金利上昇×空室率、同時に悪化したらキャッシュフローはどこまで減る？8,000万円物件で20パターン試算

「金利が上がったらキャッシュフローが減る」「空室が増えたら苦しくなる」——このふたつは、不動産投資をしている人なら誰でも知っている一般論です。ただし実際の投資判断で怖いのは、金利と空室率が同時に悪化するケースです。今回は8,000万円の一棟アパートを例に、金利5パターン×空室率4パターン、合計20通りの組み合わせでキャッシュフロー（CF）とDSCR（返済余裕率）を実際に計算し、どこまでなら耐えられるのか、どこから危険域に入るのかを検証しました。

この記事で検証する疑問

日本銀行は2026年6月の金融政策決定会合で、政策金利の誘導目標を0.75%程度から1.0%程度へ引き上げました。これは1995年以来およそ31年ぶりの水準で、アパートローン・不動産投資ローンの金利にも上昇圧力がかかっています（変動金利のボリュームゾーンはおおむね1.5〜3%台、金融機関によっては3%台後半も見られます）。金利が上がると返済額が増える一方、空室率が悪化すれば収入も減ります。このふたつが同時に進んだとき、CFとDSCRはどこまで悪化するのか。そして「この物件はどこまでなら耐えられるのか」を、感覚ではなく数字で確認することがこの記事のテーマです。

前提条件（固定条件）

本シミュレーションは実在の物件データではなく、条件を固定した仮想ケース（シミュレーション）です。以下の条件を固定しています。

• 物件価格：8,000万円
• 満室想定年間家賃：640万円（表面利回り8.0%）
• 自己資金：1,000万円　→　借入額：7,000万円（諸費用は含めず簡略化）
• 融資期間：30年、元利均等返済
• 運営費（管理費・固定資産税・保険等の合計）：実効収入（満室想定家賃×稼働率）の20%と仮定

この条件は、本サイトの別記事「自己資金1,000万円、価格8,000万円の一棟アパート。金融機関3タイプで審査の見られ方はここまで違いました」と同一のケースを使用しています。融資審査の違いを扱った前回の記事と、返済後の収支を扱う今回の記事をあわせて読むことで、購入判断の全体像が見えるように設計しています。不動産投資ローンの審査基準や種類そのものから確認したい方は「不動産投資ローンとは？審査基準・種類・金利をまとめて理解する基礎ガイド」もあわせてご覧ください。

変更条件（シミュレーション条件）

以下の2つの変数を同時に動かし、20通りの組み合わせを計算しました。

• 適用金利：1.5% / 2.0% / 2.5% / 3.0% / 3.5%
• 空室率：0% / 5% / 10% / 15%

計算方法

NOI（営業純収益）＝満室想定家賃×（1−空室率）×（1−運営費率20%）

年間返済額＝元利均等返済の計算式（借入額7,000万円、融資期間30年、月利換算）で算出

年間CF＝NOI−年間返済額　／　DSCR＝NOI÷年間返済額（DSCRの意味や1.2を下回った場合に起きやすいことは「不動産投資のDSCRとは？1.2を下回ると融資が厳しくなる理由と計算例」で解説しています）

自分の融資条件でDSCRを計算する（無料ツール）

減価償却・税金・大規模修繕の積立は今回のモデルには含めていません（理由は「分析の限界」を参照）。

結果：年間キャッシュフロー（万円）

結果：DSCR（返済余裕率）

今回設定した条件の範囲では、最も厳しい組み合わせ（空室率15%×金利3.5%）でもCFは年間58.0万円のプラス、DSCRは1.15を確保しており、CFがマイナスになる組み合わせは20パターン中ひとつもありませんでした。これは「この条件のシミュレーションでは崩れない」という結果であり、「どんな物件でも安全」という意味ではない点に注意してください。

ここでは価格8,000万円・自己資金1,000万円という1つのケースを前提にしています。ご自身の物件条件では → 自分の条件で金利×空室のマトリクスを試算する（無料ツール）

転換点：どこからDSCRが警戒ラインを下回るか

DSCR1.3・1.2は、金融機関や投資家がよく目安にする水準です。今回のケースで、各金利における「DSCRが基準を下回り始める空室率」を逆算すると次のようになります。

金利が2.5%から3.5%に上がると、「DSCR1.3を維持できる空室率の上限」は15.7%から4.2%まで縮みます。金利上昇そのものよりも、金利が上がった後に許容できる空室悪化の余地が急速に狭くなる点が、この物件の弱点だと分かります。

逆算：条件を満たすために必要な数字

結果から逆算すると、次のようなことが言えます（いずれも今回の前提条件でのシミュレーション値です）。

• 空室率10%が続く前提で、年間CF100万円以上を確保するには、金利は3.15%以下である必要があります。
• 空室率10%が続く前提で、DSCR1.3を維持するには、金利は3.01%以下である必要があります。
• 金利3.5%・空室率10%という悪条件でもDSCR1.3を維持したい場合、借入額を6,578万円以下に抑える必要があり、自己資金は現在の1,000万円から約1,422万円まで積み増す必要があります。

