表面利回りと実質利回りの違いとは｜計算方法と、区分マンション・一棟アパートでの差を試算した

「表面利回り8.5%」と表示された物件を検討していて、実際に手元に残るお金はもっと少ないのではないか、と不安になったことはないでしょうか。表面利回りと実質利回りの違いを整理し、区分マンションと一棟アパートの架空例で、利回りの差がどこまで開くのかを計算しながら確認します。収支計算全体の考え方は収益物件の収支計算完全ガイドでまとめています。

表面利回りとは何か

表面利回り（グロス利回り）は、年間の家賃収入を物件価格で割っただけの数値です。

表面利回り（％）＝年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

ポータルサイトや販売図面に掲載されている利回りのほとんどは、この表面利回りです。計算が単純で物件同士を素早く比較できる一方、管理費や税金、修繕費といった運営コストを一切差し引いていないため、この数字だけで購入を判断すると、想定していたキャッシュフローとの差に後から気づくことになります。

実質利回りとは何か

実質利回り（ネット利回り、NOI利回り）は、家賃収入から運営コストを差し引いた「純収益（NOI）」を基準に計算します。

実質利回り（％）＝（年間家賃収入 − 年間運営コスト） ÷ 物件価格 × 100

実質利回りの計算式には2つの立場がある

ここで注意したいのは、「実質利回り」という言葉が、サイトや会社によって微妙に異なる式で使われていることです。大きく分けると次の2つの立場があります。

• 立場A：分母を物件価格のままにし、運営コストだけを家賃収入から差し引く方式
• 立場B：分母に仲介手数料や登記費用などの購入諸費用も加え、「実際に投下した総額」に対する利回りとして計算する方式

立場Aは物件そのものの収益力を見るのに向いており、立場Bは自分の懐から出ていく総額に対するリターンを見るのに向いています。どちらが正しいというものではありませんが、複数の物件を比較するときは、同じ立場で計算した数字同士を比べないと、正しい比較になりません。以下の試算では、この2つの立場を両方とも示します。

区分マンションで実質利回りを計算してみる（架空例）

以下は理解しやすくするために単純化した架空例です。実在の物件情報ではありません。想定読者は、初めて収益物件を検討する会社員投資家とし、価格帯は区分マンション投資でよく検討される1,000万〜3,000万円台としています。

この物件でかかる年間運営コストを、管理費（月8,000円）、修繕積立金（月10,000円）、固定資産税・都市計画税（年55,000円）、賃貸管理委託料（家賃の5%＝84,000円）、火災保険料（年8,000円）と仮定すると、年間運営コストの合計は363,000円です。

年間家賃収入168万円から運営コスト36.3万円を差し引いたNOI（純収益）は131.7万円となり、実質利回り（立場A）は6.65%です。さらに、購入諸費用を物件価格の8.5%（167万円）と仮定し、分母に加えると、実質利回り（立場B）は6.13%まで下がります。表面利回り8.48%との差は、立場Bの計算で2.35ポイントです。

購入諸費用の割合は物件の規模や融資条件によって変わります。「不動産投資の諸費用は本当に7%なのか」では、税率から積み上げた実際の諸費用比率が8.0〜9.2%になることを試算していますので、あわせて確認してください。また、区分マンションのキャッシュフローとDSCRの関係は「区分マンション投資のキャッシュフローとDSCR」で詳しく扱っています。

一棟アパートで実質利回りを計算してみる（架空例）

こちらも理解を目的とした単純化した架空例です。区分マンションとの違いを比較するため、物件種別と価格帯を変えています。

一棟アパートには区分マンションのような管理費・修繕積立金はありませんが、代わりに建物全体の固定資産税・都市計画税（年38万円と仮定）、火災保険料（年4.5万円）、賃貸管理委託料（家賃の5%＝24.3万円）に加え、将来の大規模修繕に備える修繕費（家賃の8%＝38.9万円）、8戸という戸数を踏まえた空室損失（空室率8%相当＝38.9万円）を見込む必要があります。

年間運営コストの合計は144.6万円、NOIは341.4万円で、実質利回り（立場A）は6.32%です。購入諸費用を物件価格の8.0%（432万円）とすると、実質利回り（立場B）は5.85%まで下がり、表面利回り9.00%との差は3.15ポイントに広がります。

比較：物件タイプで差が変わる理由

区分マンションの表面利回りと実質利回り（立場B）の差が2.35ポイントだったのに対し、一棟アパートでは3.15ポイントと、差が約0.8ポイント大きくなりました。これは戸数が多いほど空室損失や修繕費が家賃収入に対して安定的にかかる一方、区分マンションは1戸のため空室時の損失が「ゼロか全部か」になりやすく、平常時の運営コスト自体は比較的軽いためです。表面利回りだけを見て「一棟アパートの方が有利」と判断すると、実質利回りベースでは差が縮む、あるいは逆転することがある点には注意が必要です。物件の規模自体が実質利回りに与える影響は「同じ表面利回り8%でも実質利回りは1.68pt割れる」でも戸数別に試算していますので、あわせて参考にしてください。

実質利回りを見るときに注意したいこと

実質利回りを計算できたとしても、それだけで購入可否を判断するのは早計です。まず、実質利回りは単年のスナップショットであり、家賃下落や金利上昇が数年後にどう影響するかまでは示していません。また、融資を使う場合はDSCR（借入返済余裕度)のように返済額との関係で見る指標も別途必要になります。何%あれば「良い物件」と言えるかは、物件の立地・構造・融資条件によって変わるため、一律の基準はありません。「DSCR1.3に必要な表面利回りは7.5%か9.4%か」では、必要な表面利回りの水準が地域のNOI率によってどう変わるかを試算していますので、自分の物件がどの水準にあるかを確認する材料になります。

RE-AIでは、物件情報を入力すると表面利回り・実質利回りに加え、DSCRやIRR、35年間のキャッシュフローまで含めて自動算出されます。実質利回りの計算だけでなく、その先の返済余力や長期の収支まで確認したい場合は、登録不要の無料AI診断で自分が検討している物件の数値を試すことができます。

まとめ

表面利回りは家賃収入と物件価格だけで計算できる目安であり、実質利回りは運営コストや購入諸費用を反映した、より実態に近い数値です。ただし「実質利回り」という言葉自体が分母の取り方によって複数の計算方法で使われているため、比較するときは同じ計算方法かどうかを確認する必要があります。今回の架空例では、区分マンションと一棟アパートで表面利回りと実質利回りの差の大きさが異なりました。物件タイプごとの運営コストの構造を理解した上で、自分が検討している物件の実質利回りを一度計算してみることをおすすめします。

情報確認日：2026年9月12日。本文中の物件価格・家賃・運営コスト等の数値は、計算方法の理解を目的として設定した架空の条件であり、実在の物件や市場の平均値を示すものではありません。購入諸費用の比率は「不動産投資の諸費用は本当に7%なのか」の試算を参考にしています。税制・保険料率等は将来変更される可能性があるため、実際の購入検討にあたっては最新の情報を確認してください。