空室アパートのシェアハウス転用、改装費990万円は何年で回収できるか｜運営方式で収支が逆転する理由

地方や郊外で木造アパートを持ち、空室が3割を超えたまま埋まらない所有者の多くが、民泊やサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）と並んで「シェアハウスへの転用」を一度は検討します。ただし改装費の負担者と運営方式の組み合わせによって、収支の結論は逆転します。ここでは架空の試算例で数字から確認します。

シェアハウスとは何か｜アパートとの法的な違い

シェアハウスは、1つの賃貸物件に親族ではない複数の入居者が、個室を専有しながらキッチン・浴室・リビングなどを共用して暮らす賃貸形態です。通常のアパート（共同住宅）と異なり、各室に独立したキッチン・浴室を設けない代わりに、共用部分の充実度で入居者を集める点が特徴です。

注意が必要なのは、建築基準法上の扱いです。国土交通省は、シェアハウスが「具体的な構造・形状によって」共同住宅ではなく「寄宿舎」に区分される場合があるとしています。寄宿舎に区分されると、避難・防火に関する規定が通常のアパートより厳しくなるのが原則ですが、既存の建物を転用するケースを想定して、2014年（平成26年）3月に規模の小さい寄宿舎向けの緩和規定が設けられました。この緩和規定の対象になるのは、おおむね次の条件を満たす場合です。

• 延床面積が200㎡以下であること
• 階数が3以下であること
• 避難階以外の階の居室数が6以下、かつ全体の居室数が12以下であること（スプリンクラー等を設置した部分を除く）
• 幅50cm以上の屋外通路を確保する場合、別途の空地を設けなくてよいこと
• 既存建物の転用など やむを得ない事情がある場合、居室の床面積が7㎡未満でも認められる場合があること

つまり、改装費や運営方式を検討する前に、まず「自分の物件がこの規模に収まるか」を確認する必要があります。延床面積や総居室数が基準を超える場合は、2方向避難路の確保など追加の防火・避難対応が必要になり、改装費が大きく変わる可能性があります。具体的な適用は建物の状態や所管行政庁の判断によって異なるため、計画段階で建築士・特定行政庁に確認することが欠かせません。

架空例の前提｜空室3戸の木造アパート8戸

以下は理解しやすくするために単純化した架空例です。実在する物件や事業者を示すものではありません。

延床約180㎡・8室（4室×2階）であれば、前章で確認した緩和規定（延床200㎡以下・居室6／階以下・総居室12以下）の範囲に収まる規模です。ただし戸数を増やしたり、居室を広げたりすると基準を超える可能性があるため、この前提はあくまで一例です。

改装費はいくらか｜共用部と各室の内訳

シェアハウス化の改装費は、物件の状態や工事範囲によって大きく変わります。業界メディアの解説記事では、戸建て1軒をシェアハウスに転用する場合の目安として、改装費200万〜300万円に家具・家電100万円程度を加える例が紹介されていますが、これは個室数の少ない戸建てを想定した金額です。本記事の架空例は8室・複数ユニットのアパートを対象にするため、この目安を参考に、独自に前提を設定しました。

自分の物件でこの改装費を融資でまかなう場合、DSCR（返済余裕率）がどこまで下がるかを事前に確認しておく必要があります。DSCRの基本的な考え方は不動産投資のDSCRとは？1.2を下回ると融資が厳しくなる理由と計算例で解説しています。

転用後の収支は運営方式でどこまで変わるか

転用後の家賃は38,000円／室・月（管理費・共用部公共料金込み）、想定稼働率は90％とします。稼働率90％・単価38,000円は、裏付けとなる公的統計がないため、仕組みを理解するための仮の設定値として置いたものであり、実際の相場を示すものではありません。年間収入は共通で、38,000円×12か月×8室×90％＝約328.3万円です。この収入を前提に、「専門会社への管理委託」と「自主運営」の2方式で運営費を比較します。

管理委託方式（専門シェアハウス運営会社に委託）

稼働率が37.5％から90％に上がって収入が増えても、専門会社への委託費と清掃等の維持費が新たに発生するため、この架空例ではキャッシュフローは現状より悪化します。

自主運営方式（所有者自身が募集・トラブル対応・清掃を行う）

自分の物件の家賃・戸数・運営費を入れて同じように試算したい場合は、キャッシュフローシミュレーター（無料）で確認できます。

同じ収入（328.3万円）でも、運営方式によってキャッシュフローが151.6万円と241.3万円に分かれ、現状と比べて悪化するか改善するかの結論が逆転しました。これは、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）への転用で見られた結果とは逆方向です。サ高住への転用を試算した記事では、改修費を事業者が負担するマスターリース方式のほうが所有者にとって有利という結果でした。これに対しシェアハウスでは、改装費990万円はどちらの方式でも所有者が負担したままで、運営費だけを外部化するかどうかが分かれ道になります。管理委託費はそのまま追加コストとして収支に乗るため、所有者自身が手間をかけられるかどうかが結論を左右します。

