建物比率を上げると税引後IRRは上がるのか｜木造・重量鉄骨・RCで27通り試算し、比率を上げると損になる課税所得562万円を逆算

収益物件の売買契約書には、総額とは別に「土地○○円・建物○○円」という内訳が書かれています。この内訳＝土地建物の按分比率は、購入者が支払う金額を1円も変えません。それでも、保有中の減価償却費、毎年の所得税・住民税、売却時の譲渡所得税、そして最終的な税引後IRRを大きく動かします。

実務では「建物比率は高いほど得」と説明されることがあります。償却費が増え、保有中の税金が減るからです。しかし、減らした税金は売却時に譲渡所得税として一部が戻ってきます。では、保有中に減らした税金のうち、売却時に何％を返すことになるのか。そして、返す額が減った額を上回る条件はあるのか。

この記事では、同一の物件条件・融資条件を固定したうえで、建物比率を45％・60％・75％の3水準、構造を木造・重量鉄骨造・RC造の3種類、投資家の他の所得（課税所得）を300万円・800万円・1,200万円の3水準に変えて、10年保有の税引後IRRを27通り計算しました。結果として、木造では課税所得562万円が符号の分岐点になり、それを下回る投資家は建物比率を上げるほど税引後IRRが下がることが分かりました。

この記事で検証する疑問

• 建物比率を45％から75％へ上げると、税引後IRRは何pt動くか
• その効果は構造（償却年数）によってどれだけ違うか
• 保有中に減らした税金のうち、売却時に何％を返すことになるか
• 建物比率を上げることが不利になる境界（課税所得・比率・保有年数）はどこか

結論を1行で言うと、建物比率の有利・不利は「償却年数」と「投資家自身の課税所得」の組み合わせで符号が変わる、というのが今回の計算結果です。

前提となる制度：按分比率は自由に決められるわけではない

まず制度面を確認します。建物は減価償却の対象ですが、土地は償却できません（国税庁 No.2100 減価償却のあらまし）。したがって同じ総額でも、建物へ配分された金額が大きいほど毎年の経費が増えます。

ただし、按分比率を売主・買主が任意に決めてよいわけではありません。売買契約書の配分が著しく不合理と判断された場合、固定資産税評価額の価額比などの合理的な方法で計算し直されることがあります。国税不服審判所の令和6年11月14日裁決では、契約書記載の配分ではなく固定資産税評価額の価額比により建物の取得価額および課税仕入れに係る支払対価の額を算定すべきとされた事例が報じられています（税理士法人等による解説。原典は国税不服審判所の裁決事例）。

実務上、合理的とされる按分方法は主に次の3つです。

• 契約書に記載された土地・建物それぞれの価額（合理的である場合）
• 固定資産税評価額の価額比による按分
• 不動産鑑定評価など、個別事情を考慮した評価による按分

つまりこの記事の分析は、「好きな比率を書けば得をする」という話ではありません。合理的に説明できる範囲で複数の按分方法が成り立つとき、その選択が投資成績にどれだけ効くのかを数値化することが目的です。

分析条件：何を固定し、何を変更したか

今回は按分比率そのものの効果を切り出すため、物件価格・賃料・融資条件をすべて同一に固定しました。

固定した条件

変更した条件

• 建物比率：45％／60％／75％（建物取得価額3,375万円／4,500万円／5,625万円）
• 構造：木造／重量鉄骨造／RC造（いずれも築22年）
• 投資家の他の所得（課税所得）：300万円／800万円／1,200万円

これは実在する物件の統計ではなく、条件を固定したシミュレーションです。

償却年数の計算

法定耐用年数を超えた中古資産は「法定耐用年数×20％」、超えていない場合は「(法定耐用年数−経過年数)＋経過年数×20％」で簡便法により見積もります（国税庁 No.5404 中古資産の耐用年数）。築22年ではこうなります。

