DSCR1.30で買った物件は何年目に1.20を割るのか｜家賃・稼働率・運営費を同時に劣化させ、10年維持に必要な初期DSCRを逆算

融資の相談でDSCRが1.30と出ると、ひとまず安心する人が多いと思います。しかしその1.30は、買った年のNOIと、買った年の返済額で計算した1回だけの数字です。年間返済額は固定金利・元利均等なら20年間ほぼ一定ですが、分子のNOIは家賃下落・稼働率低下・運営費上昇で毎年削られていきます。つまりDSCRは、何もしなければ時間とともに下がり続ける指標です。

一般的な記事は「DSCRは1.2以上が目安」「金利が上がるとDSCRは下がる」で終わります。この記事で検証したのは、金利が1円も動かなくてもDSCRが落ちていく経路です。家賃・稼働率・運営費・修繕費を同時に劣化させて20年分のDSCRを年次で計算し、DSCR1.20を割る年を特定しました。そのうえで、10年・15年・20年にわたって1.20を維持するために必要な初期DSCRを逆算し、それを借入額の上限へ換算しています。情報確認日は2026年10月5日です。

本記事の数値はすべて条件付きシミュレーションです。実際の物件統計でも、RE-AIの診断実績データでもありません。劣化率の設定根拠にのみ公開データを使っています。

この記事で検証した疑問

• 金利が変わらなくても、DSCRは何年でどこまで下がるのか
• 初期DSCR1.20・1.30・1.40・1.50は、それぞれ何年目に1.20を割るのか
• DSCR1.20を10年・15年・20年維持するには、初期DSCRをいくらにしておく必要があるのか
• その必要初期DSCRは、借入できる金額を何％削るのか
• 家賃下落・稼働率低下・運営費上昇のうち、DSCRを最も削るのはどれか
• 修繕費をNOIに入れるかどうかで、DSCRはどれだけ変わるのか

なぜこの分析で物件価格を設定しないのか

DSCRは「NOI ÷ 年間元利返済額」です。どちらも金額ですが、DSCRは比率なので、物件価格を2倍にしてNOIと借入額を同じ比率で動かしても値は変わりません。したがって「DSCRが何年目に1.20を割るか」という問いに、物件価格は本質的に効いてきません。効くのは、初期DSCRの水準と、NOIの年次劣化率だけです。

そこでこの分析では物件価格を一切設定せず、満室想定家賃（GPI）を基準にした相対構造で組みました。ただし修繕費の山を金額で扱う必要があるため、建物規模だけは「木造10戸」と固定しています。結果の読み替えができるよう、最後に借入上限だけは金額へ換算しました。

この構造上、以下の結果は3,000万円の物件でも3億円の物件でも同じように成立します。逆に言えば、物件価格を下げてもDSCRの劣化速度そのものは改善しません。改善するのは初期DSCRの水準だけです。

前提条件（架空ケース）

「DSCRが時間とともに劣化する」現象が最も素直に出るのは、賃料が市場に連動し、建物の修繕負担が周期的に発生する一棟物件です。区分マンション1戸では稼働率が0％か100％しかなく年次経路が階段状になり、都心大型RCでは賃料改定の性質が異なるため、ここでは地方中核市の郊外にある木造一棟アパートを想定しました。

固定した条件：年間元利返済額、物件規模（10戸）、初期稼働率95％、修繕費の平準化額、保有期間20年。変更した条件：家賃改定率、稼働率の推移、運営費上昇率、初期DSCRの水準。

劣化シナリオと、その根拠にした公開データ

劣化率を感覚で置くと結果が意味を持たないため、3つのシナリオそれぞれに参照データを対応させました。ここだけが公開データ、それ以外は本記事の設定値です。

家賃下落カーブの置き方そのものは家賃下落「年1％」はどこで1％なのかで、運営費の上昇率は運営費の上昇は家賃で吸収できているのかで別途検証しています。本記事はその2本の結論を入力として使い、DSCRの時間軸へ接続しました。

