更新時の家賃値上げは退去確率何％まで引き合うのか｜＋1,000円の損益分岐は16.2％、小幅な値上げほど入替コストに負けていた

家賃を上げたい、と思う理由は揃っている。運営費は上がり、新規募集の家賃も上がっている。それでも多くのオーナーが更新時の値上げを見送るのは、理由が1つしかないからだ。「退去されたら、その分では済まない」。

では、何％の確率で退去されるなら見送るのが正しいのか。この記事では、値上げで得られる収入の現在価値と、入替で失う金額を同じ尺度に置き、損益分岐となる退去確率を値上げ額別に逆算した。結論を先に書くと、月1,000円の遠慮した値上げは退去確率16.2％で損益分岐に達し、値上げ額が小さいほど入替コストに対して割に合わなくなる。

1．前提：継続家賃は、市場家賃と同じようには動かない

まず、この問題がいま効いている理由を公開データで確認する。

出典：総務省統計局「消費者物価指数」2026年9月分（2026年10月23日公表／都区部は中旬速報値）。情報確認日2026年10月26日。

全国の民営家賃は年＋0.8％で、物価全体の＋2.1％に追いついていない。一方で東京都区部は＋2.2％と、エリアによっては市場家賃が明確に動いている。

ここで重要なのは、この「民営家賃」が継続契約の家賃も含んだ平均だということだ。経済産業研究所（RIETI）が公開している渡辺努氏らの研究（ディスカッション・ペーパー09-E-044「家賃と価格硬直性」）では、賃貸住戸の家賃が1年間変わらない割合は約90％と報告されている。米国の29％、ドイツの78％と比べても日本は最も硬直的で、しかも改定が起きる確率は市場家賃との乖離の大きさにほとんど依存せず、更新のタイミングという「時間」で決まっていた。

つまり、市場家賃が上がっても、既存入居者の家賃は自動では上がらない。上げるには交渉が必要で、交渉には退去リスクがある。ここが分析対象になる。

2．分析の枠組み：値上げは「保有期間中の入替を1回増やす賭け」

値上げ提案の損得を、次の2つに分解した。

• 得られるもの＝値上げ額 × 入居者が今後住み続ける月数（の現在価値）
• 失うもの＝入替コスト（空室損＋広告料＋原状回復オーナー負担−礼金）

注意したいのは、入替コストを「丸ごと損失」と考えるのが乱暴に見える点だ。退去は値上げしなくても平均入居年数ごとに必ず来るので、値上げによる退去は「前倒し」にすぎないという反論がありうる。

そこで保有10年の期間で入替イベントを並べて計算すると、値上げを断られた場合は保有期間中の入替回数がちょうど1回増える。そのため失う金額は、現在価値でほぼ入替コスト1回分（基準ケースで22.5万円、実額22.0万円）になった。前倒し分だけで済むという直感は、保有期間が有限である限り成り立たない。

この枠組みで、「得られるもの」と「失うもの」が釣り合う退去確率（損益分岐退去確率）を逆算する。実際の退去確率は公開統計に存在しないため、確率そのものを推定するのではなく、判断の基準線を出す設計にした。

固定条件と変更条件

現行家賃54,000円は、総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」の民営借家（木造）1ヶ月当たり家賃の全国平均54,409円を参照して置いた。残存入居年数は、財務省『ファイナンス』2024年10月号のコラム「我が国における家賃の動向」が示す賃貸住宅の平均居住期間（全体4年1ヶ月、単身3年3ヶ月、ファミリー5年1ヶ月）を使い、単身の3.25年を基準にした。入替コストの内訳は、空室2.6ヶ月＝14.04万円、広告料1ヶ月＝5.4万円、原状回復のオーナー負担8万円、礼金1ヶ月＝−5.4万円である。

