収益物件の相続税評価はどう決まる？貸家建付地・小規模宅地等の特例と生前対策の考え方

収益物件を持つ人が亡くなると、相続財産にはその物件の評価額が含まれます。自宅と同じように評価すると誤解している人もいますが、賃貸中の土地・建物には評価を下げる仕組みがあり、要件を知らずに申告すると使えたはずの特例を使い損ねることもあります。ここでは評価が下がる仕組みと、生前にできる対策の選び方を整理します。保有中の所得税や売却時の譲渡所得税など、相続以外の税金全体像は「不動産投資の税金 完全ガイド｜保有中の所得税から売却時の譲渡所得税・法人化の判断基準まで」で整理しています。

収益物件は「自用地・自宅」より評価額が下がる

賃貸中の土地(貸家建付地)と建物(貸家)は、自分で使っている不動産よりも相続税評価が下がります。人に貸している以上、所有者が自由に使えない制約があるためです。国税庁の算式は次のとおりです。

土地(貸家建付地)の評価

貸家建付地の価額＝自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合、で計算します。借地権割合は地域ごとに30〜90％の幅があり路線価図で確認でき、借家権割合は全国一律30％です。賃貸割合は各独立部分の稼働状況で決まるため、空室が多いほど評価減の効果は小さくなります(国税庁No.4614)。

建物(貸家)の評価

建物側は、固定資産税評価額－固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合で計算します(国税庁No.4602)。

以下は理解しやすくするために単純化した架空例です。土地の自用地評価額5,000万円・借地権割合70％、建物の固定資産税評価額2,000万円、借家権割合30％、全室稼働で賃貸割合100％とします。

賃貸割合が下がる、つまり空室が多い状態で相続が発生すると、この評価減の効果も小さくなります。空室対策は節税の観点からも無関係ではありません。空室が長期化する場合の収支への影響は「「空室率5％」の収支計算は年CFを46％過大に見せる」で試算しています。

小規模宅地等の特例でさらに評価が下がることがある

賃貸に使っている宅地は、要件を満たせば「貸付事業用宅地等」として200㎡までの部分の評価額を50％減額できます(国税庁No.4124)。上記の架空例で土地面積がちょうど200㎡だった場合、貸家建付地評価額3,950万円がさらに1,975万円まで下がり、土地・建物合計では3,375万円、自用地・自宅としての評価7,000万円と比べて約51.8％の評価減となる計算です。

適用要件と見落としやすい点

この特例には主に次の要件があります。

• 相続税の申告期限までに貸付事業を引き継ぎ、申告期限まで事業を継続していること
• 対象の宅地を相続税の申告期限まで保有していること
• 相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等は、原則として対象外(一定の事業的規模の場合を除く)

相続直前に慌てて新しい物件を購入しても特例の対象にならないことがある、という点は見落とされがちです。また、この特例は土地についての制度で、建物の評価には適用されません。要件の当てはめは個別の事情で結論が変わるため、税理士への確認が必要です。

2026年度税制改正大綱「5年ルール」で評価方法が変わる可能性がある

ここまでの評価の仕組みは、2026年9月時点の現行制度にもとづくものです。ただし、自由民主党・日本維新の会がまとめた「令和8年度税制改正大綱」（2025年12月19日）には、貸付用不動産の評価方法を見直す内容が盛り込まれています。被相続人等が相続開始前5年以内に対価を伴う取引で取得または新築した一定の貸付用不動産については、路線価や固定資産税評価額ではなく、取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の80％で評価するという、いわゆる「5年ルール」です。適用は2027年（令和9年）1月1日以後に相続等により取得する財産からとされています。前述の小規模宅地等の特例における「相続開始前3年以内」の要件とは対象も基準期間も異なる別の制度のため、混同しないよう注意してください。

この改正が実施されると、相続開始の直前に組み替えた物件ほど評価減の効果が薄れます。条件を固定した試算では、同じ物件でも取得から5年以内か5年超かで相続税評価額が最大1.69倍変わるケースも確認できます。生前対策として物件の組み替えを検討している場合、実行する時期によって効果が大きく変わる点を踏まえておく必要があります。項目別の圧縮効果の内訳や、限界相続税率別の追加相続税額、節税メリットが物件価格の下落で相殺される水準までを試算した結果は「相続前5年以内に買った収益物件は、相続税評価額が1.69倍になる｜令和8年度改正「5年ルール」で圧縮効果を再計算」で確認できます。

なお、2026年9月時点では改正の詳細を定める通達は発遣されておらず、小規模宅地等の特例や貸家建付地・貸家の減額との併用可否など未確定の論点が残っています。今後のパブリックコメントや通達の内容によって取り扱いが変わる可能性があるため、実行前には最新の情報を税理士に確認してください。

生前にできる対策を比較する

評価の仕組みを知ったうえで、生前にどう備えるかは主に「生前贈与」と「資産管理法人」の2つの方向で検討されます。どちらが有利かは家賃収入の規模、他の所得、相続人の人数、運営をどこまで任せたいかによって変わり、一律の正解はありません。

