフロー・DSCRの分布を求めました。乱数シードは固定しています。計算に用いた式は次のとおりです。

• NOI ＝ 満室想定家賃 −（空室月数 × 6万円）−（満室想定家賃 × 18％）−（退去件数 × 21万円）
• 年間CF ＝ NOI − 年間返済額（税引前・元利込み）
• DSCR ＝ NOI ÷ 年間返済額

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4．結果1｜期待DSCRは全ケース1.395。違うのは「ブレ」だけ

まず平均値です。狙いどおり、5ケースの平均DSCRは小数第3位まで一致しました。

一般的な収支計算で比較すると、この5物件はまったく同じ投資に見えます。表面利回りも実質利回りもDSCRもCCRも同じです。ここから先が本題です。

5．結果2｜実現空室率は4戸物件で最悪37.5％まで振れる

同じ期待空室率5.1％のもとで、実際に発生した空室率の分布は次のようになりました。

4戸物件では、5年に1回程度（18.8％）の頻度で空室率が10％を超える計算になります。30戸物件では同じ事象が0.64％、つまり150年に1回程度です。期待値は同じでも、シミュレーションに入力すべき「悪い年」の空室率は物件規模によって別物だということです。

なお4戸物件の「最悪37.5％」は、4戸中3戸が退去し合計18ヶ月分空いたケースです。20万回に数回しか起きませんが、起こり得ない事象ではありません。

6．結果3｜DSCR1.2割れ確率は4戸で21.6％、30戸で1.1％

この空室のブレが、キャッシュフローとDSCRにどう伝わるかを見ます。

読み取れることは3つあります。

①4戸物件は「悪い年の20回に1回」でキャッシュフローがゼロになる。 平均CFは57万円ですが、下位5％点は−0.5万円です。つまり平均的には年57万円残るのに、20年に1年程度は手残りゼロという分布になっています。

②DSCRの下位5％点は、4戸で0.996と1.0を割る。 平均1.396という数字だけを見て「余裕がある」と判断すると、実際には20年に1年はNOIが返済額に届かない年が来る計算です。

③変動係数は4戸で0.559、30戸で0.204。 戸数が7.5倍になるとブレは約2.7分の1。これは戸数の平方根におおむね比例する動きで、大数の法則が働いていることを示します。

1戸あたりに正規化すると差はさらに明確です。

1戸あたりの期待収益は全ケース14.2万円で同一。しかし下位1％点は−7.6万円から＋7.0万円まで開きます。「1戸あたりいくら残るか」は物件規模に依存しませんが、「悪い年に1戸あたりいくら残るか」は完全に物件規模に依存します。

DSCR1.2割れ確率が5％を切る境界は、この条件ではおおむね16戸でした（14戸で5.6％、16戸で5.1％、18戸で3.9％）。

7．結果4｜10年保有なら4戸物件は91％の確率で一度はDSCR1.2を割る

単年の確率は小さく見えても、保有期間は10年、20年と続きます。各年が独立と仮定して、10年間で少なくとも1回発生する確率に換算しました。

4戸物件を10年持てば、9割の確率でDSCRが1.2を割る年を経験し、4割の確率で単年キャッシュフローが赤字になる年を経験します。これは物件が悪いという意味ではありません。同じ期待収益率の投資でも、規模が小さいほど「悪い年」を引く回数が増えるという確率上の帰結です。

実務上の含意は明確で、小規模物件では手元資金（現金クッション）が収益条件そのものと同じくらい重要になります。この点は余剰資金500万円は繰上返済すべきか｜期間短縮型・返済額軽減型・手元温存を検証で扱った「手元温存」の判断とも直結します。

8．結果5｜金利3.0％を超えると「戸数が多いほど安全」が逆転する

ここまでは金利2.0％固定でした。金利だけを1.5％〜3.5％で動かし、DSCR1.2割れ確率がどう変わるかを再計算します（他の条件はすべて同じ）。

この表の右下は、直感に反する結果です。金利3.5％では、30戸物件のDSCR1.2割れ確率（77.5％）が4戸物件（68.5％）を上回ります。

理由は平均DSCRの位置にあります。この条件での平均DSCRは金利2.0％で1.395、3.0％で1.223、3.5％で1.148です。

• 平均DSCRが1.2より上にあるうちは、ブレが小さい大規模物件のほうが1.2を割りにくい
• 平均DSCRが1.2ちょうど（金利3.0％付近）では、戸数にかかわらず割れ確率はほぼ同じ（36〜38％）
• 平均DSCRが1.2を下回る（金利3.5％）と、ブレが小さいことが逆に不利に働く。4戸物件は運が良ければ1.2を超えられるが、30戸物件はほぼ確実に平均値どおり1.148に収まってしまう

