家賃下落「年1％」は、どこで1％なのか｜総務省の推計係数と市場経験則、2つの下落カーブで10年IRRは2.35pt変わる

収益物件の35年シミュレーションを作るとき、ほぼ全員が置く前提があります。「家賃下落率：年1％」です。RE-AIのキャッシュフローシミュレーターにもこの入力欄があり、多くの投資家が0.7％〜1.0％あたりを入れています。

ではこの「年1％」は、築何年から築何年までの1％なのでしょうか。

今回は、総務省統計局が公表している推計係数から築年数別の賃料水準差を計算し直し、市場関係者の経験則として語られる「築浅急落型」のカーブと並べて比較しました。そのうえで、平均すればどちらも年1％前後になる2つのカーブを使い分けるだけで、保有10年のIRRがどれだけ動くかを試算しています。

この記事で検証する疑問

• 「家賃下落は年1％」は、築年数を通じて一定なのか
• 公的統計と市場経験則は、下落の「形」について同じことを言っているのか
• 平均が同じでも形が違うとき、10年IRRはどれだけ変わるのか
• その差は、期中のキャッシュフローと売却価格のどちらから生まれるのか
• その差を取得価格で吸収するなら、何％安く買えばよいのか

1．総務省の推計係数から築年数別の下落率を計算し直す

総務省統計局は2018年、消費者物価指数の品質調整を検討する目的で「借家家賃の経年変化について」という調査研究を公表しています。この中で、住宅・土地統計調査の個票データ（2008年・2013年、全国の民営借家）を使い、延べ面積・階数・最寄り駅距離・台所の型・オートロック・公示地価などを説明変数に加えたヘドニック回帰が行われています。

この回帰式には建築時期階級のダミー変数が入っており、その回帰係数が別紙として公開されています。係数は対数賃料に対するものなので、隣り合う階級の係数の差を経過年数の差で割って指数変換すれば、その区間の年率下落率が計算できます。

公表されている係数（2013年調査、基準＝1996〜2000年築）から、木造共同住宅と非木造共同住宅について区間別の年率を求めた結果が下表です。

表1．総務省の推計係数から逆算した区間別の年率下落率（2013年調査）

木造共同住宅で見ると、築10年までは年0.34〜0.40％しか下がらず、下落が最も急なのは築15〜20年（年1.14％）という形になります。非木造共同住宅では築0〜3年の係数がプラス（＝築3年の方が新築より賃料が高い）になっていますが、これは同レポートが市場関係者から聞き取っている「新築は稼働率確保のため賃料を低めに設定するミスプライシングがある」という指摘と整合します。

そして同レポートが、築年数によらず一定と仮定して推計した年率は、非木造共同住宅−0.80％、木造共同住宅−0.99％、木造一戸建−0.99％。標本の入れ替わり（新築の追加と古い物件の滅失）を考慮した推計では、4年平均で非木造−0.76％、木造共同−0.84％、木造一戸建−0.82％です。「年1％」という実務慣行は、この平均値に由来しています。

2．市場経験則は、正反対の形を言っている

一方、三井住友トラスト基礎研究所は2013年のレポートで、東京23区の賃貸マンションの成約事例データから572本のモデルを構築し、経年が賃料に与える影響を3つのフェーズに分けています。

• 第一段階（築3〜10年）：新築物件との競合にさらされ、下げ圧力が最も大きい
• 第二段階（築11〜20年）：新築と比較されにくくなり、下げ圧力が低下する
• 第三段階（築21年以降）：さらに低下し、シングルタイプではほぼ解消しつつある

同レポートも「築0年〜築25年の賃料下落率を平均すると概ね1％前後」と述べています。平均は同じ1％なのに、形は総務省データと正反対です。

この記事では、この経験則を数値化した仮説カーブを「前傾型」として設定します。築0〜10年を年1.7％、築11〜20年を年0.6％、築21年以降を年0.2％とすると、築0〜25年の平均は年0.96％となり、上記の「平均1％前後」と整合します。この数値はRE-AIが設定したシミュレーション条件であり、同研究所が公表した数値ではありません。

