減価償却で減らした税金は、売却時にいくら返すことになるのか｜築古木造4年償却の「正味の節税額」を課税所得別・売却年別に逆算

築22年を超えた木造アパートを買うと、建物価格を4年で償却できます。年間の減価償却費が家賃収入を上回り、不動産所得が赤字になる。その赤字を給与所得と損益通算して、所得税・住民税の還付を受ける――いわゆる「築古木造4年償却」です。

ただし、減価償却は建物の取得費を毎年削り取る処理でもあります。取得費が減れば、売ったときの譲渡所得はその分だけ膨らみます。つまり保有中に減らした税金の一部は、売却時に払い直すことになります。

では、いくら返すことになるのか。全額でしょうか、それとも一部でしょうか。この記事では、築25年・木造一棟アパートの条件付きシミュレーションで、「償却で得た節税額」から「売却時に増えた譲渡税」を差し引いた正味の節税額を、課税所得帯・売却年・建物比率別に計算しました。

結論を先に書くと、基準ケースでは4年目（短期譲渡）に売った場合の正味節税額は、累計償却額2,160万円に対して0〜15%しか残りませんでした。同じ物件を6年目（長期譲渡）に売ると14〜26%に上がります。課税所得帯によっては、正味の節税額がほぼゼロになるケースもありました。

この記事で検証する疑問

• 減価償却で得た節税額のうち、売却時に取り戻されるのは何割か
• 短期譲渡（5年以下）と長期譲渡（5年超）で、正味の節税額はどれだけ違うか
• 正味の節税額をプラスにするには、限界税率が何％以上必要か
• 建物比率を高くすると、節税と売却時の手残りはどう動くか

「減価償却は課税の繰り延べにすぎない」という説明はよく見かけますが、繰り延べた結果いくら残るのかを金額で示した記事は多くありません。ここを実際に計算します。

前提条件（条件付きシミュレーション）

本記事の数値は実際の物件統計ではなく、条件を固定した架空ケースの計算結果です。RE-AIの診断実績データではありません。

物件・融資条件

耐用年数4年は、法定耐用年数22年をすべて経過した木造建物に簡便法を適用した場合の年数です（22年×20％＝4.4年、1年未満切捨て）。

なぜこの価格帯・この構造を選んだか

今回の論点は「償却スピードが速い物件ほど、保有中の節税と売却時の課税のズレが大きくなる」ことです。償却が最も速い築古木造を選び、価格は会社員投資家が自己資金1,000万円台で検討する地方一棟アパートの規模に合わせて4,800万円としました。表面利回り10.0％・実質7.50％・DSCR1.45は、築古木造の地方物件として整合する水準です。

物件価格そのものを主役にしないため、結果は「累計償却額に対して何％残るか」という比率でも併記しています。価格帯が違う読者でも比率は流用できます。

税率の前提（2026年8月24日時点で確認）

所有期間の判定は取得日からの丸5年ではなく、譲渡した年の1月1日時点で行います。本記事では年初取得を前提に、5年目までの売却を短期、6年目以降を長期として計算しています。実際には取得月によって、長期に切り替わるまで5年半前後かかることがあります。

計算方法

各年について次の順に計算しました。

1. NOI＝満室家賃×(1−空室損5％)−運営費
2. 不動産所得＝NOI−支払利息−減価償却費
3. 赤字の場合、そのうち土地取得に係る借入金利子に相当する部分を損益通算の対象から除外（租税特別措置法41条の4）
4. 節税額（または追加納税額）＝損益通算できる金額×限界税率
5. 税引後CF＝NOI−年間返済額＋節税額
6. 売却時：譲渡所得＝売却価格−売却費用−(取得費4,958万円−累計償却額)
7. 譲渡税＝譲渡所得×該当税率、売却手残り＝売却価格−売却費用−残債−譲渡税

「正味の節税額」は、同じ物件を減価償却なしで保有した場合との差額で求めています。すなわち〔償却ありの通算節税額−償却なしの通算節税額〕−〔償却ありの譲渡税−償却なしの譲渡税〕です。

結果1：償却4年間の税引後CFと、5年目の反転

限界税率43.693％・建物比率45％のケースです。単位は万円。

税引前CFは初年度111.3万円から15年目86.9万円まで、緩やかにしか下がりません。ところが税引後CFは4年目の208.9万円から5年目に−12.8万円へ、221.7万円落ちます。減価償却という経費が消えた瞬間に、同じ家賃収入が課税所得へ変わるためです。

この「償却切れ」自体は構造別に検証済みです（減価償却が終わった年、税引後CFは93万円減った）。今回はここから先、売却まで含めた通算で見ます。

結果2：売却時にいくら取り戻されるのか

建物2,160万円は4年で全額償却されるため、5年目以降の取得費は4,958万円−2,160万円＝2,798万円で固定されます。売却価格・譲渡所得・譲渡税は次のようになりました（建物比率45％）。

