不動産投資のNOIとは？計算方法と運営費の内訳、DSCRとの関係

収益物件の広告や販売資料で「NOI」という言葉を見かけても、表面利回りとの違いや計算方法がよく分からないまま物件を比較していないでしょうか。本記事では、NOIの定義と計算方法を、運営費の内訳まで具体的に示しながら解説します。

NOIとは何か｜満室想定収入・表面利回りとの違い

NOI（Net Operating Income、純営業収益）とは、物件の賃料収入から、空室によって実際には入らなかった収入（空室損失）と、物件を運営するためにかかる費用（運営費）を差し引いた、実質的な収益のことです。

不動産投資の広告でよく見る「表面利回り」は、満室を前提とした年間賃料を物件価格で割っただけの数値です。空室も運営費も反映されていないため、同じ表面利回りの物件でも、空室率や運営費の違いによって実際の収益力は大きく変わります。NOIは、この「実際にどれだけ残るか」に近づけた指標です。

NOIの計算式

NOIの基本的な計算式は、次のとおりです。

1. 満室想定年間賃料 − 空室損失 ＝ 実効収入（実際に入ってくる賃料収入の見込み）
2. 実効収入 − 運営費 ＝ NOI

ポイントは、NOIには「ローンの返済額（元金・金利）」「所得税・法人税」「減価償却費」を含めないことです。これらは物件そのものの収益力ではなく、融資条件や税金の状況、保有者の属性によって変わるためです。NOIは、誰が買っても変わらない「物件固有の収益力」を見るための指標として位置づけられています。

「運営費」に何を含め、何を含めないのか

NOIの計算で意見が分かれやすいのが、運営費に何を含めるかです。一般的には、次のような項目が運営費に含まれます。

• 管理会社への管理委託料（PM費用）
• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料・地震保険料
• 維持的な修繕費（原状回復や小規模な設備修理など）
• 共用部の清掃・保安などの管理費

一方で、次の項目は運営費には含めず、NOIの計算から外すのが一般的です。

• ローンの返済額（元金部分・利息部分とも）
• 大規模修繕など資本的支出にあたる費用
• 所得税・法人税・減価償却費

大規模修繕費をNOIに含めるかどうかは資料によって扱いが分かれる部分です。毎年の収益力を見る指標としては、大規模修繕費は別枠で積み立てて考え、NOIには含めない整理の方が実務では使われやすくなっています。どちらの前提で計算された数値かを確認せずに物件同士を比較すると、同じNOIでも実態が異なるケースがあるため、注意が必要です。

架空例で計算する｜4,500万円・木造一棟アパートのNOI

以下は、計算の流れを理解しやすくするために単純化した架空例です。実在する物件のデータではありません。

想定する物件は、物件価格4,500万円の中古木造一棟アパート（8世帯）です。満室想定の年間賃料を405万円とすると、表面利回りは9.0％になります。

空室率8％のケース

このケースのNOI利回り（NOI÷物件価格）は6.89％です。表面利回り9.0％との差は2.11ポイントあり、空室損失と運営費を反映すると、表面利回りが示す数値より収益力は小さくなることが分かります。

空室率が15％に悪化したケース

次に、同じ物件で空室率が15％に悪化した場合を見ます。管理委託料は実効収入に連動させ、固定資産税や保険料などの固定的な運営費は変えずに計算しています。

空室率が7ポイント悪化すると、NOIは約27万円、率にして8.7％ほど減少します。空室率の前提が1〜2ポイント違うだけでも、NOIの金額は変わります。販売資料のNOIが「どの空室率を前提にしているか」を確認しないと、比較の土台がずれてしまいます。

NOI利回りとは｜表面利回りとの差をどう見るか

NOIを物件価格で割った数値を「NOI利回り」と呼びます。表面利回りと実質利回りの違いについては「表面利回りと実質利回りの違いとは」でも計算方法を解説していますが、NOI利回りは運営費と空室損失の両方を反映している点で、より物件の実態に近い指標です。

期待利回り（キャップレート）の目安

NOI利回りに近い考え方として、不動産の鑑定評価や取引の実務では「期待利回り（キャップレート）」という数値が使われます。日本不動産研究所が実施する「不動産投資家調査」（第53回、2025年10月1日時点、2025年11月27日公表）では、一棟賃貸住宅（ワンルームタイプ）の期待利回りとして、東京・城南地区で3.7％、大阪で4.3％、福岡で4.5％などの数値が示されています。