言い換えると、分散が小さいことは「平均が十分に良いとき」にしか味方をしません。平均そのものが基準を割る水準まで悪化すれば、規模の大きさは救いになりません。「戸数が多いほど安全」という理解は、金利水準に依存した条件付きの命題です。

金利と空室率を同時に悪化させた決定論的なケース比較は、金利上昇×空室率、同時に悪化したらキャッシュフローはどこまで減る？8,000万円物件で20パターン試算で扱っています。本記事はそれを確率分布に拡張したものと位置づけられます。

9．逆算｜DSCR1.2割れを5％以下に抑えるのに必要な自己資金

ここまでは「LTV90％で買ったらどうなるか」を見てきました。逆に、DSCR1.2割れ確率を5％以下に抑えるには自己資金がいくら必要かを、戸数ごとに二分探索で逆算しました（金利2.0％・30年）。

この表がこの記事で最も実務的な部分です。読み方は次のとおりです。

①必要自己資金の「絶対額」は戸数が7.5倍になっても1.7倍にしかならない。 910万円（4戸・3,600万円）に対し、1,557万円（30戸・2億7,000万円）。ところが買える物件規模は7.5倍です。同じ安全度を確保するためのコストは、規模に対して急速に逓減します。

②同じ安全度に揃えるとCCRは8.9％から24.1％まで開く。 「同じ表面利回り8％の物件」であっても、リスクを揃えて比較すると自己資金効率はまったく別物になります。表面利回りの比較だけでは、この差は絶対に見えません。

③4戸物件でフルローンに近い借入は、確率的にはかなり攻めた選択になる。 逆算では、4戸物件で単年CF赤字確率を1％以下に抑えるには自己資金1,049万円（29.1％）が必要という結果でした。同じ基準を8戸物件で満たすのに必要な自己資金は812万円（11.3％）です。より小さい物件のほうが、より多くの現金を要求するという逆転が起きています。

自己資金比率とDSCRの基本的な関係は不動産投資の自己資金はいくら必要？頭金10％・20％・30％でDSCRと月々の返済を比較で整理しています。

10．平均入居期間の影響｜単身向け小規模物件が最も不利な組み合わせ

ここまでは平均入居期間4年で計算しました。日管協の調査では単身世帯3年3ヶ月、ファミリー世帯5年1ヶ月と約2年の差があります。入居期間を変えるとDSCR1.2割れ確率は次のように動きます（金利2.0％・LTV90％）。

入居期間が3年か6年かで、DSCR1.2割れ確率は4戸で3.3倍、30戸では340倍変わります。入居期間は退去回数（＝空室発生機会と原状回復・広告料の発生回数）を直接決めるため、空室率という単一の入力では捉えきれない影響を持ちます。

そして最も不利な組み合わせは「戸数が少ない × 入居期間が短い（単身・学生・社宅向け）」です。この条件（4戸・平均入居3年）ではDSCR1.2割れ確率が34.6％、つまり3年に1年の頻度になります。逆に「戸数が少ない × ファミリー向けで入居が長い」物件は10.6％まで下がり、8戸・入居4年（11.3％）とほぼ同水準です。戸数の少なさは、入居期間の長さである程度まで代替できるということです。

入居期間を延ばす施策の費用対効果については、築古アパートの空室対策、費用対効果で選ぶリフォーム優先順位ランキングTOP5もあわせてご確認ください。

11．結果から言えること｜投資判断への使い方

この分析からは、単一の結論ではなく複数の判断軸が導かれます。

①小規模物件の収支計算では、空室率を平均値のまま使わない

4戸物件で「空室率5％」を入力するのは、確率的には楽観的な前提です。この条件では上位5％点が14.6％でした。戸数が10戸を下回る物件では、平均に加えて「悪い年」の空室率（目安として平均の2.5〜3倍）でも収支を確認するのが妥当です。20戸以上ではこの倍率は1.8倍程度に落ち着きます。

②DSCRは平均値ではなく「割れる確率」で見る

平均DSCR1.395は、4戸でも30戸でも同じ数字です。しかし意思決定に効くのは「返済に窮する年が来るか」であり、それは平均値には表れません。融資審査で使われるDSCRは平均的な想定に基づきますが、投資家側は分布の下側を見るべきという非対称性があります。

③小規模物件は「収益条件」より「現金クッション」で守る

4戸物件を10年保有すれば41％の確率で単年CFが赤字になる年が来ます。その年の赤字幅は下位1％点で年間約30万円（1戸あたり−7.6万円×4戸）です。この程度の現金を保有していれば乗り切れる問題でもあるという読み方もできます。物件を諦める理由ではなく、必要な準備の量を示す数字です。