注目すべきは、売却価格4,481万円は購入価格4,800万円より319万円安いのに、譲渡所得は1,528万円のプラスになっている点です。値下がりしていても課税されるのは、償却によって取得費が2,160万円削られているためです。

そして5年目と6年目の差は、売却価格でも残債でもなく税率です。譲渡所得がほぼ同じ（1,506万円と1,485万円）にもかかわらず、譲渡税は597万円から302万円へ295万円下がり、手残りは643万円から1,085万円へ442万円増えます。

結果3：課税所得帯 × 売却年で見る「正味の節税額」

ここが本記事の中心です。累計償却額2,160万円に対して、最終的に何万円が手元に残ったのかを計算しました。単位は万円。

読み取れることは3つあります。

①　課税所得330〜695万円の帯で4年目に売ると、正味の節税額は1万円でした。4年間で606万円の還付を受けても、売却時に605万円を払い直すため、手元にはほぼ何も残りません。この帯の投資家にとって「4年償却で節税」は、少なくともこの条件では納税時期の先送りであって、税負担の削減ではありませんでした。

②　1年待って長期譲渡に切り替えるだけで、正味額は数百万円動きます。30.420％帯では5年目9万円→6年目305万円、43.693％帯では274万円→569万円。売却時期を1年ずらすだけで、4年分の節税努力に匹敵する差が出ています。

③　それでも残存率は最大で27.1％です。最も条件がよい「限界税率43.693％＋長期譲渡＋10年保有」でも、累計償却額2,160万円のうち手元に残るのは586万円。償却額の7割強は、売却時に取り戻されるか、そもそも通算できていません。

結果4：土地取得分の借入金利子は損益通算できない

上の表で「償却で得た節税（実額）」が、累計償却額×限界税率より小さいことに気づいた方がいるかもしれません。43.693％帯なら2,160万円×43.693％＝944万円になるはずが、実額は871万円です。

差の73万円は、土地取得に係る借入金利子の損益通算制限によるものです。不動産所得が赤字のとき、その赤字のうち土地等を取得するために要した負債利子に相当する部分は、他の所得と通算できません（租税特別措置法41条の4）。土地建物を一括で借り入れた場合、借入金はまず建物価額に充てられ、残りが土地に充てられたものとして計算できます。

建物比率が低いほど土地取得分の借入が大きくなり、通算できない金額も増えます。「償却額×税率」で節税効果を見積もると、この条件では41〜105万円の過大評価になりました。

結果5：建物比率を上げると節税は増えるが、売却時の現金は減る

限界税率43.693％で、建物比率を変えた場合です。単位は万円。

建物比率30％→60％で正味の節税額は204万円→326万円（4年目売却）に増えます。一方で売却時の手残りは778万円→207万円へ571万円減ります。譲渡所得が808万円から2,248万円へ膨らみ、譲渡税がそれだけ増えるためです。

残存率が11〜13％（4年目）、25〜27％（6年目）とほぼ横並びである点も重要です。建物比率を上げても「償却額のうち残る割合」は改善せず、税金を払うタイミングと金額が前後するだけでした。建物比率は税務上の按分の妥当性が問われる論点でもあり、節税額だけを見て決める性質のものではありません。

逆算：正味をプラスにするには限界税率が何％以上必要か

建物比率45％のケースで、正味の節税額がちょうどゼロになる限界税率を逆算しました。

短期譲渡で売る前提なら、限界税率が30％前後を下回る投資家は、この条件で減価償却による正味の節税を得られません。課税所得195万〜330万円の帯（所得税5％または10％＋住民税10％）は、譲渡税率39.63％を下回るため、償却を使うほど税負担が増える計算になります。

一方、長期譲渡まで待てば必要な限界税率は15％前後まで下がります。「償却スキームが成立するかどうか」は、物件の条件よりも〔自分の限界税率〕と〔売却時期の税区分〕の組み合わせで決まる、というのがこの逆算の結果です。

結果から分かること

• 累計償却額2,160万円のうち、最終的に手元に残ったのは1万円〜586万円（残存率0.0〜27.1％）。条件次第で振れ幅が非常に大きい。
• 差を生む最大の要因は限界税率と譲渡税率の差。43.693％−20.315％＝23.38ptという開きが残存率を押し上げ、逆に43.693％−39.63％＝4.06ptしかない短期譲渡ではほとんど残らない。
• 売却を1年ずらして長期譲渡に切り替えるだけで、正味額は4年分の節税に匹敵する規模で動く。
• 「償却額×限界税率」で見積もると、土地取得分の借入金利子の通算制限により41〜105万円の過大評価になった。
• 建物比率を上げても残存率はほぼ変わらず、売却時の現金だけが減る（4年目売却で778万円→207万円）。
• 税引後CFは4年目208.9万円から5年目−12.8万円へ反転。償却切れの年は、売却するかどうかにかかわらず資金繰りの検討が必要。