この調査は主に都市部の中大規模な賃貸住宅を対象にしたものであり、郊外や地方の小規模な中古木造アパートは、立地や建物規模の違いから、これより高い利回りで取引されることが一般的です。そのため、上記の数値をそのまま自分の物件に当てはめることはできませんが、「NOIを使って物件価格の妥当性を検算する」という考え方の基準として参考になります。具体的な検算方法は「収益還元法の還元利回り（キャップレート）はどう決める？」で詳しく解説しています。

NOIはDSCR・融資審査にどう使われるか

NOIは、金融機関が融資審査で重視するDSCR（借入金償還余裕率）の計算にも使われます。DSCRは「NOI ÷ 年間のローン返済額」で求める指標で、1倍を下回ると、その年のNOIだけではローンの返済をまかなえないことを意味します。DSCRの目安や計算方法については「不動産投資のDSCRとは？」で解説しています。

架空例で見るDSCRの変化

先ほどの物件（価格4,500万円）を、自己資金900万円（2割）、融資3,600万円、金利2.5％、融資期間25年の元利均等返済で購入したと仮定します。年間の返済額は約193.8万円になります。

• 空室率8％のNOI310.0万円の場合、DSCRは約1.60倍
• 空室率15％のNOI283.0万円の場合、DSCRは約1.46倍

空室率の悪化でNOIが減ると、DSCRも連動して下がります。金融機関によってDSCRの審査基準は異なりますが、NOIの前提が1つの空室率・運営費の想定にしか基づいていない場合、その前提が崩れたときにDSCRがどこまで下がるかを合わせて確認しておく必要があります。金利が上昇した場合の影響まで含めて確認したい場合は、金利と空室率を同時に動かして検証する考え方が参考になります。

売主・仲介が提示するNOIをそのまま信じてよいか

販売資料に記載されたNOIや想定収益は、売主や仲介会社が設定した空室率・運営費の前提に基づいて計算されています。この前提が、実際の物件の状況より楽観的に作られている可能性もゼロではありません。NOIの数値だけを見る前に、次の点を確認することをお勧めします。

• 空室率の前提は、現在の入居状況や周辺の賃貸需要と整合しているか
• 運営費に大規模修繕費や将来必要になる設備更新費が含まれているか、含まれていないか
• 管理委託料や固定資産税などが、実際の契約・課税額ではなく一般的な目安で計算されていないか

固定資産税や保険料は物件ごとに金額が決まっているため、売買契約前に実際の金額を確認できます。管理委託料や修繕費のように前提に幅がある項目ほど、販売資料の数値を鵜呑みにせず、自分で複数のシナリオを計算してみることが、NOIを投資判断に使ううえで重要になります。

NOIだけで投資判断をしてはいけない理由

NOIは物件そのものの収益力を見る指標として有用ですが、NOIが高いことだけをもって「良い物件」と判断するのは早計です。NOIには、融資条件（金利・融資期間・自己資金比率）や、将来の家賃下落・金利上昇・大規模修繕のタイミングは反映されていません。同じNOIの物件でも、融資条件が違えば税引後の手残りやDSCRは変わりますし、保有年数が進めば空室率や修繕費の前提も変化していきます。

NOIは、収益性・価格査定・融資・出口戦略といった複数の判断軸のうち、あくまで「収益性」を測る一つの材料です。空室率や金利などの前提を一つずつ固定して計算するのではなく、複数の条件を同時に動かして、NOIやDSCRがどこまで変動するかを確認する視点が、収益物件の購入判断では欠かせません。RE-AIの無料診断では、NOIやDSCRを含む複数の指標を使い、金利上昇や空室率の変化などを組み合わせて、収益性・価格・融資・リスク・出口までを総合的に確認できます。

まとめ

NOIは、満室想定の賃料から空室損失と運営費を差し引いた、物件固有の収益力を示す指標です。表面利回りだけでは見えない空室や運営費の影響を確認でき、DSCRを通じて融資審査にもつながる重要な数値ですが、前提となる空室率や運営費の設定によって金額は変わります。販売資料のNOIをそのまま受け取らず、自分でも計算し直してみることが、収益物件の購入判断における最初の一歩になります。

収益物件の収支計算全体の流れについては「収益物件の収支計算完全ガイド」で、NOIの地域別の水準については「DSCR1.3に必要な表面利回りは7.5％か9.4％か」でも詳しく扱っています。

参考資料・出典（情報確認日：2026年11月1日）

• 日本不動産研究所「第53回不動産投資家調査」（2025年10月1日時点調査、2025年11月27日公表）

※本記事内の物件価格・賃料・空室率・運営費・融資条件は、NOIの計算方法を理解しやすくするために設定した架空例であり、実在する物件のデータではありません。金利・税制・融資条件は個別の状況や市況により異なるため、実際の投資判断にあたっては最新の情報をご確認ください。