売却価格
積算・収益・取引事例比較価格の加重平均
土地は横ばい、建物は構造別耐用年数で減価、事例価格は積算価格の変化率で動かす簡易モデルです。
exit strategy
売却価格・残債・保有中CFを一つにつなぎ、通算損益を比較
売却価格をそのまま利益にせず、売却時の残債と簡易譲渡税、当初自己資金、保有中の累積CFまで含めて通算の出口を見ます。
売却手取と利益を区別市場推定と同じ査定式1〜35年の年次比較
Live analysis
保有と売却を比較
0年
取得
1–5年
運用
6–9年
比較
10年
売却
推定売却価格
5945.9万円
売却手取
2583.7万円
通算損益
2611.7万円
01 / Input / Output
診断に使う入力
未入力項目は推定へ回る場合があります。ユーザー入力、公的データ、RE-AI推定を同じ値として扱わない設計です。
01 / User & public data
- 01
保有条件
保有年数1〜35年の整数、家賃下落率、売却時想定Cap Rateを使います。
- 02
査定基礎
土地値、建物再調達価格、積算価格、取得できた取引事例比較価格を使います。
- 03
融資
融資額、金利、期間から年ごとの残債を計算します。
- 04
保有中収支
年次CFと当初自己資金を累積し、売却後の通算損益へつなぎます。
RE-AI
ANALYSIS
03 / Decision materials
画面に出る判断材料
- 01
推定売却価格
年次の積算・収益・取引事例比較価格を同じ重みで統合します。
- 02
売却手取
推定売却価格から簡易譲渡税とローン残債を引いた現金化額です。
- 03
売却損益
当初自己資金を含む累積CFへ売却手取を足した通算損益です。
- 04
IRR・シナリオ
楽観・標準・悲観で金利、空室、家賃下落、出口Cap Rateを変えて比較します。
02 / Calculation
RE-AIが使う計算方法
このページでは、現在の診断コードで実際に使う式だけを説明しています。
売却手取
推定売却価格 − 売却益への簡易税額 − ローン残債
売却益は推定売却価格が概算簿価を超える部分。5年以下39%、5年超20%の概算税率を使います。
通算の売却損益
−自己資金 + 保有中CF累計 + 売却手取
売却手取だけを利益と呼ばず、投じた自己資金と保有中の赤字・黒字を含めます。
IRR
NPV(−自己資金, 年次CF, 最終年CF+売却手取) = 0
譲渡税・残債控除前の売却価格を最終年CFへ直接足しません。
03 / RE-AI features
RE-AI固有の処理
一般的な指標の表示だけではなく、入力の不足やデータの境界まで診断結果に反映します。
今の査定と将来売却を同じ式にする
診断時点と1年後で評価方法が切り替わる不連続を避けます。
大規模修繕年の売却価格を平準化
一時費用でその年だけNOIが極端に落ち、売却価格が不自然に暴落するのを防ぎます。
3シナリオを一画面で比較
空室・金利・家賃下落・出口Cap Rateの差をIRR、年間CF、売却損益へ反映します。
04 / Product screen
診断画面での見え方
結果だけでなく、その前提と内訳を同じ画面で確認できる構成です。
総合点だけで判断せず、数値の根拠・推定された入力・次に確認すべき資料へ順番にたどれます。
出口戦略画面例
10年保有時点の売却価格・手取・通算損益
Live analysis
保有と売却を比較
0年
取得
1–5年
運用
6–9年
比較
10年
売却
推定売却価格
5945.9万円
売却手取
2583.7万円
通算損益
2611.7万円
推定売却価格
5945.9万円
売却手取
2583.7万円
通算損益
2611.7万円
IRR
17.0%
5年以下
簡易税率39%
保有期間区分の概算。実税額ではない
5年超
簡易税率20%
取得費・譲渡費用等は税理士へ確認
画面構成を説明するための例です。表示値は各ページに記載した前提によって変わります。
05 / Case study
10年で売却する診断例
保有中のCFと当初自己資金を残したまま、10年目の売却手取を加えます。
Input assumptions
入力前提
- 自己資金1,100万円
- 保有10年、売却時Cap Rate 6.8%
- 家賃下落0.7%/年、運営費上昇1%/年
- 10年目に大規模修繕
Diagnosis result
診断結果
- 10年目推定売却価格 5945.9万円
- 残債・簡易税控除後の売却手取 2583.7万円
- 保有中CF込みの通算損益 2611.7万円
- IRR 17.0%
06 / Limitations
利用前に確認する注意事項
推定値を確定情報として扱わないでください
- 01将来地価は予測せず横ばいと置きます。市況、金利、賃料、買主の融資環境により実売却価格は変動します。
- 02売却費用、仲介手数料、測量・解体等の個別費用は完全には再現しません。
- 03簡易税率は税務判断ではありません。所有期間の判定日や実際の取得費は専門家へ確認してください。
07 / Next