金利1％上昇でIRRは6.15pt低下、うち74％は返済額ではなく売却価格が原因だった｜8,000万円物件で連動率0・50・100％を試算

「金利が上がると不動産投資は厳しくなる」と言われるとき、多くの記事が説明するのは返済額の増加です。金利1％上昇で毎月の返済がいくら増えるか、DSCRがどこまで落ちるか。そこまでは、当ブログの金利上昇×空室率の同時ストレス試算でも扱ってきました。

しかし金利が効く経路はもう1本あります。売却時の期待利回り（キャップレート）を通じて、出口価格そのものを押し下げる経路です。市場の要求利回りが上がれば、同じNOIの物件でも売れる金額は下がります。

この2本目の経路は、返済額の計算と違って「いくら効くか」が一意に決まりません。金利が1％上がったとき、キャップレートも1％上がるのか、0.5％なのか、まったく動かないのか。ここは仮定を置くしかない領域です。

そこで今回は、金利の上昇分が出口キャップレートにどれだけ伝わるかを「連動率（パススルー率）」という1つの変数に切り出し、0％・50％・100％の3通りで固定して、価格8,000万円・借入7,000万円の一棟アパートを保有5〜25年で試算しました。結果、保有10年でのIRR低下のうち約74％は出口価格経由で、返済額の増加は約26％にすぎませんでした。

この記事で検証すること

中心となる問いは3つです。

• 金利上昇によるIRRの低下は、「返済額の増加」と「出口価格の下落」のどちらがどれだけ効いているのか
• 連動率が何％を超えると、投資の採算ラインを割るのか
• 連動率100％の世界を前提にするなら、同じ物件をいくらで買えばよいのか（逆算）

なお、金利変動が売却価格に与える影響を保有期間別に見る分析としては、出口利回りが1％上がるとIRRはどこまで落ちるかで出口利回り単独の感応度を扱っています。本記事は「金利と出口利回りを連動させる」点が異なります。

前提の確認：2026年8月時点で、金利とキャップレートは連動していない

試算に入る前に、公開データで現状を確認しておきます（公開データ／情報確認日：2026年8月20日）。

日本銀行の政策金利は2026年6月の金融政策決定会合で0.75％程度から1.00％程度へ引き上げられ、7月会合では据え置かれています。つまり調達側の金利は明確に上昇方向にあります。

一方、日本不動産研究所「第54回 不動産投資家調査®」（2026年4月時点、回答142社）では、賃貸住宅一棟の期待利回りは次のようになっています。

政策金利が上がった局面で、期待利回りは横ばいか、むしろ低下しています。東京・城南のワンルームタイプ3.6％は1999年の調査開始以来の最低値です。同調査の特別アンケートでも、一連の金融政策による不動産投資市場への影響を「影響はなく、変化は生じていない」とする回答が68.2％で最多でした。

ただし同じ調査で、今後のリスク要因として「金利の上昇」を挙げた回答が122社と圧倒的1位であり、2027年3月末の長期金利水準を「2％超〜3％以下」と予想する回答が61.7％を占めています。現時点では連動していないが、投資家は将来の連動を警戒している——これが2026年8月時点の状況です。

この調査対象は機関投資家が中心で、地方の一棟木造アパートとは市場が異なります。したがって以下の試算では「連動率はこの水準である」と決め打ちせず、0％から100％まで振って、判断がどこで変わるかを見る方法を取ります。

分析の前提条件

本分析は条件付きシミュレーションです。実際の物件統計でも、RE-AIの診断実績データでもありません。以下の条件を設定して計算した結果です。

固定する条件

変更する条件

出口キャップレートの計算式は次のとおりです。

出口キャップレート ＝ 6.0％ ＋（金利上昇幅 × 連動率）＋ 0.05pt × 保有年数

売却価格は「売却翌年のNOI ÷ 出口キャップレート」で算出しています。金利は変動金利を想定し、4年目に上昇して以後一定、上昇時点で残存期間の返済額を再計算しました（変動金利の5年ルール・125％ルールは考慮していません）。

結果①：保有10年、金利と連動率を組み合わせる

まず保有10年で売却するケースです。金利4パターン×連動率3パターンの12通りを計算しました。

※売却手残り＝売却価格－売却費用－残債－譲渡所得税。IRRは自己資金1,560万円を初期投資とし、各年の税引後CFと最終年の売却手残りから算出。

同じ「金利3.5％への上昇」でも、連動率0％ならIRR5.94％で投資として成立しますが、連動率100％ではマイナス3.20％になります。金利の上昇幅よりも、それが出口キャップレートにどれだけ伝わるかのほうが、結果を大きく動かしています。