結果1：初期DSCR1.30は、金利が動かなくても落ちていく

初期DSCR1.30、つまり年間返済額361.3万円で固定したまま、3シナリオでDSCRの20年推移を計算しました。

BASEは20年かけてもDSCR1.232、ほとんど落ちません。家賃横ばい・稼働率95％維持なら、運営費が年1％上がってもDSCRは0.068ptしか削られないということです。一方STRESSでは10年目に1.101、SEVEREでは10年目に0.931まで落ちます。DSCRが1.0を割るのは、NOIだけでは元利返済を賄えない状態です。

注目すべきは、ここで金利を1円も動かしていない点です。金利上昇×空室率の同時悪化では金利が主役でしたが、DSCRは金利が据え置かれていても、賃料と運営費の側だけで0.4pt前後動きます。

結果2：DSCR1.20を割る年は、初期DSCRで決まる

次に初期DSCRを1.20・1.30・1.40・1.50に変え、それぞれDSCR1.20を初めて下回る年を求めました。1.20という水準は融資承認ラインではなく、返済余力の比較基準として使っています。

最も明確な転換点は初期DSCR1.20の行です。1.20ちょうどで買うと、家賃が横ばいで稼働率95％を維持できても、運営費が年1％上がるだけで2年目に1.20を割ります。「DSCR1.2以上が目安」という説明は、その1.2が初年度にしか存在しないことを前提にしていません。

なぜこうなるかは、1行の計算で確かめられます。DSCRがDから1.20へ落ちるのは、NOIが「1 − 1.20 ÷ D」だけ減ったときです。

初期DSCR1.30が持っている余裕は、NOIで7.7％分です。STRESSシナリオでNOIが7.7％減るのは5〜6年目、SEVEREでは3〜4年目にあたります。表2の「6年目」「4年目」はこの数字と一致します。つまり初期DSCRは「あと何％のNOI低下に耐えるか」を表す数値であり、その％を劣化速度で割れば年数が出る、という単純な構造です。

結果3：10年・15年・20年維持に必要な初期DSCRを逆算する

ここまでを逆向きに解きます。各シナリオで、DSCR1.20をN年間下回らないために必要な初期DSCRを求めました。

SEVEREで20年なら必要初期DSCRは2.976、つまり借入をほぼ使えない水準です。ただしこれは「家賃が年1％下がり、稼働率が80％まで落ち、運営費が年3％上がる」状態が20年間一直線に続く前提の裏返しでもあります。この行は「レバレッジをかけるべきでない」という結論ではなく、20年先までDSCRを保証しようとすると前提の置き方で答えが発散することを示すものとして読むのが適切です。

実務的に使いやすいのはSTRESSの10年、1.416です。これを借入上限へ換算します。年間返済額はローン定数K（借入1円あたりの年間元利返済額）を使うと、借入上限＝NOI ÷（必要DSCR × K）で求められます。

STRESS前提で10年DSCR1.20を維持しようとすると、借入上限は1.20基準から15.3％減になります。この15.3％という削減率は、金利2.0％でも3.0％でも同じです。必要DSCRの比がそのまま借入上限の比になるため、金利交渉や融資期間の延長では、この削減幅を埋められません。埋める手段は自己資金の追加か購入価格の見直しのどちらかです。ローン定数Kの考え方そのものはイールドギャップは「利回り−金利」では測れないで詳しく扱っています。

この逆算は、ご自身のNOIと融資条件があれば初年度分までは同じ計算で確認できます。RE-AIの無料DSCRシミュレーターで初年度のDSCRと返済余力を計算すると、そこに上の「許容NOI低下率」の表を当てれば、自分の物件があと何％のNOI低下に耐えるかまで読み替えられます。

結果4：修繕費の扱いだけでDSCRは0.107pt変わる

ここまでのNOIには、平準化した修繕費38.5万円を毎年計上しています。これを計上しない場合、同じ物件・同じ返済額でDSCRはこう変わります。

差は0.107ptです。表2に戻すと、DSCR1.40相当に見えていた物件が実は1.30相当だった、という読み替えになります。STRESSなら「10年目に1.20割れ」が「6年目に1.20割れ」へ4年前倒しされます。修繕費をどう織り込むかの検証は修繕費「家賃の5％」で足りるのかにまとめてあります。

