固定金利は変動より何％まで高くていいのか｜借入7,000万円・保有10〜30年で金利上昇5シナリオから逆算

不動産投資ローンで「固定と変動、どちらにすべきか」と聞かれたとき、多くの記事は「変動は低いが上昇リスクがある」「固定は高いが返済額が確定する」で終わります。しかし実際の借入では、銀行から「変動2.0％」と「固定2.5％」という2つの具体的な数字を提示されます。判断すべきなのは一般論ではなく、この0.5ポイントの差額を払う価値があるかどうかです。

そこで今回は、価格8,000万円・借入7,000万円・30年返済の一棟アパートを条件固定し、変動金利に4つの上昇シナリオを与えて、固定金利と総返済額・キャッシュフロー・DSCRを比較しました。さらに「保有期間ごとに、固定金利は何％まで払ってよいのか」を逆算しています。

結論を先に書くと、同じ物件・同じ金利シナリオでも、保有10年と保有30年では「払ってよい固定金利の上限」が0.5ポイント以上違いました。固定か変動かは、金利見通しよりも先に保有期間で決まる部分が大きい、という結果です。

この記事で検証した疑問

• 固定金利を選んだ瞬間、年間キャッシュフローはいくら減るのか
• 変動金利が「どこまで」「どのスピードで」上がったら、固定金利のほうが総返済額で有利になるのか
• 保有期間が変わると、その分岐点はどう動くのか
• 結局、変動2.0％に対して固定は何％まで払ってよいのか
• 金利上昇でDSCRが危険水準に落ちるのは何％からか。その水準は時間とともに変わるのか

前提条件（何を固定し、何を変えたか）

本記事の数値は、すべて条件を固定したシミュレーションです。実在物件の統計でも、RE-AIの診断実績データでもありません。金利という1つの要因を切り出すため、家賃下落・空室率・運営費は全期間で固定しています。

固定した条件

変更した条件

• 金利タイプ：全期間固定（2.0／2.5／3.0／3.5％）と、変動（2.0％スタート）
• 変動金利の上昇パス：5シナリオ
• 保有期間：5〜30年

変動金利の再計算ルールは、金利改定時にその時点の残債と残存期間で返済額を組み直す方式としました。住宅ローンでよく知られる「5年ルール（5年間返済額を据え置く）」「125％ルール」は、アパートローン・不動産投資ローンでは適用されない契約が多いためです。実際の適用可否は金融機関ごとに異なるため、契約前に必ず金銭消費貸借契約書で確認してください。

いま金利はどこにいるのか（2026年8月21日時点）

シミュレーションの起点となる金利環境を、公開データで確認しておきます。

つまり2026年8月現在は、「変動金利が下がり続ける時代」の前提がすでに崩れた局面です。だからこそ、固定金利のプレミアムをいくらまで払うべきかを数字で持っておく意味があります。

分析①　固定を選んだ瞬間に、キャッシュフローはいくら減るか

まず出発点。借入7,000万円・30年元利均等での、金利別の初年度の数字です。

DSCRは「NOI÷年間返済額」で計算しています。固定2.5％を選ぶと、金利が1円も動いていない1年目から、年21.4万円・月1.8万円のキャッシュフローを先に手放すことになります。これが固定金利の「保険料」です。30年間払い続けると、変動が2.0％のまま動かなかった場合との総返済額差は643万円になります。

固定3.0％なら30年で1,310万円。この金額を「安心料として払う価値があるか」が、この記事の中心的な問いです。

分析②　変動金利に5つの上昇シナリオを与える

変動金利の将来は誰にも分かりません。予測する代わりに、上がり方のパターンを5つ用意して、それぞれで何が起きるかを計算しました。いずれも2.0％スタートです。

S5を入れたのは、「上がってから下がる」局面が固定金利にとって最も不利になるためです。金利が下がっても固定は追随しません。

分析③　30年間の総返済額とキャッシュフロー

ここで注目したいのはS4とS5の比較です。S4は3.5％まで上がって止まるだけ、S5は4.0％まで上がった後2.5％へ下がります。最終的な金利水準はS5のほうが1.0pt低いのに、総返済額の差はわずか166万円しかありません。理由は、金利が高い時期が「元本が多く残っている前半」に集中しているからです。