結果②：IRR低下を「返済増」と「出口価格」に分解する

上の表を使うと、金利上昇によるIRR低下を2つの経路に分けられます。連動率0％のケースが「返済額の増加だけが効いた場合」、連動率100％との差が「出口価格の下落による追加ダメージ」です。

※保有10年、連動率100％を前提とした分解。

金利が1％上がったときのIRR低下6.15ptのうち、返済額の増加によるものは1.58ptだけです。残る4.57pt、全体の74％は売却価格の下落から来ています。

数字で確認すると納得できます。金利2.0％→3.0％で年間返済額は310.5万円から350.1万円へ、年39.6万円の増加です。10年で396万円。一方で売却価格は7,024万円から6,087万円へ、937万円下がっています。返済増の10年分より、売却価格の下落のほうが2倍以上大きい。

金利上昇の議論が「毎月の返済がいくら増えるか」に集中しがちなのは、その数字が確実に計算できるからです。しかし金額のインパクトとしては、計算しにくいほうの経路が大きい可能性があります。

結果③：転換点はどこにあるか

連動率100％・保有10年を前提に、金利を0.25％刻みで動かして境界値を探しました。

補間して境界値を求めると、次のようになります（いずれも本分析の条件下でのみ成立する数値です）。

• 金利2.60％を超えると、IRRが5％を下回る
• 金利3.23％を超えると、IRRがマイナスに転じる（自己資金1,560万円を10年かけて回収できない）
• 金利3.72％を超えると、10年後に売却しても手残りがマイナスになる。売却代金だけでは残債・売却費用を精算できず、自己資金の追加投入が必要になる

もう1つ、連動率そのものを動かした結果も見ておきます。金利3.0％・保有10年で固定し、連動率だけを変えました。

IRR5％を維持できる連動率の上限は0.42でした。金利が1％上がったとき、出口キャップレートの上昇が0.42pt以内に収まればIRR5％を守れる、という関係です。

結果④：保有期間が長いほど、出口価格の影響は薄まる

ここまでは保有10年で見てきました。保有期間を変えると構図が変わります。金利3.0％のケースで比較します。

保有10年では出口経由が全体の74％を占めていましたが、20年では41％、25年では29％まで下がります。売却手残りは金利3.0％・連動率100％でも、保有20年で1,916万円、25年で3,087万円まで回復します。

理由は2つあります。1つは、残債の減少が進むため売却価格の下落を吸収できること。もう1つは、IRRの性質上、遠い将来のキャッシュフローは割り引かれて影響が小さくなることです。

逆に保有5年は極端に悪い結果になります。IRR-19.93％、売却手残り78万円。これは金利の影響だけではなく、①保有5年では譲渡所得税が短期39.63％になる、②元本返済が進んでいない、③購入諸費用560万円をまだ回収できていないという3つが重なった結果です。短期保有では、そもそも金利がどうであれ出口が厳しくなります。詳しくは収益物件を売ると税金はいくらかで解説しています。

逆算：連動率100％を前提にするなら、いくらで買えばいいのか

「金利が上がったら売却価格も下がる」という前提を先に織り込むなら、購入価格をいくらまで抑えればよいのか。ここを逆算します。

条件は、4年目に金利3.0％へ上昇・連動率100％・保有10年。出口キャップレートは市場水準7.50％で固定します（安く買えたとしても、売るときの市場のキャップレートは変わらないため）。借入はLTV87.5％、諸費用7％で一定としました。

目標IRR別に上限価格を精密に求めると、次のようになりました。

※カッコ内は8,000万円からの必要値引き額。

読み方はこうです。金利が3.0％まで上がり、かつそれが出口キャップレートに全額伝わる世界を想定するなら、金利据置時と同じIRR8.39％を得るには799万円、価格の約10％を値引いて買う必要がある。連動率を50％と見るなら546万円、約6.8％です。

これは指値の根拠になる数字です。「金利が上がりそうだから安く買いたい」ではなく、「自分が想定する金利水準と連動率のもとで目標IRRを維持するには、この価格が上限になる」と説明できます。

結果から分かること

今回の試算から読み取れることを整理します。

1. 金利上昇の痛みは、返済額よりも出口価格に多く現れる。保有10年・連動率100％の前提では、IRR低下の74〜79％が売却価格経由でした。返済額の増加は計算しやすいため議論の中心になりがちですが、金額としては小さいほうの経路です。
2. 結果を最も大きく動かすのは、金利の上昇幅ではなく連動率という「見えない変数」。金利3.5％というシナリオひとつを取っても、連動率0％ならIRR5.94％、100％ならマイナス3.20％です。ここは誰も正確には予測できない領域であり、だからこそ幅で持つ必要があります。
3. 保有期間が短いほど、出口価格の変動に晒される度合いが高い。10年保有で出口経由74％、20年保有で41％。短期売却前提の投資は、金利シナリオに対して構造的に脆弱です。
4. ただし、現時点の公開データでは連動は観測されていない。政策金利が1.00％まで上がった局面でも、賃貸住宅一棟の期待利回りは横ばい〜低下です。連動率100％は最悪ケースの検証であって、予測ではありません。