表2．2つのカーブで、保有10年の賃料はどこまで下がるか

取得時の賃料を1.000とした指数です。総務省型は表1の木造共同住宅の係数を対数上で線形補間したもの、前傾型は上記の仮説カーブです。

築5年で買って10年持つ場合、賃料の落ち方は総務省型なら−5.7％、前傾型なら−10.9％。ほぼ2倍の開きがあります。築25年ではこれが逆転し、総務省型−8.6％に対して前傾型は−2.0％です。

3．分析条件（何を固定し、何を変えたか）

この記事では物件価格を特定していません。取得価格を100とした指数で計算しています。取得諸費用・借入額・売却費用がすべて価格に比例する条件では、IRRは物件価格の絶対額に依存しないためです。5,000万円でも2億円でも、下の比率が同じであれば同じ結果になります。

固定した条件

変更した条件

家賃下落のカーブのみ。空室率、運営費率、金利、融資期間、Exit Cap Rate、売却費用はすべてのケースで同じです。運営費は満室家賃に連動する比率固定としているため、NOIは賃料指数と同じ比率で動きます。

4．結果：形の違いだけで10年IRRは2.35pt動いた

表3．10年IRRの比較（取得価格＝100基準）

金額はすべて取得価格100に対する比率です（10年累計CF 9.01＝取得価格の9.01％）。

読み取れることは3つあります。

①築5年の物件では、2つのカーブでIRRが2.35pt違う。総務省型なら4.35％、前傾型なら2.00％。同じ物件・同じ融資・同じ出口利回りで、変えたのは「賃料がどう落ちると想定するか」だけです。

②築25年の物件でも2.30pt違い、しかも向きが逆になる。総務省型3.18％に対して前傾型5.48％。築古を「もう下がりきっている」と見るか「まだ年1％落ちる」と見るかで、結論が変わります。

③実務慣行の一律1％は、常に真ん中ではない。築5年では総務省型より1.54pt厳しく、築25年では前傾型より2.67pt厳しい前提になっています。一方、総務省型の築15年（−0.10pt）とはほぼ一致しました。一律1％は「築15年前後の木造共同住宅」を暗黙の標準としている前提だと言えます。

5．差はどこから来ているのか：期中CFではなく出口

IRRの差を、期中キャッシュフロー由来と売却価格由来に分解しました。期中CFだけを差し替えたケースと、売却時のNOIだけを差し替えたケースをそれぞれ計算し、一律1％のケースと比較しています。

表4．IRR差の内訳

差の大きいケースでは、IRR差の67〜75％が出口（売却価格）から生じています。

理由は構造的です。家賃下落率の想定は、期中CFには10年かけて少しずつ効きますが、売却価格には「10年後のNOI ÷ Exit Cap Rate」という形で10年分の下落が一度に、しかも還元利回りの逆数（今回なら約17.4倍）で増幅されて反映されます。賃料指数が1％違えば、売却価格は約0.83（取得価格の0.83％）動きます。

つまり家賃下落率は、月々の手残りを削る前提というより、出口価格を決める前提です。この点は、金利上昇の影響を分解した金利1％上昇でIRRは6.15pt低下、うち74％は返済額ではなく売却価格が原因だったと同じ構造で、収益物件のIRRは期中よりも出口の前提に支配されやすい、という共通した性質が確認できます。

参考：DSCRへの影響は小さい

10年目のDSCRは、初年度1.290に対して、一律1％で1.167、前傾型・築5年で1.149、前傾型・築25年で1.265。最大でも0.12の幅にとどまります。家賃下落カーブの想定は、融資審査で見られる返済余力にはほとんど影響せず、IRRと売却判断にだけ大きく効くということです。