変動金利のリスクは「最終的に何％になるか」よりも、「元本が大きいうちに上がるかどうか」で決まります。この点は、金利上昇シナリオを平均値だけで語る記事では見落とされがちです。

分析④　損益分岐点は「到達水準」だけでは決まらない

そこで、変動金利が「Y年かけてP％へ到達し、以後据え置き」という形を仮定し、30年総返済額が固定金利とちょうど等しくなる到達水準Pを逆算しました。

表の見方は「変動金利がこの水準を超えて到達・定着するなら、その固定金利のほうが総返済額で有利になる」です。

読み取れることは2つあります。

ひとつめ。固定2.5％を上回るために必要な変動金利は、意外なほど低い水準です。3年で2.57％、10年でも2.72％。2026年6月に政策金利が1.0％へ引き上げられた環境を踏まえると、この程度の上昇は「極端な想定」とは言いにくい水準です。

ふたつめ。同じ固定金利でも、上昇スピードが変わると分岐点は0.48ptも動きます（固定2.5％：3年到達2.57％ ↔ 20年到達3.05％）。固定3.5％では、その差は1.40ptにまで広がります（3.70％ ↔ 5.10％）。「変動が3％を超えたら固定が得」といった一律の目安が成立しないのは、このためです。

分析⑤　保有期間を変えると、答えが逆転する

ここまでは30年完済前提でした。しかし実際の一棟アパート投資では、10〜20年で売却する前提のほうが一般的です。

そこで、保有期間ごとに「累計キャッシュフロー − 残債」を比較しました。売却価格は金利タイプによって変わらないと仮定しているため、この差額がそのまま金利タイプによる手残りの差になります。

数値は「変動 − 固定2.5％」です。プラスなら変動有利、マイナスなら固定有利を意味します（保有5年でS2とS3が同値なのは、両シナリオとも6年目から金利が動き始めるためです）。

ここが今回いちばん重要な発見です。

S3（5年ごとに＋0.5pt、最終4.0％）という決して楽観的とは言えないシナリオでも、保有16年目までは変動のほうが有利でした。固定2.5％が逆転するのは17年目です。S4（3年で3.5％へ急上昇）では4年目に逆転します。一方、S2（最終3.0％）では30年間を通じて一度も固定が逆転しませんでした。

同じ物件・同じ金利シナリオでも、出口を10年に置くか25年に置くかで、固定と変動の優劣が入れ替わるということです。

この「累計CF − 残債」の考え方は、保有期間と出口価格を組み合わせて初めて意味を持ちます。売却価格側の感応度については出口利回りが1％上がるとIRRはどこまで落ちるか｜保有5年・10年・15年・20年で検証で別途検証しています。

分析⑥　逆算：固定金利は何％まで払ってよいのか

ここまでの結果を、実務で使える形に逆算します。「変動が各シナリオどおりに動くとしたら、それと同等になる固定金利は何％か」——つまり、その固定金利までなら払う価値がある、という上限値です。

変動スタートが2.0％ですから、この数字から2.0を引いた値が「払ってよい固定プレミアムの上限」になります。

• 保有10年・S3標準上昇：上限2.23％＝プレミアム0.23ptまで
• 保有30年・S3標準上昇：上限2.79％＝プレミアム0.79ptまで
• 保有10年・S2緩やか上昇：上限2.11％＝プレミアム0.11ptまで

実勢では、固定金利は変動より0.5〜1.0pt程度高く提示されるのが一般的です。この試算条件では、保有10年前後を想定する投資では、0.5pt以上のプレミアムを払う固定金利は、S4級の急上昇が起きない限り割高になりました。逆に30年完済まで持ち切る前提なら、S3シナリオで0.79pt、S4シナリオでは1.32ptまで払う合理性があります。

言い換えると、固定金利は「金利が上がると思うから選ぶもの」というより、「長く持つから選ぶもの」に近いという結果です。

分析⑦　金利耐性は、時間とともに増えていく

もうひとつ、返済額ではなくDSCR（返済余力）の側から見ます。NOI486.4万円を固定したまま、DSCRが各水準を割り込む金利を逆算しました。

※残債は変動2.0％据置で返済を進めた場合の水準です。

借入直後にDSCR1.2を割るのは金利4.09％からですが、10年経過後は5.01％まで耐えます。元本が減ることで、金利ショックへの耐性は時間とともに約0.9pt改善しました。

