土砂災害特別警戒区域の収益物件は買っていいのか｜DSCRは悪化せず、自己資金だけが最大53％まで増える理由

土砂災害警戒区域にある収益物件は、価格は割安に見えても「本当に買えるのか」が分かりにくいのが実情です。レッドゾーン（特別警戒区域）を架空の木造アパートで試算すると、悪化するのはDSCRではなく自己資金負担であり、同じ価格でも自己資金比率が35.5%から52.9%まで増える可能性があることが分かりました。

土砂災害警戒区域・特別警戒区域とは何か

土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（土砂災害防止法）に基づき、都道府県は土砂災害のおそれがある区域を指定します。指定には2段階あります。

• 土砂災害警戒区域（イエローゾーン）：急傾斜地の崩壊等が発生した場合に住民の生命・身体に危害が生じるおそれがある区域。避難体制の整備が主な目的です。
• 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）：警戒区域のうち、建築物に損壊が生じ、住民に著しい危害が生じるおそれがある区域。建築行為や開発行為に具体的な規制が及びます。

収益物件の購入検討では、この2段階を区別しないまま「ハザードマップで色がついているから危ない」と直感的に判断してしまいがちです。しかし投資判断に直結するのは、警戒区域かどうかではなく、特別警戒区域（レッドゾーン）に指定されているかどうかと、敷地のうちどれだけの面積が区域に含まれているかです。

重要事項説明と建築規制でどう扱われるか

宅地建物取引業法上の説明義務

宅地建物取引業法第35条に基づき、対象物件が土砂災害警戒区域内にある場合、宅地建物取引士は重要事項説明でその旨を説明しなければなりません。特別警戒区域（レッドゾーン）の場合はさらに義務が重くなり、開発行為を行う際の許可（特定開発行為の許可）の有無や内容についても説明が求められ、許可を得ていない区域内の土地について広告や契約を行うことも制限されます。重要事項説明書全体の確認ポイントは「重要事項説明書で見落とすと危ない7項目、価格6,200万円の一棟アパートで検証しました」で整理しています。

建築基準法施行令第80条の3の構造規制

特別警戒区域内に居室を有する建築物を新築・増築する場合、建築基準法施行令第80条の3に基づき、国土交通省告示で定める構造方法（土石等の衝突に対して耐えられる壁の構造など）を用いることが義務付けられます。既存の建物をそのまま賃貸に使う場合はこの規制の対象外ですが、将来増築や大規模な改修を行う際には適用対象になり得る点に注意が必要です。

価格への影響を国税庁の補正率から考える

特別警戒区域内の土地は、相続税・贈与税の評価において「特別警戒区域補正率」という形で評価額が圧縮されます。国税庁の通達（平成30年12月18日付）によると、敷地面積のうち特別警戒区域に含まれる割合に応じて、以下の補正率が路線価方式による評価額に乗じられます。

これはあくまで相続税・贈与税における土地評価のための補正率であり、売買価格や金融機関の担保評価にそのまま適用されるものではありません。ただし、公的機関が区域の重複割合に応じて評価を段階的に下げるという考え方を示している点は、投資家が担保評価の圧縮幅を見積もる際の参考になります。次章では、この補正率の考え方を参考にした架空の試算で、購入時に必要な自己資金がどこまで変わるかを確認します。

架空例で試算する｜自己資金はどこまで増えるのか

以下は理解しやすくするために単純化した架空例です。実在の物件や取引を示すものではありません。地方都市の傾斜地に立地する、築24年の木造アパート（8戸）を想定します。

金融機関が土地の担保評価に、国税庁の補正率と同じ考え方（区域重複割合に応じた圧縮）を仮に適用し、担保評価の80%を融資上限とした場合を試算すると、次のようになります。

この試算から分かるのは、区域の重複割合が増えるほどDSCRは「悪化」するのではなく、むしろ上昇するという点です。融資額が減る分だけ年間返済額も減り、NOIに対する返済の余裕は増えるためです。本質的なリスクは、同じ物件を買うために必要な自己資金が、区域外の想定に比べて最大で1.5倍近くまで増える点にあります。手元資金が限られる投資家にとっては、DSCRの数値以上に、この自己資金負担の増加が購入可否を左右します。自己資金比率の基礎は「不動産投資の自己資金はいくら必要？頭金10％・20％・30％でDSCRと月々の返済を比較」で解説しています。