これらはすべて本記事の前提条件に限定された結果です。金利、家賃下落率、出口利回り、按分比率のいずれかが変われば、境界となる税率も残存率も動きます。

投資判断への使い方

この分析は「築古木造は買うべきでない」という結論ではありません。表2のとおり、6年目以降に売却する前提なら税引後IRRは8〜13％台になっており、投資として成立しています。分けて考えるべきなのは次の点です。

1. 節税額を購入判断の根拠に含めるなら、売却時の譲渡税まで同じ表に入れる。保有中の還付額だけを見ると、この条件では最大で7割強を過大評価します。
2. 自分の限界税率を先に確認する。短期譲渡を想定するなら30％前後が分岐点でした。課税所得が下がる予定（役職定年、法人化、扶養増）があるなら、償却が終わる4年後の税率で再計算が必要です。
3. 売却時期は税区分の境界を跨ぐかどうかで確認する。判定は取得日から丸5年ではなく、譲渡した年の1月1日時点の所有期間です。取得月によっては実質5年半以上かかります。
4. 償却切れの年のDSCRと手元資金を確認する。本ケースでは5年目に税引後CFがマイナスへ転じました。ここで売却できない事情（融資特約、市況、入居状況）があると、持ち出しが続きます。

今回の試算は物件価格4,800万円・金利2.7％・建物比率45％という特定の条件に固定したものです。取得費・減価償却費・売却時期を自分の数字に置き換えて、譲渡税と売却手残り・IRRがどう動くかを確認したい場合は、RE-AIの売却・出口戦略シミュレーターで譲渡税と売却手残りを試算することができます。取得費・非償却部分・年間減価償却費を入力すると、1〜35年の各年について長期・短期の区分を含めて比較できます。

なお、限界税率・損益通算・按分比率の妥当性は個人の所得状況と契約内容によって変わるため、実際の申告は税理士へご確認ください。

この分析で分からないこと

1. 実際の税務判断。土地建物の按分方法、建物と建物附属設備の区分（本記事では区分せず建物一括で償却）、青色申告特別控除、他の不動産所得との通算などは反映していません。
2. 将来の税制。2027年以降に防衛特別所得税が導入される制度が成立済みで、復興特別所得税との差引きを含め税率の前提は変わり得ます。所得税の税率区分や譲渡所得の特例も同様です。
3. 実際の売却価格。出口表面利回り10.5％・家賃下落年0.5％という前提を置いていますが、築古木造の売却価格は買主の融資可否に強く左右されます。耐用年数切れの物件は融資期間が短くなり、買える層が限られます。
4. 個別物件の運営実績。空室率5％・運営費20％は固定値であり、実際の入居状況、修繕発生、退去入替コストは反映していません。
5. 法人保有の場合。法人は譲渡益も他の所得と合算して法人税が課され、短期・長期の区分もありません。本記事は個人保有のみを扱っています。
6. 相関と因果。ここで示した「税率が高いほど残存率が高い」という関係は、税制の計算構造から導かれるものであり、市場データの観察結果ではありません。

まとめ

築古木造の4年償却は、保有中に大きな還付を生みます。ただし本記事の条件では、その還付の73〜100％が売却時に取り戻されるか、そもそも損益通算できていませんでした。

正味で残るかどうかを決めるのは、償却額の大きさではなく次の3つです。

• 自分の限界税率が、譲渡税率（短期39.63％／長期20.315％）を上回っているか
• 売却年が短期と長期のどちらに区分されるか
• 赤字のうち、土地取得分の借入金利子として通算できない金額がいくらか

「減価償却で節税できる物件かどうか」ではなく、「自分の税率と売却時期の組み合わせで、償却が正味プラスになるか」を先に確認する。それが今回の計算から導かれる実務的な順序です。

金利、空室率、家賃下落、修繕費、そして税金を同時に動かすと、確認すべき項目は表計算だけでは増えていきます。RE-AIは、収益性・価格査定・融資・リスク・出口戦略を同じ前提でつないで確認できるよう設計していますが、税務判断そのものを代替するものではありません。

参考資料・出典

本記事の税率・制度に関する記述は2026年8月24日に確認したものです。

• 国税庁 No.5404 中古資産の耐用年数（簡便法・22年×20％＝4.4年→4年）
• 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
• 国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算
• 国税庁 No.3261 建物の取得費の計算
• 国税庁 No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）
• 国税庁 No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算（土地等を取得するために要した負債の利子）
• 国税庁 租税特別措置法関係通達 第41条の4（不動産所得に係る損益通算の特例）
• 国税庁 No.2260 所得税の税率
• 財務省 令和8年度税制改正の大綱（防衛特別所得税等）

数値はすべて本記事の前提条件に基づく計算結果であり、実際の物件統計やRE-AIの診断実績データではありません。投資判断・税務申告は、税理士・金融機関等へご確認のうえご自身の責任で行ってください。

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