これは「変動金利の危険度は、借入直後の数年間に集中している」ことを意味します。前半の金利上昇が総返済額に最も効くという分析③の結果とも整合します。裏を返せば、変動金利を選ぶなら、リスクが高いのは最初の5〜10年であり、その期間を乗り切る現金を持てるかどうかが実質的な判断材料になります。

なお、ここではNOIを固定しています。実際には空室率や修繕費が同時に悪化する可能性があり、その複合ケースは金利上昇×空室率、同時に悪化したらキャッシュフローはどこまで減る？8,000万円物件で20パターン試算で検証しています。

DSCRの計算そのものは、NOI・借入額・金利・返済期間の4つが分かればその場で確認できます。今回の試算は借入7,000万円・NOI486.4万円という1組の条件に固定していますので、自分の検討物件の数字で「目標DSCRを何％の金利まで維持できるか」を見たい場合は、DSCR計算ツール（無料・登録不要）で金利を動かしながら確認できます。

結果から分かること

1. 固定2.5％の「保険料」は、この条件で年21.4万円・30年で643万円。金利が動かなくても、初日から発生するコストです。
2. 固定2.5％が総返済額で有利になる分岐点は、10年かけて2.72％到達。直感より低い水準で分岐します。
3. 分岐点は上昇スピードで0.48pt動く。「何％になるか」だけでなく「いつ上がるか」が同じくらい効きます。
4. 最終金利が1.0pt低いS5（山型）が、S4（据置）とほぼ同じ総返済額になった。元本が大きい前半の金利が支配的です。
5. 保有期間で結論が逆転する。S3シナリオでは16年目まで変動有利、17年目から固定有利。
6. 払ってよい固定プレミアムは、保有10年で0.11〜0.23pt、保有30年で0.39〜0.79pt。実勢の0.5〜1.0ptと比べると、短期保有では固定が割高になりやすい結果でした。
7. 金利耐性は10年で約0.9pt改善する。変動リスクは前半に集中しています。

投資判断への使い方

この結果は「変動を選ぶべき」という結論ではありません。判断軸を3つに分けて使うのが実務的です。

軸①　保有期間から先に決める

10年前後で売却して次の物件に乗り換える方針なら、この試算条件では固定のプレミアムを0.5pt以上払う合理性は乏しくなります。逆に完済まで持ち切って無借金の収益源にする方針なら、固定の合理性は大きく上がります。金利見通しより先に、自分の出口を決めるほうが判断が早いという順序です。

軸②　総返済額とDSCR最低値を分けて見る

総返済額で有利でも、途中でDSCRが1.2を割れば融資継続や追加融資に影響します。S5（山型）は最低DSCRが1.26まで落ちました。「トータルで得か」と「途中で詰まらないか」は別の問題として評価してください。DSCRの目安と金融機関の見方については不動産投資のDSCRとは？1.2を下回ると融資が厳しくなる理由と計算例で解説しています。

軸③　前半の現金余力で代替できないかを考える

分析⑦のとおり、金利リスクは最初の5〜10年に集中します。固定金利で30年分の保険料を払う代わりに、手元現金を厚く持って前半を乗り切るという選択肢もあります。余剰資金を繰上返済に回すか手元に残すかの比較は余剰資金500万円は繰上返済すべきか｜期間短縮型・返済額軽減型・手元温存を金利1.5〜4.0％×保有7〜30年で検証で扱っています。また、融資期間そのものを変えてDSCRを確保する方法は融資期間25年・30年・35年で何が変わるかを参照してください。

なお今回の試算は、借入7,000万円・NOI486.4万円・30年返済という1組の条件に固定しています。実際には物件価格・自己資金比率・家賃・運営費によって、分岐点も「払ってよい固定金利」も変わります。自分の物件条件で年間キャッシュフローと35年分の年次収支を確認したい場合は、キャッシュフロー計算機（無料・登録不要）で金利と融資条件を差し替えながら試算できます。