同じ建物金額でも、木造は重量鉄骨造の約4倍、RC造の約7倍の速度で費用化されます。この差が、按分比率の効き方をまったく別物にします。

税額の計算方法

この分析では、単純に「限界税率×償却費」で節税額を出していません。それでは大きすぎる償却費の効果を過大評価してしまうためです。次の3点を織り込みました。

1. 累進税率で実額計算：他の所得（課税所得）に不動産所得を加減算し、所得税の速算表（国税庁 No.2260）＋復興特別所得税2.1％＋住民税10％で税額を算出し、物件がない場合との差額を税負担としました。
2. 土地等取得に係る負債利子の損益通算制限：不動産所得が赤字の場合、土地等を取得するための借入金利子に相当する部分は他の所得と通算できません（国税庁 No.1391）。今回は支払利息を土地建物比率で按分して制限額を算定しました。建物比率が低いほど、この制限は大きくなります。
3. 純損失の繰越控除（青色申告・3年）：他の所得を食い切って通算しきれなかった赤字は3年間繰り越し、期限切れ分は切り捨てとしました。

青色申告特別控除、消費税の課税事業者判定、購入諸費用の取得費算入は考慮していません（取得費は購入価格7,500万円のみとしています）。

結果①：建物比率を上げても、税引前キャッシュフローは1円も変わらない

まず確認しておくべき事実です。1年目の税引前CFは NOI 444.0万円 − 年間返済 374.6万円 ＝ 69.4万円。これは建物比率45％でも75％でも同じです。DSCR1.19倍も変わりません。

按分比率が動かすのは税金だけです。言い換えれば、按分比率で改善するのは「税引後」の数字であり、融資審査で見られる返済余力そのものは1ミリも改善しません。ここを混同すると、按分比率で物件の質が良くなったかのような誤解が生まれます。

結果②：27通りの税引後IRR

10年保有・売却まで含めた自己資金ベースの税引後IRRです。カッコ内は同じ構造・同じ課税所得における建物比率45％との差です。

課税所得300万円（限界税率20％）の投資家

課税所得800万円（限界税率33％）の投資家

課税所得1,200万円（限界税率43％）の投資家

同じ物件・同じ価格・同じ融資条件でありながら、按分比率と課税所得の組み合わせで税引後IRRは2.33％〜7.45％まで、5.12pt の幅で動きました。そして木造の列だけ、課税所得300万円のときに符号が反転しています。

結果③：保有中に減らした税金は、売却時に何％返すのか

建物比率を45％から75％へ上げたときの「10年間の税負担の軽減額」と「売却時の譲渡所得税の増加額」を並べます。返済率＝譲渡税増加額÷保有中の軽減額です。

建物比率を上げて得た節税は、最も条件が良いRC造・課税所得800万円以上のケースでも44.0％を売却時に返しています。「純粋な節税」ではなく、税の繰り延べと税率差取り（保有中の累進税率と譲渡税率20.315％の差）の組み合わせだということが数字で確認できます。

そして課税所得300万円・木造では返済率が313.2％。146万円しか減らせなかったのに、457万円を返しています。差引で311万円のマイナスです。

結果④：なぜ木造・低所得だけ符号が反転するのか

建物比率75％・木造・課税所得300万円のケースを年次で追うと、原因がはっきりします。

1年目の不動産所得は▲1,098万円の赤字ですが、他の所得は300万円しかありません。通算できるのは300万円分だけで、残る約798万円は純損失として繰り越されます。しかし翌年以降も赤字が続くため使えず、3年の繰越期限を過ぎて切り捨てになります。

結果として、1〜4年目の税軽減は年51万円で頭打ちになりました。実際、課税所得300万円のケースでは建物比率60％と75％で10年間の税軽減額がどちらも98万円と同額になります。建物比率を15pt上げても、税金は1円も余分に減っていません。

一方、譲渡所得税は容赦なく増えます。累計償却額が増えた分だけ簿価が下がり、譲渡益が増えるからです。使い切れない償却費を作っても、売却時の請求書だけが増える——これが符号反転の正体です。

同じ条件で課税所得1,200万円なら、1年目の税軽減は347万円。赤字1,098万円のうち大部分を通算できるため、償却が無駄になりません。同じ物件・同じ契約書でも、買う人によって結論が変わります。

なお5年目以降、償却がゼロになった途端に税引後CFが年▲45万〜▲52万円へ転落しています。これは築古木造で典型的なデッドクロスです。詳しくは減価償却が終わった年、税引後CFはいくら減るかで検証しています。