これは実際の物件統計ではなく、条件を固定した架空ケースのシミュレーションである。公開データは市場家賃の動きと居住期間、家賃水準にのみ使用している。

3．結果：損益分岐の退去確率は＋1,000円で16.2％、＋3,000円で47.5％

残存入居年数3.25年、入替コスト22.0万円の基準ケースで計算した結果である。「相場並み」は値上げ後の家賃が新規募集相場と同水準で、退去されても次の入居者から同じ家賃が取れるケース。「相場超」は値上げ後が相場を超え、退去されると家賃が元の水準に戻るケース。

読み方は「この確率より高い確率で退去されるなら、値上げしない方が得」である。

ここで出てくる結果は、直感と逆方向だ。値上げ額が小さいほど、許される退去確率は低い。月1,000円の値上げで得られるのは現在価値3.6万円で、失う22.5万円の16％にすぎない。6回に1回でも退去を招くなら損になる。逆に＋5,000円は、半分以上の確率で断られて退去されても、受諾された場合の利得で元が取れる計算になる。

「角が立たない程度に少しだけ上げる」という運用は、入替コストに対して果実が小さすぎて、期待値では最も割に合わない選択になりやすい。入替コストの構造は「空室率5％」の収支計算は年CFを46％過大に見せる｜退去1回30.7万円の入替コストを試算で分解しているが、交渉1回の損得も同じコストに支配されている。

自然退去率と並べて見る

損益分岐確率を単独で見ても判断しにくいので、平均居住期間から逆算した自然退去率（＝1÷平均居住年数）と比べた。

転換点は月1,918円（家賃の3.55％）だった。これを超える値上げなら、損益分岐の退去確率が自然退去率そのものを上回る。平均居住4.08年の物件では月1,231円（2.28％）で同じ状態になる。長く住む層ほど、値上げの果実が積み上がるため許容範囲が広がる。

4．相場を超える値上げは、別の賭けになる

上の表で「相場超」の列が小さいのは、退去された瞬間に値上げ分が消えるからだ。＋3,000円では許容退去確率が47.54％から32.98％へ、14.6pt下がった。

さらに相場超の家賃には、出口でもう1つのコストがある。満室のレントロールは稼働の証明であっても賃料水準の証明ではないため、現況賃料が相場より高い物件は、買主側で値引き要求の材料になる。この影響は現況賃料が相場より10％高い満室物件は、何％値下げすれば引き合うのかで試算しており、賃料ギャップ10％に対して必要値下げは12.9％だった。

つまり値上げできる「安全圏」は、現況賃料と新規募集相場の差までである。交渉の前にやるべき作業は、入居者の説得材料を考えることではなく、同一エリア・同一間取りの新規募集賃料を確認して、自分の物件の乖離幅を測ることになる。

5．最も効くのは値上げ額ではなく、入替コスト

＋2,000円（相場並み）を固定し、残存入居年数と入替コストだけを動かした。

同じ値上げ額でも、損益分岐確率は13.36％から80.65％まで6.0倍動いた。値上げの可否は値上げ額ではなく、「退去されたらどれだけ早く・安く埋まるか」で決まっている。

この点は更新月の季節性にも直結する。住み替え需要の月次偏りから募集期間を推計した退去が3月か8月かで、年間キャッシュフローは22万円違うの数値（3月退去1.79ヶ月、8月退去3.46ヶ月）を入替コストに織り込むと、同じ＋2,000円でも結論が変わる。

更新月が繁忙期の手前にある部屋は、同じ値上げでも許容できる退去確率が13.6pt高い。交渉の順番を部屋ごとに変える根拠になる。

6．逆算：退去確率を20％と見るなら、許容できる値上げは月1,237円

実務では「この入居者が出ていく確率は何％くらいだろう」という感覚が先に立つ。そこで確率を与えて、許容できる値上げ額を逆算した（残存入居年数3.25年）。

退去確率を10％と見ても、引き合う値上げは月614円しかない。「交渉すれば数千円は上がる」という前提で動くと、期待値では負けている可能性が高い。

7．では「値上げしない」コストはいくらか

ここまでは値上げ提案の損得だったが、据え置きにも値段がある。市場家賃が年g％で上がる前提で、3つの運用方針を10年間の現在価値で比べた。

この表がこの記事で一番地味に重要な結果だ。平均入居3.25年の物件では、継続入居者に一切値上げしなくても、フル追随との差は1戸あたり7.5万円（都区部並みの上昇でも21.8万円）しかない。入替のたびに相場で募集し直せば、家賃は自動的に追随していくからだ。