金利・空室・家賃下落・修繕・出口価格を同時に動かして総合的に判断したい場合は、RE-AIの無料診断で35年キャッシュフローとストレステストをまとめて確認できます。ただし本記事の分析も診断も、将来の金利や収益を保証するものではありません。

この分析で分からないこと

今回の試算には、次の限界があります。

1. 将来の金利は予測していません。5つのシナリオは「起こりうる形」であり、確率評価ではありません。実際の金利がどのパスを取るかは分かりません。
2. 金利タイプによる融資条件の違いを織り込んでいません。固定を選ぶと融資期間が短くなる、融資額が抑えられる、事務手数料が上がるといった実務上の差は、金融機関ごとに異なります。
3. 固定期間選択型（3年・5年・10年固定）を扱っていません。実際のアパートローンでは全期間固定より固定期間選択型のほうが一般的です。この場合、固定期間終了後の金利が別のリスクになります。
4. 借換え・条件変更の可能性を無視しています。実際には途中で借換えや金利交渉が可能なケースがあり、その分だけ変動の不利は緩和されます。
5. 家賃下落・空室悪化・修繕費増を固定しています。金利要因を切り出すための設計であり、現実には複数要因が同時に動きます。
6. 売却価格を金利タイプによらず同一と仮定しています。実際には金利上昇局面では市場の期待利回りも上がり、売却価格が下がる可能性があります。この連動については金利1％上昇でIRRは6.15pt低下、うち74％は返済額ではなく売却価格が原因だったで別途検証しています。
7. 税金を考慮していません。支払利息は経費算入されるため、税引後で見ると金利差の影響は本記事より小さくなります。

また、「政策金利が上がったから変動金利も同じだけ上がる」という因果を断定できるわけではありません。実際の適用金利は、金融機関の調達コスト・競争環境・借入人の属性・物件評価によって決まります。政策金利と適用金利の間には相関がありますが、1対1の連動ではありません。

まとめ

固定と変動の比較は、しばしば「金利が上がるか下がるか」の予想合戦になります。しかし今回の試算では、予想よりも保有期間のほうが結論を大きく動かしました。

借入7,000万円・30年返済という条件で、変動2.0％に対して払ってよい固定金利の上限は、保有10年なら2.11〜2.23％、保有30年なら2.39〜2.79％。実勢の固定プレミアム0.5〜1.0ptと比べると、短期保有ほど固定は割高になり、長期保有ほど合理性が増すという関係が確認できました。

一方で、この条件では変動を選んでもDSCRが1.2を割るのは金利4.09％からであり、その耐性は10年経過で5.01％まで改善します。変動金利の実質的なリスクは、最初の5〜10年をどう乗り切るかに集中しています。

「固定か変動か」を金利観だけで決める前に、出口をいつに置くのか、前半の金利上昇を耐える現金があるのか——この2つを先に決めるほうが、判断ははるかに速くなります。

収支計算全体の考え方は収益物件の収支計算完全ガイド、融資の基礎は不動産投資ローンとは？審査基準・種類・金利をまとめて理解する基礎ガイドにまとめています。

参考資料・出典

情報確認日：2026年8月21日

• 日本経済新聞「1.0%への利上げ決定 国債買い入れ減額は27年4月以降停止」（2026年6月）／「日銀、政策金利0.75%で据え置き決定」 — 政策金利の推移
• 三菱総合研究所「日本：日銀金融政策決定会合（2026年6月15-16日） ─ 政策金利1.0％へ引き上げ」 — 決定内容の詳細
• SBI新生銀行「2026年の住宅ローン金利はどうなる？」、イオン銀行「2026年以降の住宅ローン金利はどうなる？」 — 短期プライムレートの推移
• HOME4U土地活用「【2026年最新】アパートローン金利相場は？」、INVASE「【2026年最新】不動産投資ローンの金利相場は？」 — アパートローンの実勢金利水準

本記事の表に掲載した返済額・キャッシュフロー・DSCR・総返済額・損益分岐水準は、上記の前提条件をもとに筆者が元利均等返済式で計算したシミュレーション値です。実在物件の統計値やRE-AIの診断実績データではありません。金融機関の実際の提示条件、物件の個別事情、税務上の取扱いによって結果は変わります。投資判断は最終的にご自身の責任で行い、金融機関・税理士等の専門家への確認を推奨します。