定期借家契約は収益物件に向くか｜普通借家との違いと、出口を見据えた切り替えの判断基準

「入居者がいる物件のほうが高く売れる」とは限りません。老朽化したアパートを将来の売却や建替えまで見据えて保有するなら、入居者との契約を普通借家のままにするか、定期借家に切り替えるかで、出口の選択肢そのものが変わることがあります。この記事では両者の違いと、収益物件で定期借家を検討すべき場面、切り替え前に確認すべき注意点を整理します。

普通借家契約と定期借家契約の違い

建物賃貸借契約には、大きく分けて普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。国土交通省の解説によると、普通借家契約は正当事由がない限り貸主から更新を拒絶できず、借主保護の性格が強い契約です。一方、定期借家契約は2000年3月1日に施行された制度で、契約期間が満了すると更新されずに契約が終了する点が最大の特徴です。

定期借家契約を有効に成立させるには、(1)契約期間を定めること、(2)公正証書等の書面(電磁的記録を含む)で契約すること、(3)契約前に「更新がなく、期間満了で終了する」旨を借主へ書面で説明すること、という要件を満たす必要があります。この事前説明を怠ると、契約自体が普通借家契約とみなされる場合があるとされています。また貸主は、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借主へ契約終了の通知を行う必要があります。

収益物件のオーナーにとっての定期借家のメリット

普通借家契約では、貸主から契約を終了させるには「正当事由」が必要とされ、老朽化や建替えの必要性だけでは認められにくいケースがあります。これに対し定期借家契約は、契約期間の満了とともに契約関係が終了するため、更新するかどうかの判断を貸主に委ねられる点が最大のメリットです。管理会社選びなど空室対策全体の考え方は「収益物件の管理会社選びと空室対策｜キャッシュフローを守るための完全ガイド」で整理しています。

収益物件で定期借家が検討される3つの場面

問題のある入居者への対応

繰り返しの家賃滞納や近隣とのトラブルがあっても、普通借家契約では正当事由がない限り契約更新を拒めません。定期借家契約であれば、契約期間の満了をもって契約を終了させるかどうかを貸主が判断できるため、入居者との関係を見直す機会を作りやすくなります。管理会社の変更を検討するタイミングについては「管理会社を変更すべきタイミングとは？契約解除前に確認しておきたい5つのこと」も参考になります。

老朽化に伴う建替え・大規模修繕を見据える

建物の老朽化が進み、将来的な建替えや大規模修繕を検討している場合、普通借家契約のままでは全戸の立ち退き交渉に長期間を要することがあります。新規入居者との契約を段階的に定期借家へ切り替えておくと、建替え時期が近づいたときの調整をしやすくなる、という考え方があります。売る・持ち続けるの判断軸そのものは「築15年の一棟アパート、「売る」か「持ち続ける」かを決める7つの確認項目」で整理しています。

売却時に「空室渡し」の選択肢を残す

収益物件の売却では、入居者がいる状態のまま所有権を移転する「オーナーチェンジ」が一般的です。一方、退去のタイミングを見通せる定期借家契約であれば、売却時期に合わせて空室(引渡し可能な状態)で売り出す選択肢を残せます。売却前に契約状況を確認する際は「レントロールの見方｜賃料のばらつきや入居日の偏りが意味するリスクを読み解く」も合わせて確認しておくとよいでしょう。この点は次の章で数値を使って整理します。

定期借家に切り替えるデメリット・注意点

一方で、定期借家契約には貸主側の負担も伴います。契約締結時の事前説明書交付、期間満了前の通知など、普通借家契約に比べて手続きが煩雑になる点は代表的なデメリットです。