さらに、平準化をやめて実支出ベースで見ると、大規模修繕の年にDSCRは単年で崩れます。国交省の費用イメージを年次に展開し、外壁・屋根の工事520万円を13年目に置いた場合です。

BASEシナリオ、つまり家賃も稼働率もまったく悪化していない前提でも、修繕を単年で現金払いすると、その年は返済原資が388万円足りません。DSCRという指標はこの単年の山を映さないため、DSCRが健全でも資金ショートは起こり得ます。修繕の山に必要な手元資金の逆算は大規模修繕の年、手元資金はいくら必要かで扱っています。

結果5：DSCRを最も削るのは家賃下落、ただし複合でも増幅はほぼない

SEVEREの3つの悪化要因を1つずつ単独で効かせ、10年目のDSCR（初期1.30）への寄与を分解しました。

単独影響の単純合計は▲0.349pt、同時悪化の実測は▲0.338ptでした。差は0.011ptしかありません。DSCRにおいては、複数要因が同時に悪化しても影響は掛け算的に増幅せず、ほぼ足し算になります。これはIRRやCCRと異なる性質です。IRRは売却価格と保有期間を通じて複利的に効くため、同時悪化で単純合計を超えることがありますが、DSCRは単年のNOIと固定の返済額の比なので、加法的に近くなります。

したがって実務上は、3つの要因をまとめて「ストレスシナリオ」として扱わず、家賃・稼働率・運営費それぞれについて許容低下幅を別々に管理するほうが扱いやすくなります。影響の大きさは家賃下落＞稼働率低下＞運営費上昇の順で、運営費は家賃の半分以下の影響でした。ただしこれは稼働率を「20年で15pt低下」と置いた結果に依存しており、入退去の多い物件では順位が入れ替わる可能性があります。入替コストが稼働率の見かけ以上にNOIを削る点は「空室率5％」の収支計算は年CFを46％過大に見せるで検証しています。

結果から分かること

• DSCRは取得時点の静止画であり、金利が据え置かれていても家賃・稼働率・運営費の側から毎年削られる。初期1.30はSTRESSで6年目、SEVEREで4年目に1.20を割った。
• 初期DSCR1.20は、家賃横ばい・稼働率維持でも運営費上昇だけで2年目に1.20を割る。1.20は「維持できる水準」ではなく「初年度だけの水準」である。
• 初期DSCRの実質的な意味は「あと何％のNOI低下に耐えるか」。1.30なら7.7％、1.40なら14.3％、1.50なら20.0％。
• STRESS前提で10年間1.20を維持するには初期DSCR1.416が必要で、借入上限は1.20基準から15.3％減る。この削減率は金利水準に関係なく一定で、金利交渉や期間延長では埋まらない。
• 修繕費を平準化してNOIに入れるかどうかだけでDSCRは0.107pt変わる。実支出ベースでは、家賃も稼働率も悪化していなくても大規模修繕の年に返済原資が388万円不足した。
• DSCRへの影響は家賃下落＞稼働率低下＞運営費上昇の順。複合悪化でも増幅はほぼなく、加法的に扱える。

投資判断への使い方

この分析から取り出せる使い方は4つあります。

• 初期DSCRをNOI低下率へ翻訳する。提示された数字が1.28なら、耐えられるNOI低下は6.3％です。その6.3％を、自分が想定する年あたり劣化率で割れば、何年分の余裕かが出ます。
• DSCRの分子に修繕費を入れたかを必ず確認する。入っていなければ0.1pt前後の過大評価です。10戸規模なら年40万円前後をNOIから引いて再計算してください。
• 借入上限は「初年度1.20」ではなく「N年後も1.20」で引く。何年先まで余力を残したいかを先に決め、そこから必要初期DSCRを決め、借入上限を逆算する順序にします。10年なら、劣化前提の置き方次第で借入上限は1.20基準から0〜15％程度下がります。
• 単年の修繕の山はDSCRでは見えないので、別枠で持つ。DSCRが1.3でも、13年目の修繕で388万円不足する構造は変わりません。