民泊・サ高住への転用と何が違うのか

空室対策としての用途転用には、民泊・サ高住・シェアハウスという3つの選択肢があり、それぞれ規模制限の考え方が異なります。

サ高住への転用では、床面積基準（原則25㎡以上）を満たすために部屋を結合し、戸数が減ることが多くの場合の弱点でした（古いアパートの空室対策、サ高住への転用は得かを試算した記事）。シェアハウスには個室の最低面積基準がないため、今回の架空例のように戸数を8室のまま維持できる点が構造的な違いです。一方、民泊は空室対策としての民泊転用は本当に得かを試算した記事で確認したとおり、年間180日という営業日数の上限があり、戸数は維持できても「年中埋まる」わけではありません。

シェアハウス経営の紹介記事に潜みやすい見落とし

シェアハウス経営を紹介する記事では、次のような説明で終わっていることがあり、購入・転用の判断材料としては不十分な場合があります。

• 「入居者が複数いるので空室リスクが分散される」という説明だけで、管理委託費や共用部の清掃費を差し引いた後の収支が示されていない
• 改装費の総額は紹介されても、その改装費を何年で回収できるかという視点が抜けている
• 建築基準法上「寄宿舎」とみなされる場合の規模制限（延床・居室数）に触れていない、または触れていても具体的な数値が示されていない
• 自主運営と専門会社への管理委託で、収支の結論が逆転するほどコスト構造が変わることが説明されていない

転用前に確認したいチェックリスト

• 延床面積・居室数が、寄宿舎としての緩和規定（延床200㎡以下・居室6／階以下・総居室12以下）の範囲に収まるかを、特定行政庁や建築士に確認したか
• 改装費を自己資金でまかなうか融資を使うかを決め、融資を使う場合はDSCRへの影響を確認したか
• 管理を自主運営するか専門会社に委託するか、運営の手間と委託費を比較したか
• 想定する稼働率・家賃が、近隣の賃貸需要やシェアハウス相場を踏まえた保守的な前提になっているか（収益物件の管理会社選びと空室対策完全ガイドも参考）
• 民泊・サ高住への転用や、建て替え・修繕・売却といった他の選択肢と、同じ長期キャッシュフローの土台で比較したか

具体的な改装の工事範囲によっては、築古アパートの空室対策、費用対効果で選ぶリフォーム優先順位ランキングで紹介している小規模なリフォームのほうが、投資回収の面で有利な場合もあります。転用ではなく管理会社の変更や賃料調整で対応できないかも、あわせて検討してください。

まとめ

空室が続くアパートのシェアハウス転用は、建築基準法上の規模制限（延床200㎡・居室6／階・12室以下が目安）に収まるかどうかがまず前提になります。本記事の架空例では、改装費990万円を投じて稼働率を37.5％から90％に上げても、専門会社への管理委託では収支が悪化し、自主運営では改善して改装費を約17年で回収できるという、運営方式によって正反対の結論になりました。民泊やサ高住への転用と同様、「家賃を上げられるから得」という単純な発想ではなく、改装費の負担者・運営の手間・回収年数まで含めて、他の空室対策の選択肢と同じ条件で比較することが欠かせません。

複数の選択肢を自分の物件条件で横並びに比較したい場合は、RE-AIの無料診断を試す方法もあります。ただし診断結果はあくまで入力条件に基づく試算であり、投資の成果や物件の適否を保証するものではない点にご留意ください。

本記事の試算はすべて、理解しやすくするための架空例であり、実際の改装費・賃料・稼働率・管理委託費は物件・エリア・事業者によって異なります。建築基準法上の規模要件や消防法の適用については、個別の建物の状態や所管行政庁の判断によって結論が変わるため、着工前に建築士・特定行政庁へ必ず確認してください。

参考資料・出典

• 国土交通省住宅局「シェアハウス等における契約実態等に関する調査」（平成26年3月）
• 建築基準法における寄宿舎の用途区分および平成26年3月の規模要件緩和（延床200㎡以下・居室6／階以下・総居室12以下等）に関する法律専門メディアの解説を参考に整理。具体的な適用は個別の建物・所管行政庁の判断によります
• シェアハウス転用の改装費に関する業界メディアの報道例（戸建て転用における改装費200万〜300万円＋家具家電100万円程度という紹介事例）

情報確認日：2026年10月25日（建築基準法上の規模要件・改装費の参考情報を確認したうえで、民泊・サ高住への転用記事との内部リンクを追加しました）。