6．逆算：この差を取得価格で吸収するといくらか

ここまでの結果は「IRRが2pt以上動く」という話でしたが、投資家が実際に動かせるのは価格です。そこで、賃料を固定したまま取得価格だけを動かし、一律1％前提のIRR（2.81％）と同じ水準になる価格を二分探索で逆算しました。

表5．一律1％前提と同じIRRを確保するために許容できる取得価格

ここが今回いちばん実務的な結論です。IRRが2.35pt動くという結果は、価格に換算すると −1.8％〜＋6.7％、表面利回りに換算すると 0.13〜0.44pt にすぎません。

最も不利な組み合わせ（築浅を買い、前傾型の下落を想定する）でも、取得価格を1.8％下げる、あるいは表面利回りが0.13pt高い物件を選べば、一律1％前提と同じIRRに戻ります。7.0％の物件なら7.13％です。指値の単位としては小さい。

逆に言えば、築古を買う場合は前提の置き方で4〜7％分も「高く買える」ことになってしまうということでもあります。築25年の物件を「前傾型だからもう下がらない」と考えて価格を積み増すのは、根拠が経験則の一方の説にしか支えられていない、かなり危うい意思決定です。

7．投資判断への使い方

この分析から実務的に言えることは4つです。

①家賃下落率の入力欄は、期中CFではなく出口価格の入力欄だと考える。DSCRはほとんど動かず、IRRの7割前後が売却価格経由で決まります。「年1％」を軽い気持ちで入れているなら、その数字は10年後の売却価格を17倍で動かしています。

②「新規募集賃料」と「保有物件全体の家賃水準」を分けて考える。総務省データは全民営借家の家賃水準（長期入居者の継続賃料を含む）、三井住友トラスト基礎研究所は成約事例（新規賃料）です。測っている対象が違うため、正反対に見えるのは矛盾ではありません。入替が多い物件ほど新規賃料の動き（前傾型）に近づき、長期入居が多い物件ほど総務省型に近づくと考えるのが実務的です。入替の頻度と1回あたりのコストは退去1回30.7万円の入替コストを平均入居年数3年3ヶ月〜8年で試算で検証しています。

③単一の下落率で結論を出さず、上下2本で挟む。今回の結果では、築5年なら年0.6％〜1.2％、築25年なら年0.2％〜0.9％の幅で計算すると、両方の説をカバーできます。片方だけで判断すると、IRRで2pt以上ずれます。

④価格に換算して初めて判断できる。「IRRが2pt違う」は判断できませんが、「表面利回り0.13pt分」「価格3％分」なら指値や物件比較の場で使えます。前提の不確実性は、必ず価格または利回りに換算してください。

今回の試算では取得価格を100とした指数で計算していますが、実際の判断では自分の物件価格・家賃・借入条件で確認する必要があります。家賃下落率を変えたときの年次収支はキャッシュフローシミュレーターで下落率を動かしながら試算でき、この記事の中心である「下落率がIRRと売却価格をどう動かすか」は売却・出口戦略シミュレーターでNOI年間変化率とExit Cap Rateを変えて確認できます。いずれも登録不要です。

8．この分析で分からないこと

①総務省の係数はコーホート効果を含む可能性がある。建築時期階級のダミー係数は、純粋な経年劣化だけでなく、その年代に建てられた住宅の間取り・設備といった外形的特性の違いも含みます。同レポート自身が「経年変化率が築年数によらず一定という仮定が成り立たない場合がある」「今後さらに検討を進める必要がある」と明記しています。表1の区間別数値は「築年数別の賃料水準差」であって、「同一物件が今後たどる下落率」ではありません。

②前傾型カーブの数値はRE-AIの設定である。3つのフェーズに分かれるという定性的な指摘は三井住友トラスト基礎研究所のレポートに基づきますが、1.7％・0.6％・0.2％という数値は、同レポートが公表した数値ではなく、「築0〜25年の平均が1％前後」という記述と整合するようにRE-AIが設定したシミュレーション条件です。