④規模の優位は金利水準に条件づけられている

金利3.5％では大規模物件のほうがDSCR1.2割れ確率が高くなりました。規模はブレを抑えるだけで、平均収益そのものを引き上げるわけではありません。金利上昇局面で規模を安全性の根拠にするのは危険です。

⑤収益性は維持されても、出口の感応度は別問題

本記事は保有期間中のキャッシュフローとDSCRのみを扱っています。売却価格や出口利回りの変動は含んでいません。出口側の感応度は出口利回りが1％上がるとIRRはどこまで落ちるか｜保有5年・10年・15年・20年で検証で別途検証しています。

なお、今回のように空室の発生確率、入居期間、金利、退去費用、自己資金比率を同時に動かすと、表計算だけでは確認すべき組み合わせが急速に増えます。RE-AIの無料診断では、こうした複数条件をまとめて確認できるよう設計しています。ただし本記事の確率分布そのものは仮定に基づく計算であり、個別物件の将来を保証するものではありません。

12．この分析で分からないこと

この分析には次の限界があります。結果を万能な結論として扱わないでください。

• 各戸の空室は独立と仮定している。 実際には同一物件内の空室は相関します。周辺に競合物件が新築されれば複数戸が同時に空きやすくなり、実際のブレは本分析より大きくなる可能性があります。逆に立地が強ければ相関は小さくなります。
• 1年に1回までしか退去しないと仮定している。 短期解約が続く物件では退去回数が増え、より厳しい結果になります。
• 戸数と物件特性の相関を無視している。 実務では4戸の物件と30戸の物件では、立地・構造・築年数・建物管理の水準が体系的に異なります。本分析は「戸数だけを変えた仮想比較」であり、実在する物件の比較ではありません。
• 大規模修繕・設備更新を含んでいない。 固定運営費18％には小修繕のみを想定しています。外壁・屋上防水などの一時的支出は別枠です。この点は修繕費「家賃の5％」で足りるのか｜国交省の長期修繕計画事例4件から逆算で扱っています。
• 税引前の分析である。 減価償却・所得税・法人税は含みません。
• 家賃下落・金利変動の経年変化を含まない。 各年の条件は一定としています。
• 実際の融資条件は個別判断。 逆算した必要自己資金は「確率的な安全度」から求めた数値であり、金融機関の融資判断基準そのものではありません。
• 相関と因果を区別してください。 「小規模物件は危険」ではなく、「同一条件下では小規模物件のほうが結果のブレが大きい」というのが正確な記述です。実際の投資成績には立地・賃貸需要・管理品質など多数の要因が関与します。

13．まとめ

• 表面利回り・LTV・金利・経費率・期待空室率をすべて揃えると、4戸から30戸まで平均DSCRは1.395で完全に一致する
• それでもDSCR1.2割れ確率は4戸で21.6％、30戸で1.1％と約20倍の差がつく
• 10年保有では、4戸物件は91.2％の確率で1度以上DSCR1.2を割り、41.0％の確率で単年CF赤字を経験する
• DSCR1.2割れ確率が5％を切る境界は、この条件でおおむね16戸
• 同じ安全度（1.2割れ確率5％以下）に揃えるには、4戸で自己資金25.3％、30戸で5.8％が必要。必要額の絶対値は910万円と1,557万円で1.7倍しか違わない
• 金利3.5％では関係が逆転し、30戸（77.5％）が4戸（68.5％）より1.2を割りやすくなる。分散の小ささは平均が良いときにしか味方しない
• 平均入居期間3年と6年では、DSCR1.2割れ確率が4戸で3.3倍、30戸で340倍変わる。戸数の少なさは入居期間の長さで一部代替できる

この分析の実務的な使い方は「小規模物件を避ける」ことではありません。同じ収支表に見える物件でも、必要な現金クッションと自己資金は規模によって大きく異なるという点を、購入前の資金計画に反映することです。

収益指標の基本的な計算方法は収益物件の収支計算完全ガイド｜表面利回り・NOI・DSCR・IRRの計算方法と使い方にまとめています。

参考資料・出典

情報確認日：2026年8月16日

• 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果」https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/g_kekka.pdf（空き家率13.8％、賃貸用空き家の規模）
• 公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「日管協短観」https://www.jpm.jp/topics/56（全国平均入居率95.8％）
• 公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「賃貸住宅の平均居住期間に関する調査（2022年日管協短観）」https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000044.000022156.html（単身3年3ヶ月・ファミリー5年1ヶ月）
• アパートローン金利水準の参考：健美家「アパートローンも上昇局面に」https://www.kenbiya.com/ar/ns/loan/interest_rate/10364.html（2026年7月時点）

本記事の数値は、上記の公開データを前提条件の設定根拠として用いたうえで、RE-AIが独自に実施したモンテカルロシミュレーション（各条件20万回試行、乱数シード固定）の結果です。実際の物件の運用実績を集計したものではありません。