結果⑤：転換点を逆算する

符号が反転する境界を逆算しました。今回の条件下で、建物比率75％が建物比率45％を上回るために必要な「他の所得（課税所得）」は次のとおりです。

逆方向に、課税所得を固定して「建物比率をどこまで上げてよいか」の上限も逆算できます。木造の場合です。

課税所得300万円の投資家が築22年の木造を買う場合、この条件では建物比率は55.9％あたりが実質的な上限になります。これを超えた分の償却費は、税金を減らさずに売却時の譲渡益だけを増やします。

ただし、これらの数値はあくまで今回の固定条件（価格7,500万円・NOI444万円・借入6,000万円/2.3％/20年・10年保有・Exit Cap6.5％）における結果です。NOIや利息が変われば分岐点も動きます。

結果⑥：保有年数を変えるとどうなるか

木造で建物比率75％と45％の差を、保有年数別に見ます。

課税所得が低い場合、短期で売るほど傷が深くなります。保有5年では▲6.87pt。償却の使い残しで得られなかった節税に対し、増えた譲渡税を早い時点で払うためです。保有期間が延びると差は縮まりますが、20年経ってもプラスには転じません。

逆に課税所得1,200万円では、どの保有年数でもプラスを維持しつつ、保有が長くなるほど優位は縮小します。節税の先取り効果が時間とともに薄まるためです。

もう一つの落とし穴：売主が課税事業者の場合の消費税

建物の譲渡には消費税が課され、土地には課されません（国税庁 No.6301 課税標準）。売主が課税事業者の場合、総額7,500万円（税込）の内訳はこうなります。

買主が免税事業者（多くの個人投資家）であれば税込経理となり、消費税込みの金額が建物の取得価額になるため、上の分析はそのまま成り立ちます。一方、売主が個人（非課税）か法人（課税）かで総額の意味が変わり、消費税の還付を狙う場合はさらに別の論点が加わります。按分比率の話は、所得税・法人税・消費税の3つが同時に動く論点であるという点は押さえておく必要があります。

この結果を投資判断にどう使うか

今回の計算から言えることを整理します。

1. 按分比率は「物件の良し悪し」ではなく「買う人との相性」を決める変数。税引前CFもDSCRも変わらないため、融資審査上の評価は同じです。同じ契約書でも、課税所得1,200万円の人と300万円の人で税引後IRRの序列が逆転します。
2. 建物比率を上げる価値は、償却年数が短いほど「両極端」になる。木造築古は当たれば＋2.56pt、外れれば▲1.30ptです。RC造は±1pt以内に収まり、判断ミスの影響が小さい構造です。
3. 自分の課税所得で「使い切れる償却費」の上限を先に把握しておく。年間償却費が他の所得を大きく超える設計は、繰越期限3年の壁で切り捨てが発生します。今回のケースでは、課税所得300万円で年1,406万円の償却は完全に過剰でした。
4. 節税額の44〜90％は売却時に返す前提で計算する。「償却で税金がゼロになる」と説明された物件は、その分の請求書が出口に移動しているだけの可能性があります。
5. 契約書に配分を書く前に、固定資産税評価額の価額比を確認しておく。合理性を説明できない配分は、後から修正を求められるリスクがあります。

なお、この分析は「建物比率を高くすべきか低くすべきか」を一律に決めるものではありません。今回の条件では収益性そのもの（NOI444万円、DSCR1.19倍）は按分比率に影響されず、動いたのは税引後の手残りとIRRだけです。DSCR1.19倍という水準は融資審査上けっして余裕がある値ではなく、按分比率の最適化より先に確認すべき論点が残っています。

自分の取得費・償却費で試算する

今回の試算は取得費7,500万円・保有10年・Exit Cap 6.5％に固定したものです。実際の譲渡税は、確定申告資料や固定資産台帳で確認した取得費・累計減価償却費によって変わります。自分の数値で売却時の手残りと税引後IRRを確認したい場合は、RE-AIの売却・出口戦略シミュレーターで取得費と減価償却費を入力して譲渡税と手残りを試算することができます（登録不要）。保有1〜35年の各年について同じ式で計算するため、「何年目に売ると税引後で最も残るか」を条件を変えながら確認できます。

