NOI（純営業収益）とは？不動産投資での計算方法とNOI率の目安を実データで解説

収益物件の広告を見比べていると、どうしても表面利回りの数字ばかりに目が向きます。しかし表面利回りには運営費がまったく反映されていません。保有中に実際に手元へ残る収益力を見るには、NOI（純営業収益）を確認する必要があります。この記事では、NOIの定義と計算方法、実データで見るNOI率の目安、そしてDSCR・収益価格・IRRへどうつながるのかを、架空の試算例とともに整理します。

NOI（純営業収益）とは何か

NOIとは、年間の満室想定賃料から空室損を差し引いた実効収入に、固定資産税や管理委託料などの運営費を差し引いて算出する、保有中に実際に残る収益力を表す指標です。「Net Operating Income」の略で、不動産投資の収益性分析の土台になります。

NOI ＝ 実効収入（満室想定賃料 − 空室損 ＋ 駐車場収入等のその他収入） − 運営費

表面利回りは「年間満室想定賃料 ÷ 物件価格」で計算され、運営費がまったく含まれていません。一方、実質利回りという言葉はサイトによって定義がばらつき、どの費用まで引いているのかが不明確なまま使われることがあります。NOIを使う利点は、計算の過程で運営費の内訳を自分で把握できる点です。表面利回りと実質利回りの違いについては表面利回りと実質利回りの違いとはで詳しく試算しています。

NOIの計算方法を架空例で確認する

計算式

実務では、NOIを「年間満室想定賃料 × NOI率」として簡易に表すことがよくあります。NOI率は、空室損・運営費・その他収入をまとめて加味した「満室想定賃料に対するNOIの割合」です。

NOI ＝ 年間満室想定賃料 × NOI率

運営費には、固定資産税・都市計画税、火災保険料、賃貸管理手数料、入居者募集費用、原状回復費、消防点検費、共用部の電気代・上下水道料、清掃費、植栽管理費などが含まれます。

架空例で計算してみる

以下は、NOIの考え方を理解しやすくするために設定した単純化した架空例です。実在する物件のデータではありません。

• 物件種別：一棟木造アパート（6戸）
• 賃料：月額5.5万円／戸
• 年間満室想定賃料：396万円（5.5万円×6戸×12ヶ月）
• 物件価格：4,500万円（表面利回り8.80％）

この物件に、全国平均のNOI率81.62％（後述の実データ）を当てはめると、NOIは396万円×81.62％＝約323.2万円になります。NOI利回り（NOI÷物件価格）は7.18％で、表面利回り8.80％との差は1.62ポイントです。この差が、運営費として実際に出ていくお金の大きさを表しています。

NOI率は地域でどれだけ違うのか（実データ）

NOI率は物件タイプや地域によって大きく異なります。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会・特定非営利活動法人IREM JAPAN・株式会社LIFULLが実施した「第13回（2025年版）全国賃貸住宅実態調査」（有効回答40,979件、一棟・木造物件2,736件）の集計結果は次のとおりです。

先ほどの架空例（年間満室想定賃料396万円、価格4,500万円、表面利回り8.80％）に、東京都のNOI率88.34％を当てると、NOIは349.8万円、NOI利回りは7.77％です。同じ物件に熊本県のNOI率65.26％を当てると、NOIは258.4万円、NOI利回りは5.74％まで下がります。物件価格も賃料も表面利回りも同じなのに、地域のNOI率の違いだけでNOI利回りは2.03ポイント変わる計算です。表面利回りだけを見て比較すると、この差は完全に見えなくなります。

同調査では、区分マンションの運営費率と築年数の関係も報告されています。単身向け（全国）では築10年以内が17.90％、築20年超が26.54％で、8.64ポイントの差があります。築年数によってもNOI率は動くということです。地域別のNOI率を使ってDSCRまで逆算した詳しい試算は同じ表面利回り8％でもDSCRはどこまで分かれるのか、運営費の将来の上昇率については運営費の上昇は家賃で吸収できているのか、戸数規模によるNOI利回りの差は同じ表面利回り8％でも実質利回りは1.68pt割れるで扱っています。

NOIは何に使うのか

NOIとDSCR（返済余力）

DSCR（Debt Service Coverage Ratio）は「NOI ÷ 年間返済額」で計算します。NOIを楽観的に見積もると、実際には返済余力が足りない物件を「買える」と誤解してしまいます。NOIの考え方とDSCRの関係は不動産投資のDSCRとは？で詳しく解説しています。

NOIと収益価格（収益還元法）

収益還元法では「収益価格 ＝ NOI ÷ 還元利回り（キャップレート）」として物件価格の妥当性を検算します。NOIを過大に見積もれば、算出される適正価格も実力以上に膨らみます。収益還元法の使い方は収益物件の価格査定完全ガイド、還元利回りの決め方は収益還元法の還元利回りはどう決める？で確認できます。自分の物件条件でNOIから収益価格を試算したい場合は、収益還元法で物件価格を試算するツールで数値を入れ替えながら確認できます。

NOIとIRR・NPV

NOIは毎年のキャッシュフローの出発点であり、保有期間全体の収益性を測るIRR（内部収益率）やNPV（正味現在価値）の計算にも直結します。この点は不動産投資のNPVとは？で扱っています。

NOIだけで判断してはいけない理由

NOIは、あくまで現時点の収支を切り取った指標です。金利が上昇したり、空室率や修繕費が同時に悪化したりすると、NOIそのものも将来のキャッシュフロー・DSCR・IRRも連動して動きます。単年のNOIが高いという理由だけで「良い物件」と判断するのは早計です。金利と空室を同時に動かした場合の影響は金利上昇×空室率、同時に悪化したらキャッシュフローはどこまで減る？、修繕費を加味した場合の影響は修繕費「家賃の5％」で足りるのかで試算しています。価格・融資・出口を別々に考えず、複数の条件を同時に動かして確認する視点が、収益物件の判断では欠かせません。

自分が検討している物件の条件でNOIやキャッシュフローを試算したい場合は、物件のキャッシュフローを試算するツールで賃料・運営費・空室率を入れ替えながら確認できます。収益性だけでなく価格・融資・リスク・出口まで含めて総合的に判断したい場合は、RE-AIの無料診断も活用できます。

まとめ

NOIは「年間満室想定賃料 × NOI率」で簡易に計算でき、NOI率は地域や築年数によって大きく異なります。今回の実データでは、全国平均81.62％に対し東京都は88.34％、熊本県は65.26％で、同じ表面利回りの物件でもNOI利回りは2ポイント以上変わりました。NOIはDSCR・収益価格・IRRのすべての出発点になる指標ですが、単年の数値だけで判断せず、金利や空室の変動も含めて確認することが重要です。

参考資料・出典

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会／特定非営利活動法人IREM JAPAN／株式会社LIFULL「第13回（2025年版）全国賃貸住宅実態調査報告書」（調査実施期間2024年9月〜12月、有効回答40,979件）
https://irem-japan.org/_assets/noi_files/2025-noi-summary.pdf

情報確認日：2026年10月31日

本記事の数値は、記載した前提条件に基づく条件付きシミュレーションです。NOI率は上記調査の実データを使用し、物件価格・賃料等は理解しやすくするために設定した架空の条件です。投資助言ではありません。最終的な判断はご自身の責任で、金融機関・税理士等の専門家への確認とあわせて行ってください。