投資判断への使い方

この分析を実際の物件検討に落とすと、次の3つの確認になります。

1. 出口価格の前提を、明示的に書き出す。収支シミュレーションで売却価格を置くとき、「購入時と同じ利回りで売れる」と暗黙に仮定していないか確認してください。今回の試算では、その仮定の有無だけでIRRが6.81％と2.24％に分かれました。

2. 金利シナリオと出口シナリオを別々に置かず、連動させて見る。金利が上がる前提で返済額だけを厳しくし、売却価格は据え置く——という組み合わせは、リスクを過小評価します。少なくとも連動率50％のケースは併せて確認する価値があります。

3. 想定保有期間が短いなら、より慎重に。5年〜10年での売却を想定しているなら、出口価格の前提が結果をほぼ決めます。逆に20年以上の保有を前提にできるなら、金利シナリオへの耐性はかなり高くなります。出口戦略の全体像とあわせて、保有期間の設計から考えるほうが効果的です。

今回のように、金利・空室・家賃下落・修繕・出口利回りを同時に動かすと、確認すべき組み合わせは急速に増えます。表計算で1つずつ条件を変えていくと、どのセルが何の前提だったか追えなくなりがちです。RE-AIでは、こうした複数条件をまとめて確認できるよう設計していますが、前提の置き方そのものは投資家自身が判断する領域であり、そこを代替するものではありません。

この分析で分からないこと

本記事の試算には、次の限界があります。

1. 連動率は仮定であり、実証された数値ではありません。金利1％の上昇が出口キャップレートを何pt動かすかは、市場環境・エリア・物件タイプ・買主の資金調達手段によって変わります。0％／50％／100％はあくまで幅を確認するための設定です。
2. 金利上昇とキャップレート上昇の関係は、因果関係として断定できません。過去に両者が同時に動いた局面があったとしても、そこには景気・賃料見通し・融資姿勢・供給量といった別の要因が同時に働いています。今回の連動率モデルは、複数要因の合成を1つの係数に単純化したものです。
3. 金融機関の実際の融資条件は反映していません。変動金利の5年ルール・125％ルール、固定金利選択、期間延長や借換えの可能性は考慮していません。これらが使える場合、返済額経由のダメージは緩和されます。
4. 物件個別の要因を含みません。建物の状態、修繕履歴、周辺の新規供給、入居者属性、管理品質は結果に大きく影響しますが、本試算では家賃下落率0.5％という単一の数字に集約されています。修繕費の影響については修繕費「家賃の5％」で足りるのかを参照してください。
5. 税務条件は個人・限界税率30.42％の単一ケースです。法人保有、所得水準の違い、他物件との損益通算では結果が変わります。
6. 売却時に想定価格で売れる保証はありません。キャップレートから逆算した理論価格と、実際の成約価格は一致しません。

まとめ

金利上昇のリスクを「毎月の返済がいくら増えるか」で測ると、影響の3割程度しか見ていないことになります。残りは、売却時にいくらで売れるかという、確定できない前提の中にあります。

この記事の結論は「金利が上がるから買うべきでない」ではありません。収益性は金利3.0％程度までなら維持されるが、出口価格への感応度が高い——というのが今回の条件下での姿です。判断軸は少なくとも2つ必要になります。想定保有期間を長く取れるか、そして出口キャップレートの前提をどこに置いて価格交渉するか。

連動率100％を前提にするなら、金利3.0％シナリオで約800万円（価格の10％）の値引きが、金利据置時と同じ収益性を保つための目安でした。この数字は本記事の条件でのみ成立しますが、同じ計算をご自身の物件条件で行えば、指値の根拠として使えるはずです。

参考資料・出典

• 一般財団法人 日本不動産研究所「第54回 不動産投資家調査®（2026年4月現在）」（2026年5月27日公表）——賃貸住宅一棟の期待利回り、リスク要因、長期金利見通しに関する特別アンケート
• 日本銀行——政策金利（無担保コールレート翌日物）の水準
• 国税庁——譲渡所得税率（長期20.315％／短期39.63％）、減価償却の簡便法

情報確認日：2026年8月20日

本記事の数値は、記載した条件のもとで実際に計算したシミュレーション結果です。特定の物件の実績値でも、RE-AIの診断データの集計値でもありません。投資判断はご自身の責任で、個別の物件条件と最新の融資条件を確認のうえ行ってください。

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