加えて、借主にとっては「更新がなく、期間満了で退去する可能性がある」契約であるため、同条件の普通借家物件に比べて入居希望者が集まりにくく、募集期間が長期化したり、賃料を市場相場よりやや抑える必要が生じたりする可能性があります。さらに、既存の入居者と交わした普通借家契約を、貸主の都合だけで定期借家へ切り替えることはできません。切り替えには入居者の合意が必要であり、応じてもらえない場合は次の入居者募集時から適用していくことになります。入居者の入れ替わりに伴うコストは「「空室率5％」の収支計算は年CFを46％過大に見せる｜退去1回30.7万円の入替コストを平均入居年数3年3ヶ月〜8年で試算」で試算した内容とも共通します。

出口戦略との接続：オーナーチェンジと空室渡しで何が変わるか

以下は理解しやすくするために単純化した架空例です。地方中核都市にある築25年の木造アパート(8戸)を保有し、老朽化に伴って将来の売却を検討し始めたケースを想定します。

現況の年間NOI(空室・運営費控除後)を320万円、この物件の市場でのExit Cap Rate(還元利回り)を8.0％とすると、収益還元法による想定売却価格は次の式で求められます。

想定売却価格 ＝ 年間NOI ÷ Exit Cap Rate ＝ 320万円 ÷ 8.0％ ＝ 4,000万円

この式が示す通り、退去に伴ってNOIが一時的に下がれば、収益還元法だけで見た価格は下がる方向に働きます。ただし、退去後の住戸を空室のまま売り出せる場合、投資用物件として利回りだけを見る買主に加えて、自己居住や建替えを目的とする実需層の買主も検討対象に入り得るため、取引事例比較法など別のアプローチで価格が形成される可能性があります。この価格差を裏付ける公的統計は確認できないため、ここでは方向性の説明にとどめます。還元利回りそのものの考え方は「収益還元法の還元利回り（キャップレート）はどう決める？調べ方と価格への影響を試算」で解説しています。

また、定期借家化を進めて空室が増える期間は、実効収入の低下によって保有中のDSCRが悪化する可能性もあります。売却までの保有期間中のキャッシュフローと、出口での価格・買主層の広がりは、どちらか一方だけで判断できるものではありません。売却・出口戦略シミュレーターで保有期間ごとのNOI・残債・売却手残りを試算しておくと、定期借家化を進めるタイミングを検討しやすくなります。複数の条件を同時に動かして長期のキャッシュフローを確認する視点は、収益物件の出口戦略を考えるうえで重要です。出口戦略全体の考え方は「収益物件の出口戦略完全ガイド｜売却タイミング・デッドクロス・出口利回りの考え方」で整理しています。

定期借家への切り替えを検討する前のチェックリスト

• 既存入居者の契約は普通借家か、定期借家への切り替えに合意を得られる見込みがあるか
• 新規入居者から定期借家契約へ切り替える場合、契約前の書面交付・説明を行える体制があるか
• 定期借家化によって募集期間が延び、空室率が一時的に上がった場合のキャッシュフローとDSCRを確認したか
• 売却・建替えの想定時期と、退去可能な戸数の見込みが一致しているか
• 契約書の作成・説明は宅地建物取引士や弁護士など専門家に確認したか

まとめ

定期借家契約は、貸主が更新の可否を判断できる点で、問題入居者への対応や老朽化した建物の建替え、売却時の空室渡しといった場面で選択肢を広げる制度です。一方で、事前説明・通知義務や、入居希望者が集まりにくくなる可能性など、普通借家契約にはない負担も伴います。既存入居者との契約を一方的に切り替えることはできないため、導入は新規契約から段階的に進め、出口の時期と合わせてキャッシュフローへの影響を確認しながら判断することが重要です。なお、契約の有効性や解除の可否は個々の契約内容によって結論が異なるため、実際に導入する場合は宅地建物取引士や弁護士など専門家への確認をおすすめします。

情報確認日：2026年9月14日

参考資料・出典

• 国土交通省「住宅：定期建物賃貸借」
• 国土交通省「住宅：定期建物賃貸借 Q&A」
• 国土交通省「定期借家制度（定期建物賃貸借制度）をご存じですか」