「人口減少エリアは危ない」は本当か。賛成派と反対派、それぞれの根拠

市の人口が10年で8%減る見込み。そう聞くと、その市の収益物件は避けたほうがいいと感じるかもしれません。ただ、同じエリアの中でも、駅から徒歩5分の物件と、車がないと生活できない立地の物件では、話がまったく変わってきます。

「人口減少エリア=危ない」という前提

不動産投資の情報を集めていると、「人口が減っているエリアには投資すべきではない」という意見をよく見かけます。空室が増える、家賃が下がる、売却しにくくなる。たしかに、どれも理屈としては成り立ちます。

一方で、「エリア全体の人口動態だけで判断するのは早すぎる」という意見もあります。ここでは、仮に人口10万人、今後10年で人口が8%減少すると予測されているB市を例に、両方の根拠を並べてみます。

反対派(投資に不向きと考える側)の根拠

人口減少エリアへの投資に慎重な立場は、主に次のような根拠を挙げます。

エリア全体の需要が縮小すれば、新規入居者を確保する競争が激しくなり、家賃の下落圧力がかかりやすくなります。将来的に人口がさらに減少した場合、売却時の買い手も見つかりにくくなり、出口戦略が読みにくくなります。人口減少は自治体の税収減にもつながり、インフラや生活利便性の維持が難しくなる可能性も指摘されます。

これらは、35年という長期の収益物件の保有期間を考えると、無視できないリスクです。

賛成派(むしろチャンスと考える側)の根拠

一方で、人口減少エリアでも一定の条件が揃えば投資対象になりうる、という立場もあります。

市全体の人口が減っても、駅前や中心市街地など、生活利便性の高いエリアには人口が集中する傾向が見られる地域があります。いわゆる「コンパクトシティ化」です。人口減少エリアでは新築供給が減る傾向があり、既存物件の競争力が相対的に保たれやすいという見方もあります。市場価格が下がっている分、表面利回りが高く出やすく、価格が下がりきった後に購入すれば、将来の値下がり余地が限定的というケースもあります。

仮にB市の駅徒歩5分・単身者向けエリアでは、市全体の人口減少予測とは別に、直近5年の賃貸成約件数がほぼ横ばいというデータがあったとします。この場合、「市の人口減少率」と「対象エリアの賃貸需要」は、必ずしも同じ方向に動いていないことになります。

「総人口」より先に確認したい2つの指標

人口減少エリアかどうかを判断するとき、多くの人は市区町村の総人口の増減だけを見てしまいがちです。ただし、賃貸需要により直結するのは、総人口そのものよりも「世帯数」と「社会増減（転入・転出）」の2つです。

国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」（令和5(2023)年推計）では、市区町村単位で将来の人口だけでなく世帯数の推計も公表されています。総人口が減少局面に入った後も、単身世帯・2人世帯の増加によって世帯数はしばらく増え続ける地域が少なくありません。賃貸物件の需要は世帯単位で発生するため、総人口よりも世帯数の推移を優先して確認する方が実態に近い判断材料になります。

もう一つは社会増減です。総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」では、市区町村別・年齢層別の転入超過数・転出超過数を確認できます。出生数と死亡数の差である自然増減は短期間では大きく動きませんが、社会増減は雇用の変化や再開発、大学・企業の立地移転によって数年単位で改善することがあります。B市のように市全体の人口減少が見込まれるエリアでも、特定の年齢層で転入超過が続いていれば、その層をターゲットにした賃貸需要は維持されている可能性があります。

この世帯数と総人口のズレは、感覚的な話ではなく実際に数値で確認できます。社人研の将来推計をもとに19都道府県で試算したところ、2050年時点の人口減少率と世帯数減少率の差は最大15.6ポイント（茨城県）にのぼり、賃貸需要をどちらの指標で見るかによって、同じ物件の30年通算IRRは最大3.07ポイント変わるという結果が出ています。B市のように総人口の減少だけが強調されがちなエリアでも、世帯数まで確認すると前提が変わるケースがあることは、この試算からも裏付けられます。都道府県別の詳しい結果は「賃貸需要を人口で見るか世帯数で見るかで、30年IRRは最大3.07pt変わる｜社人研の将来推計で19都道府県を試算」で確認できます。