③相関と因果は区別が必要。築年数と賃料水準に負の関係があることと、築年数の経過が賃料下落の原因であることは別です。同じ期間に、エリアの新規供給量、人口・世帯数、周辺の競合物件のリノベーション状況も動いています。三井住友トラスト基礎研究所も、経年による下げ圧力の大きさが新規供給量に左右されると指摘しています。

④運営費を家賃連動としたため、下落の影響を控えめに見積もっている。今回は運営費を満室家賃の20％固定としたため、家賃が下がると運営費も自動的に下がります。実際には固定資産税や保険料は家賃に連動しません。運営費を名目固定にして再計算すると、一律1％のIRRは2.81％→1.78％に下がり、前傾型・築25年との差は＋2.67pt→＋3.53ptに拡大しました。実務では今回の数値より差が大きく出る可能性があります。

⑤個別物件の競争力は反映していない。設備更新、リノベーション、周辺の再開発や新規供給、管理品質は物件ごとに大きく異なります。全国平均のカーブがそのまま特定の1棟に当てはまるわけではありません。エリア単位の需給はエリアの空室率の調べ方で公的データの読み方を整理しています。

⑥税を考慮していない。賃料カーブの影響だけを取り出すため税引前で計算しています。減価償却の終了時期や譲渡所得の区分が絡むと、最適な保有期間は変わります。

まとめ

「家賃下落は年1％」という前提は、総務省統計局の推計（非木造共同住宅−0.76〜0.80％、木造共同住宅−0.84〜0.99％）に照らせば、平均値としては妥当です。

問題は、その1％をどこに配分するかでした。総務省の推計係数から読める形は「築10年までは緩やかで、築15〜20年が最も急」。市場経験則が言う形はその逆で「築3〜10年が最も急で、築21年以降はほぼ止まる」。平均すればどちらも約1％になるため、平均値だけを見ていても、この違いには気づけません。

そして今回の試算では、この形の違いだけで保有10年のIRRが最大2.35pt動き、その差の67〜75％は期中キャッシュフローではなく売却価格から生じていました。一方で、その差を取得価格に換算すると−1.8％〜＋6.7％、表面利回りでは0.13〜0.44pt。IRRでは大きく見える差が、価格では意外に小さいというのが今回の結論です。

この条件では収益性そのものは大きく崩れませんが、出口価格への感応度が高く、築古を買うときほど「もう下がらない」という前提に価格を乗せやすい構造がある、という整理になります。判断を1つに決めるのではなく、下落カーブを2本置いて挟み、その差を必ず価格と利回りに換算してから比較してください。

今回のように、家賃下落・空室・金利・修繕・出口利回りが同時に効く条件を1つずつ手計算で追うと、確認項目が急速に増えていきます。RE-AIでは、これらを1回の入力でまとめて確認できるよう設計しています。ただし、どの下落カーブが自分の物件に当てはまるかを最終的に判断するのは投資家自身です。

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参考資料・出典

情報確認日：2026年9月3日

• 総務省統計局 物価統計室「借家家賃の経年変化について －消費者物価指数における家賃の品質調整に関する調査研究－」（平成30年7月）https://www.stat.go.jp/data/cpi/pdf/kenkyu1.pdf　※表1の区間別年率は、同資料 別紙1（2013年調査）の建築時期階級ダミーの回帰係数からRE-AIが計算したものです。表4-1-5・表4-1-7の年率推計値も同資料によります。
• 株式会社三井住友トラスト基礎研究所「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」（2013年1月16日）https://www.smtri.jp/report_column/report/2013_01_16_1521.html　※3フェーズの定性的な区分を参照しています。前傾型カーブの数値はRE-AIの設定です。

本記事の試算は、記載した前提条件にもとづくシミュレーションであり、実在物件の統計や将来の収益を予測・保証するものではありません。投資判断は、金融機関・税理士・不動産鑑定士等の専門家への確認のうえ、ご自身の責任で行ってください。