逆に、出口価格まで含めた損失が大きいのは「入替時にも改定しない」運用である。10年間まったく改定しなかった場合、出口の収益価格は1戸あたり72.9万円（8戸で583.5万円）下がり、都区部並みの上昇率なら1戸213.8万円（8戸で1,710.4万円）になった。損失の約7割は期中キャッシュフローではなく出口価格から生じている。値下げ側の分析（家賃3,000円の値下げは、AD2.75ヶ月分に相当する）でも、賃料減額コストの43％が出口価格の下落だった。家賃水準は期中収支の話に見えて、実際には売却価格の話である。

では交渉する価値がある相手は誰か。今後も住み続ける年数別に、据え置きによる期中の機会損失を計算した。

2〜3年で入れ替わる部屋の据え置き損失は1〜6万円で、入替コスト22.0万円の前では交渉するに値しない。一方、すでに長く住んでいて今後も動かなそうな入居者は、乖離が8〜24％まで開く。値上げ交渉の価値は、平均的な入居者ではなく長期入居者に集中している。運営費インフレをNOIで吸収するのに必要な家賃改定率が年0.57％だった試算（運営費の上昇は家賃で吸収できているのか）、所得天井までの余地を入替時改定だけで使い切るには20.1年かかるという試算（最低賃金は5年で＋26.6％、民営家賃は＋1.1％）と合わせると、交渉で埋めるべき対象はかなり絞られる。

8．8戸全体ではいくら動くのか

長期入居3戸に＋2,000円を提案した場合の実額である（8戸・満室年収518.4万円・NOI 388.8万円）。

借入3,888万円（LTV70％）・金利2.5％・20年とした場合、年間返済額は247.2万円でDSCRは1.573。＋2,000円が3戸で通ってもDSCRは1.600（＋0.028）にしか動かない。対して1戸が1年空室のままになるとDSCRは1.324まで落ちる。値上げ交渉はDSCRを改善する手段としては非力で、失敗したときの振れ幅の方が大きい。DSCRを動かしたいなら、金利・返済期間・空室率の側を見るべきだという結論になる。

この記事の試算は家賃54,000円・8戸・運営費率20％という条件に固定している。自分の物件では家賃・戸数・空室率・運営費・借入条件が違うので、結果もそのままは使えない。条件を置き換えて確認したい場合は、キャッシュフローを自分の条件で試算する（無料シミュレーター）で、満室家賃・空室率・運営費・借入条件を入れ替えながら年間CFとDSCR、損益分岐空室率を確認できる。出口価格への波及を見たい場合は収益還元法で収益価格を試算するで、NOIと還元利回りを動かしたときの価格感応度を確認できる。

9．投資判断への使い方

管理・空室対策の全体像は収益物件の管理会社選びと空室対策｜キャッシュフローを守るための完全ガイドで整理している。本稿はその中の「家賃改定」を数値で検証したものである。

• 購入前：レントロールの入居日を見て、長期入居者が何戸あるかを数える。長期入居者が多い物件は、現況賃料が相場より低い可能性があり、改定余地という上振れ要因になる。ただし改定は交渉次第であり、確定した収入ではない。
• 保有中：値上げ交渉の対象は、残存入居年数が長そうな部屋に絞る。2〜3年で動く部屋は入替時の募集賃料を相場に合わせる作業の方が効く。
• 金額：相場との乖離幅を上限とし、乖離が小さい部屋では「少しだけ上げる」提案は期待値で負けやすい。
• タイミング：更新月が繁忙期の手前にある部屋から着手する。閑散期の部屋は許容退去確率が13.6pt低い。
• 出口：改定を怠る本当のコストは期中CFではなく出口価格に出る。売却の1〜2年前に現況賃料が相場より低い状態は、収益価格をそのまま削る。