この分析で分からないこと

1. 実際に採用できる按分比率の幅。今回は45〜75％を機械的に振っていますが、実際には固定資産税評価額の比率や鑑定評価で説明できる範囲に限られます。物件ごとに選択肢の幅は異なります。
2. 融資期間の構造差。実務では木造とRC造で融資期間が大きく変わりますが、今回は按分比率の効果を切り出すため一律20年に固定しました。融資期間の影響は融資期間25年・30年・35年で何が変わるかで別途検証しています。
3. 他の所得の変動。課税所得を10年間一定としていますが、実際には昇給、退職、他物件の取得、法人設立などで変わります。特に法人所有では累進構造も損益通算のルールも異なります。
4. 税制改正。譲渡税率、損益通算の制限、繰越控除年数はいずれも改正の対象になり得ます。本記事は2026年9月2日時点の制度に基づく試算です。
5. 大規模修繕・資本的支出。修繕のうち資本的支出に該当する部分は建物へ資産計上され、償却と簿価が変わります。今回は運営費内の通常修繕のみを想定しています。
6. 実際の売却価格。Exit Cap 6.5％は仮定であり、市況・個別競争力により上下します。売却価格が変われば譲渡益も変わるため、按分比率の有利不利の大きさも変動します。

また、今回の結果は「償却年数が短いほど按分比率の影響が大きい」という相関を示していますが、木造だから不利という因果ではありません。不利になったのは償却費が投資家の他の所得を超えたことが直接の要因であり、同じ木造でも課税所得が十分にあれば最大の優位を生んでいます。

まとめ

• 建物比率を45％→75％に上げても、税引前CF（69.4万円）とDSCR（1.19倍）は変わらない。動くのは税引後だけ。
• 10年保有・税引後IRRは、27通りの組み合わせで2.33％〜7.45％（5.12ptの幅）に分布した。
• 保有中に減らした税金の44.0〜313.2％を、売却時の譲渡所得税として返すことになる。
• 木造（償却4年）では、課税所得約562万円が符号の分岐点。それ未満では建物比率を上げるほど税引後IRRが下がる。
• 課税所得300万円・木造では、建物比率55.9％を超えると比率45％より不利になる。60％と75％で10年間の税軽減額は同じ98万円だった。
• RC造（償却29年）は影響が±1pt以内に収まり、按分比率の判断ミスに強い。

金利、空室率、家賃下落、修繕費に加えて、按分比率・償却年数・自分の課税所得まで同時に動かすと、表計算での確認項目は急速に増えます。RE-AIでは、こうした複数条件を収益性・融資・出口の各面からまとめて確認できるよう設計しています。ただし本記事の試算も含め、税務判断は個別事情によって結論が変わるため、実際の按分決定にあたっては税理士へご確認ください。

関連記事

• 不動産投資の税金 完全ガイド｜保有中の所得税から売却時の譲渡所得税・法人化の判断基準まで
• 同じ物件価格でも、木造とRCで年間減価償却費はいくら違うか｜耐用年数の求め方と計算例
• 減価償却で減らした税金は、売却時にいくら返すことになるのか
• 収益物件を売ると税金はいくら？譲渡所得税の計算方法と短期・長期の分かれ目
• 収益物件の収支計算完全ガイド｜表面利回り・NOI・DSCR・IRRの計算方法と使い方

参考資料・出典

情報確認日：2026年9月2日

• 国税庁 No.2100 減価償却のあらまし
• 国税庁 No.5404 中古資産の耐用年数
• 国税庁 No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算
• 国税庁 No.2260 所得税の税率
• 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
• 国税庁 No.3252 取得費となるもの
• 国税庁 No.6301 課税標準（消費税）
• 税理士法人タクトコンサルティング「不動産を買った時の土地建物の価額按分が不合理と指摘された場合」（国税不服審判所 令和6年11月14日裁決の解説）

本記事の数値は、上記の制度に基づきRE-AI編集部が独自に設定した条件で計算したシミュレーション結果であり、実際の取引統計やRE-AIの診断実績データではありません。投資判断および税務判断は、税理士・金融機関等の専門家に確認のうえ、ご自身の責任で行ってください。