世帯数の推計や転入・転出データを実際にどう調べればよいかは、「賃貸需要の調べ方完全ガイド」で市区町村単位の確認手順を具体的に解説しています。

どちらが正しいかではなく、どちらの根拠を確認したか

この議論に、一律の正解はありません。大切なのは、「人口減少エリアだから危ない」「人口減少エリアでもチャンスがある」のどちらかを鵜呑みにするのではなく、対象物件がある具体的なエリアの、より細かい需要データを確認することです。

市区町村単位の人口動態だけで賛成派・反対派のどちらに分があるかを決めるのは早すぎます。対象物件のエリアについては、最低限次の3点を確認したうえで判断することをおすすめします。

• 世帯数の推計：総人口ではなく世帯数の将来推計が増加・横ばい・減少のどれに該当するか
• 年齢層別の転入・転出：総務省の人口移動報告で、ターゲットとする年齢層が転入超過か転出超過か
• エリアの実際の空室率：賃貸用空き家率とポータルの募集状況に大きなズレがないか

このうち賃貸用空き家率の調べ方とDSCRへの反映方法は「エリアの空室率の調べ方｜「賃貸用空き家率」とポータル数値がズレる理由」で解説しています。

RE-AIでできること、できないこと

RE-AIのエリア分析機能では、周辺の人口動態や賃貸需要、空室リスクといったデータを一度に確認できます。ただし、これらのデータが示すのはあくまで傾向であり、「この物件は絶対に安全」「この物件は絶対に危険」と断定するものではありません。最終的にそのエリアに実際に足を運び、周辺の店舗や人の流れを自分の目で確認する作業は、AIでは代替できない部分です。人口・賃貸需要・空室率・駅距離・再開発という5つの視点を一度に整理したい場合は、「収益物件のエリア分析完全ガイド」

も参考になります。今回のB市のような個別物件について、賃貸需要や価格・融資条件まで含めて総合的に確認したい場合は、RE-AIの無料診断で物件情報を入力すると、人口動態単独ではなく収支・価格・融資とあわせた分析結果を確認できます。

市全体の人口減少率と家賃下落率・空室率を掛け合わせた場合に、実際どこまでの価格なら購入が成立するのかを数値で確認したい方は、家賃下落率×空室率×出口利回りを24パターンで試算した記事もあわせてご覧ください。

まとめ

人口減少エリアの物件が良いか悪いかは、市区町村単位のデータだけでは決まりません。賛成派、反対派、どちらの根拠にも一理あります。だからこそ、対象物件のより細かい需要データを、自分で確認する姿勢が欠かせません。

判断に迷うときは、「市全体の人口減少率」だけでなく、「対象エリアの世帯数推計」「ターゲット年齢層の転入・転出」「実際の空室率」の3点がどちらを向いているかを先に確認してください。3点とも悪化方向なら反対派の根拠が優勢になり、世帯数や転入超過に支えがあるなら賛成派の根拠を検討する余地が生まれます。一律の正解がない以上、「市全体の人口減少率」という1つの数字だけで候補から外す、あるいは逆に安心する、という判断はどちらも早すぎます。

本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、特定のエリアや物件への投資を推奨または否定するものではありません。人口動態や賃貸需要は地域や時期によって大きく異なるため、実際の投資判断は最新の統計データや現地調査、必要に応じて不動産の専門家への相談をもとに行ってください。

参考資料・出典

• 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」（令和5(2023)年推計） https://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson23/t-page.asp
• 総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」 https://www.stat.go.jp/data/idou/index.html

※本記事のB市の人口減少率・賃貸成約件数は理解のための架空例であり、実在の自治体のデータではありません。将来推計人口・人口移動の実際の数値は、上記の公表元で最新の情報をご確認ください。情報確認日：2026年10月10日。