この記事のように家賃・空室・入替コスト・出口価格を同時に動かすと、表計算では確認項目が増えていく。RE-AIは収益性・価格査定・融資・リスク・出口戦略を同じ条件セットで並べて確認できるように設計しているが、交渉が成立するかどうかの予測まではできない。判断材料を揃えるための道具である。

10．この分析で分からないこと

• 実際の退去確率：値上げ提案を受けた入居者が退去する確率の公開統計は存在しない。本稿は確率を推定せず、損益分岐の基準線のみを示している。
• 入居者の個別事情：勤務先、家族構成、周辺の代替物件の有無で反応は変わる。同じ値上げ額でも部屋ごとに結果は違う。
• 相場の把握精度：新規募集賃料は募集価格であり成約賃料ではない。乖離幅の測定には誤差が残る。
• 法的な実現性：借地借家法32条は将来に向けた借賃増額請求を認めるが、増額しない旨の特約があればそれに従う。協議が整わない場合、入居者は裁判が確定するまで相当と認める額を支払えば足り、確定後に不足分を年1割の利息付きで精算する仕組みになっている。交渉決裂から回収までの時間とコストは本稿に含めていない。
• 相関と因果：市場家賃の上昇と継続家賃の硬直性は併存して観測されるが、硬直性の原因を更新慣行だけに帰することはできない。契約期間の慣行、情報の非対称性、管理会社のインセンティブなど複数の要因が同時に働いている。
• 固定した条件：運営費を金額固定、稼働率95％、還元利回り7.0％、割引率5％としている。これらが変われば水準は動く。退去タイミングも平均値で決め打ちした決定論モデルである。

11．まとめ

• 基準ケース（家賃54,000円、入替コスト22.0万円、残存入居年数3.25年）での損益分岐退去確率は、＋1,000円で16.21％、＋2,000円で32.06％、＋3,000円で47.54％、＋5,000円で77.46％。
• 値上げ額が小さいほど許容退去確率は低く、遠慮した小幅値上げが最も割に合わない。転換点は月1,918円（家賃の3.55％）で、これを超えると自然退去率を上回る余裕が生まれる。
• 相場を超える値上げは許容退去確率が最大14.6pt下がり、出口でも値引き要因になる。安全圏は相場との乖離幅まで。
• 最も効く変数は値上げ額ではなく入替コストで、損益分岐確率は6.0倍動いた。更新月の季節性だけで13.6pt変わる。
• 一方、継続入居者に一切値上げしなくてもフル追随との差は1戸7.5万円（都区部並みの上昇でも21.8万円）。交渉の価値は長期入居者に集中しており、全戸一律の値上げは労力に見合わない。
• 本当に高い代償を払うのは「入替時にも相場を確認しない」運用で、10年で出口価格は1戸72.9万円〜213.8万円下がった。

参考資料・出典

• 総務省統計局「消費者物価指数」2026年9月分（全国・東京都区部中旬速報値、2026年10月23日公表）
• 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）」借家の1か月当たり家賃
• 独立行政法人経済産業研究所（RIETI）Research Digest No.0054「家賃と価格硬直性―ミクロの構造とマクロの結果」（ディスカッション・ペーパー09-E-044）
• 財務省『ファイナンス』2024年10月号 コラム経済トレンド124「我が国における家賃の動向」
• 借地借家法第32条（借賃増減請求権）
• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（入替コストの負担区分の考え方）

情報確認日：2026年10月26日。本記事の数値は、記載した条件を固定したシミュレーションであり、特定物件の実績や将来の収益を保証するものではありません。投資判断は実際の契約条件・物件状態・市場環境をご確認のうえ行ってください。