年次の経路まで自分の条件で動かしたい場合は、RE-AIの無料キャッシュフローシミュレーターで家賃下落・空室を入れた年次収支を試算すると、本記事と同じ方向の劣化を自分の数値で確認できます。

今回のように家賃改定率、稼働率、運営費上昇率、修繕周期を同時に動かしながら年次で追う作業は、表計算では確認項目が増えて取り違えが起きやすくなります。RE-AIではこうした複数条件をまとめて確認できるよう設計していますが、融資の可否や将来のDSCRを保証するものではありません。最終的な判断は金融機関・管理会社・税理士への確認とあわせて行ってください。

この分析では分からないこと

• 実際の融資条件。本記事は固定金利・元利均等・年間返済額一定を前提にしています。変動金利や元金均等では年間返済額そのものが動くため、DSCRの経路は変わります。
• 金融機関のDSCRの定義。NOIに修繕費・空室損をどこまで織り込むか、保証料や事務手数料を返済額に含めるかは金融機関ごとに異なります。本記事の1.20は比較基準であり、承認ラインではありません。
• 個別物件の競争力。同じエリアでも、設備更新・リノベーション・賃料改定の余地によって家賃と稼働率の経路は大きく変わります。本記事はそうした経営努力をゼロと置いた受動的な劣化を計算しています。
• 因果関係。家賃下落と稼働率低下は同時に起きやすいですが、どちらが原因かは物件ごとに違います。周辺の新規供給、管理会社の募集力、設備水準など別の要因が両方を動かしている場合もあり、本記事はそれらを分離していません。
• 周辺供給と市場環境。稼働率の劣化幅は全国平均の空き家率から置いた仮定で、特定エリアの将来値ではありません。
• 修繕の実際の時期と金額。13年目に520万円という置き方は費用イメージを年次展開したもので、建物の状態・工法・施工時期の資材価格によって実額は大きく変わります。
• 税金と出口。DSCRは税引前・売却前の指標です。税引後キャッシュフローやIRR、売却時の残債と手残りは本記事の対象外です。

まとめ

DSCR1.30は「安全な物件」を意味しません。それは「NOIが7.7％減るまでは返済額を下回らない」という、幅のある一時点の記述です。家賃が年0.5％下がり、稼働率が20年で7pt落ち、運営費が年2％上がる前提を置くと、その7.7％は6年で使い切られます。

判断に使えるのは、DSCRの絶対値ではなく、何年先まで1.20を残したいかを決めてから初期DSCRと借入上限を逆算する順序です。10年を基準にするなら必要初期DSCRは1.416、借入上限は1.20基準より15.3％低くなります。そして、その15.3％は金利交渉では埋まりません。

DSCRという指標自体の定義と目安は不動産投資のDSCRとは、NOIや利回りとの関係は収益物件の収支計算完全ガイド、融資条件側の整理は不動産投資ローン完全ガイドにまとめています。

参考資料・出典

情報確認日：2026年10月5日。本記事の試算値はすべて条件付きシミュレーションであり、以下の公開データは劣化シナリオの設定根拠としてのみ使用しています。

• 総務省統計局「消費者物価指数（全国）月次 概況」（総合指数の前年同月比、民営家賃の前年同月比）
• 総務省統計局「消費者物価指数（CPI）全国 年平均結果の概要」
• 総務省統計研究研修所「消費者物価指数における民営家賃の経年減価調整」（CPIの民営家賃が経年減価を調整している点の確認）
• 総務省「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」（空き家率13.8％、賃貸用の空き家443万戸・空き家率6.8％）
• 国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」（木造の計画修繕の費用イメージ。年次への展開は本記事の設定）
• 国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」（令和6年6月改定）（修繕周期の考え方）
• RE-AI DSCRシミュレーター（DSCR・年間元利返済額の計算方法）

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本記事は条件を設定したシミュレーションであり、投資助言ではありません。実際の融資条件、DSCRの審査上の扱い、将来の家賃・稼働率・運営費は個別事情により異なります。