結果から分かること

今回のシミュレーションからは、次の2つの判断軸が見えてきます。

ひとつは、このケース（表面利回り8%、自己資金比率12.5%）は、単独の悪化要因に対しては比較的強いということです。金利だけが3.5%まで上がっても、空室率だけが15%まで悪化しても、CFはプラスを維持します。

もうひとつは、金利と空室率が同時に悪化する局面では、DSCRの余裕が想定より早く失われるということです。特に金利3%を超える水準では、空室率10%前後でDSCR1.3の目安を割り込みます。「単一の指標が基準を満たしているから安心」ではなく、「複数の指標が同時に動いたときにどこまで耐えられるか」を確認しておく価値があることが、今回の検証で数字として裏付けられました。

投資判断への使い方

この記事の数値は、あくまで今回設定した条件（価格・家賃・自己資金比率・運営費率）のもとでの結果です。同じ考え方を自分の物件に当てはめる場合は、次の手順が参考になります。

1. 自分の物件の満室想定家賃・運営費率・借入条件で、まずベースケース（現状の金利・想定空室率）のCFとDSCRを計算する
2. 金利を+0.5%刻みで2〜3パターン、空室率を+5%刻みで2〜3パターン動かし、組み合わせで再計算する
3. DSCRが1.2〜1.3を下回る組み合わせがどこから出てくるかを確認する
4. その組み合わせが「現実的に起こりうる範囲か」を、自分の物件のエリア・築年数・競合状況と照らして判断する

今回のように金利・空室率という2条件だけでも組み合わせは20通りになります。修繕費や家賃下落まで加えると条件はさらに増え、表計算での管理が煩雑になりやすいところです。借入額や融資期間を変えた場合にDSCRと出口の手残りがどう動くかは「融資期間25年・30年・35年で何が変わるか｜自己資金4パターン×12通りでDSCR・CF・出口の手残りを検証」で、収支計算の基本用語や考え方は「収益物件の収支計算完全ガイド｜表面利回り・NOI・DSCR・IRRの計算方法と使い方」で整理しています。RE-AIでは、こうした複数条件を組み合わせた収支確認をまとめて行えるよう設計しており、無料診断で自分の物件条件を試算することもできます。

分析の限界

この分析には、以下の限界があります。

• 運営費率20%は仮定値であり、実際の物件では管理会社・築年数・設備によって変動します。
• 大規模修繕費の積立、減価償却、税金（所得税・法人税）は今回のモデルに含めていません。これらを含めるとCFはさらに圧縮されます。
• 借入額は「価格−自己資金」で簡略化しており、諸費用（仲介手数料・登記費用等）を借入に含めていません。
• 空室率と金利の変動を独立変数として扱っていますが、実際には金融緩和・引き締めの局面と賃貸需要が連動する可能性があります（相関と因果は別問題です）。
• 個別物件の競争力、周辺の供給状況、売却時の市場環境は考慮していません。

本シミュレーションは特定物件の購入・保有・売却を推奨するものではありません。実際の投資判断には、個別物件の詳細な条件確認が必要です。

まとめ

8,000万円・自己資金1,000万円というケースでは、金利と空室率が単独で悪化する分には一定の耐性がありますが、両方が同時に悪化すると、DSCRの余裕は金利3%を境に急速に縮小します。「金利が上がっても大丈夫」「空室が増えても大丈夫」を別々に確認するだけでなく、両方が同時に動いた場合の数字も確認しておくことが、購入判断や借入額の決定において重要だと言えます。

参考資料・出典

• 日本銀行は2026年6月の金融政策決定会合で、政策金利（無担保コールレート・オーバーナイト物）の誘導目標を0.75%程度から1.0%程度へ引き上げました（1995年以来およそ31年ぶりの水準）。アパートローン・不動産投資ローンの金利も、この政策金利の動きを背景に上昇局面にあります。日本銀行「金利（預金・貸出関連）」統計ページ（情報確認日：2026年8月）
• 日本銀行「貸出約定平均金利の推移」https://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/yaku/index.htm（情報確認日：2026年8月）
• DSCR（返済余裕率）の目安については「不動産投資のDSCRとは？1.2を下回ると融資が厳しくなる理由と計算例」で解説しています。
• 本文中の「変動金利のボリュームゾーンはおおむね1.5〜3%台」という記載は、複数の不動産投資メディアで見られる目安であり、公的統計として裏付けられた数値ではありません。実際の適用金利は金融機関・案件により異なります。
• 本記事内の金利・空室率・CF・DSCRの数値はすべて、前提条件に基づく独自シミュレーションであり、統計調査結果や実在物件のデータではありません。