逆に、区域外の物件と同じ自己資金比率（35.5%）を保ちたい場合、価格はどこまで下がれば釣り合うかを逆算すると、重複割合25%で約9.0%引き（2,257万円）、55%で約18.0%引き（2,034万円）、80%で約27.0%引き（1,811万円）が目安になります。指値や価格交渉の起点として、こうした具体的な下落率を持っておくことが重要です。上限価格の考え方全般は「売出8,000万円の物件、自分はいくらまで払えるのか」でも整理しています。

実際の借入額やNOIを使って自分の条件で確認したい場合は、RE-AIのDSCRを無料で計算するツールで、融資額や金利を変えながら試算できます。

購入前に確認しておきたいこと

• 区域指定の確認：都道府県のハザードマップ・土砂災害警戒区域マップで、警戒区域か特別警戒区域かを確認します。
• 敷地内の重複割合：敷地全体がかかっているのか、一部だけなのかで担保評価・価格への影響度が変わります。
• 既存建物への規制の有無：現状の建物は規制対象外でも、将来の増築・大規模改修・建て替えで構造規制の対象になり得るかを確認します。出口（将来の買主）も同じ制約を受けるため、売却時の買い手候補が狭まる可能性も考慮が必要です。
• 重要事項説明書の記載内容：区域指定の有無、特定開発行為の許可状況が明記されているかを確認します。
• 他のリスクとの重複：傾斜地の物件は擁壁や液状化とは異なる形で、崩壊・土石流のリスクが重なることがあります。「擁壁のある収益物件は買ってよいか」「液状化リスクのある収益物件は買ってよいか」もあわせて確認してください。

価格・融資・リスクを個別に見るだけでなく、物件全体としてどこまで成立するかを総合的に判断したい場合は、RE-AIの無料診断で物件条件を入力して確認する方法もあります。

まとめ

• 土砂災害警戒区域（イエローゾーン）と特別警戒区域（レッドゾーン）では、課される規制・説明義務の重さが異なる。
• 特別警戒区域内の新築・増築には建築基準法施行令第80条の3の構造規制が及ぶ可能性がある。
• 国税庁は相続税評価で区域重複割合に応じた補正率（0.90・0.80・0.70）を定めており、これはあくまで税務上の土地評価のための基準である。
• この考え方を参考にした架空例では、区域重複割合が増えるほどDSCRは悪化せず上昇したが、自己資金比率は35.5%から52.9%まで増えた。
• 投資判断は、区域指定の有無だけでなく、重複割合・既存建物への適用状況・重要事項説明書の記載内容を具体的に確認したうえで行う必要がある。
• 本記事の試算は簡略化した架空例であり、個別物件の規制適用・担保評価・融資条件は金融機関・建築士・宅地建物取引士に確認が必要。

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参考資料・出典

• 日本語法令外国語訳データベース「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律」https://www.japaneselawtranslation.go.jp/ja/laws/link/1449
• 日本語法令外国語訳データベース「宅地建物取引業法」第35条https://www.japaneselawtranslation.go.jp/ja/laws/view/2653
• e-Gov法令検索「建築基準法施行令」第80条の3https://laws.e-gov.go.jp/law/325CO0000000338
• 国税庁「土砂災害特別警戒区域内にある宅地の評価について」（平成30年12月18日付）https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/hyoka/181218/pdf/01.pdf

情報確認日：2026年10月12日

本記事の試算は、記載した条件を前提とした簡略化した架空例であり、特定の物件や取引を示すものではありません。区域指定・規制の適用状況・担保評価・融資条件は個別の物件や金融機関により異なり、宅地建物取引士・建築士・金融機関への確認が必要です。税務については税理士等の専門家にご確認ください。本記事は特定物件の購入を推奨するものではありません。