生前贈与という選択肢と2024年の制度改正

収益物件やその持分を生前に贈与すると、贈与後の家賃収入は受贈者のものになるため、贈与者側の相続財産が家賃収入の分だけ積み上がるのを防げます。ただし2024年(令和6年)の税制改正で、暦年課税による生前贈与を相続財産に加算する期間が3年から7年へ段階的に延長されました。延長された4年分(相続開始前3年超7年以内)の贈与については合計100万円まで加算対象外とする緩和措置があり、2027年(令和9年)1月1日以後の相続から加算期間が完全に7年となります。早く贈与すれば必ず節税になるとは限らず、いつ相続が発生するか次第で効果が変わる点に注意が必要です。

資産管理法人という選択肢

収益物件を資産管理法人に移す、あるいは新規取得分から法人名義にする方法もあります。相続財産を「不動産そのもの」ではなく「法人の株式」に変えることで、複数の相続人への分割がしやすくなる、家族に役員報酬として所得を分散できるといった面がありますが、法人の設立・維持コストや、個人から法人への不動産移転にかかる登記費用・不動産取得税も考慮する必要があります。法人化そのものが有利かどうかの判断基準は「不動産投資の法人化 完全ガイド」で、家賃収入の規模別の目安は「家賃収入960万円、法人化すべきタイミングはいつか」で整理しています。

RE-AIの立場から付け加えると、相続対策は評価額を下げる工夫だけで完結しません。評価が下がっても、その物件が長期的にプラスのキャッシュフローを生み続けられるか、金利上昇や空室が重なったときに耐えられるかは別の問題です。節税額と、相続後の運営リスクを切り離さずに見ることが重要だと考えています。

相続登記の義務化にも注意する（2024年4月〜）

相続税評価や特例の検討と並行して、収益物件を相続した場合は不動産の名義変更（相続登記）も期限内に済ませる必要があります。2024年（令和6年）4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記の申請をしなければなりません。この義務は2024年4月1日より前に発生した相続にも適用され、まだ登記していない不動産は2027年（令和9年）3月31日までに申請する必要があります（法務省）。正当な理由なく期限内に申請しなかった場合は10万円以下の過料の対象となります。遺産分割協議がまとまらず期限内の登記が難しい場合は、相続人が単独で申出できる「相続人申告登記」という簡易な制度で義務をいったん履行する方法もあります。相続税評価額を下げる工夫ができても、登記を放置すると次の相続でさらに権利関係が複雑になるため、評価・特例の検討とあわせて登記の期限も確認しておくことをおすすめします。

相続した後、「売るか、持ち続けるか」をどう判断するか

相続税評価が下がる仕組みを使って申告を終えても、判断はそこで終わりません。相続人にとってその物件が今後もプラスのキャッシュフローを生み続けるか、修繕や金利上昇に耐えられるかは、評価額とは別の軸で確認する必要があります。判断項目は「築15年の一棟アパート、「売る」か「持ち続ける」かを決める7つの確認項目」で、保有継続を前提にした出口の考え方全体は「収益物件の出口戦略完全ガイド」で解説しています。相続した物件を売却する場合は、取得費の引き継ぎ方によって譲渡所得税の額が変わるため、「収益物件を売ると税金はいくら？譲渡所得税の計算方法と短期・長期の分かれ目」もあわせて確認しておくと判断しやすくなります。長期のキャッシュフローを踏まえて売却と保有のどちらが有利か試算したい場合は、無料のAI診断で複数の条件を同時に確認する方法もあります。

まとめ

収益物件は自用地・自宅よりも相続税評価が下がる仕組みがあり、要件を満たせば小規模宅地等の特例でさらに評価を下げられます。ただし評価減の幅は空室状況や特例の適用要件によって変わり、生前贈与や資産管理法人といった対策も、節税額だけでなく相続後の運営や出口まで見て選ぶ必要があります。断定的な「これが一番得」という答えはなく、税制も改正が続くため、実行前には税理士など専門家への確認をおすすめします。

参考資料・出典（情報確認日：2026年9月6日）

• 国税庁 No.4614「貸家建付地の評価」
• 国税庁 No.4602「土地家屋の評価」
• 国税庁 No.4124「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
• 国税庁 No.4161「贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）」（生前贈与加算期間の3年から7年への延長、経過措置の根拠）
• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 自由民主党・日本維新の会「令和8年度税制改正大綱」（令和7年12月19日）（貸付用不動産の評価見直し「5年ルール」の根拠。2026年9月時点で通達未発遣、詳細は今後確定）
• 詳細な試算：RE-AI「相続前5年以内に買った収益物件は、相続税評価額が1.69倍になる」

本記事は一般的な制度の解説であり、個別の税務・法務判断を保証するものではありません。実際の適用可否や有利不利は物件・家族構成・申告時期などの条件により異なります。