収益物件は買取と仲介どちらで売るべきか｜価格差「7〜8割」の根拠と判断基準を整理する

「築古の木造アパートを早く手放したいが、買取業者の提示額は仲介の相場よりかなり低い」。そう感じて検索している方に向けて、買取と仲介の違い、価格差の目安とその出典、そして価格差が正当化できる条件を数字で整理します。

この記事で分かること

• 買取と仲介は、価格だけでなく期間・費用・契約不適合責任のどこが違うのか
• 「買取は仲介の7〜8割」という目安に、公的な根拠はあるのか
• 価格差が正当化できるかどうかを、自分の物件条件で判断する考え方
• そもそも買取が現実的な選択肢になりやすいのは、どんな物件か

買取と仲介の違い｜価格・期間・契約不適合責任で比べる

仲介は、不動産会社が売主と買主の間に入り、一般の買主候補を探して契約を成立させる方法です。買取は、不動産会社自身が買主となり、物件を直接購入する方法です。この違いから、価格以外の条件も変わります。

出典：国土交通省「宅地建物取引業者が受けることのできる報酬額」。契約不適合責任の扱いは個々の契約内容によるため、必ず契約書で確認してください。仲介で売却する場合の費用の全体像は「収益物件を売却するときの流れと費用はいくらか」で、出口戦略全体の考え方は「収益物件の出口戦略完全ガイド」にまとめています。

「買取は仲介の7〜8割」という目安は本当か

不動産業界のメディアでは「買取価格は仲介の7〜8割程度」という目安がよく紹介されています。ただし、この数字がどの調査・統計にもとづくものかを確認できる一次情報は見当たりませんでした。買取業者各社が独自に提示する事例を根拠にした経験則であり、公的機関や業界団体が公表した統計ではないと考えられます。

実際の比率は、物件の流動性（再建築不可・既存不適格・旧耐震・残置物の有無など）、買取業者の在庫状況、立地や構造によって大きく変わります。そのため本記事では「7〜8割」を事実として採用せず、複数の比率を想定したうえで、自分の物件条件で妥当性を検算する考え方を示します。

価格差を正当化できるかは、仲介にかかる「時間とコスト」で決まる

架空例：築33年の木造アパート8戸で比較する

以下は理解しやすくするために単純化した架空例です。実在の物件・取引を示すものではありません。相続などで取得し、ローンの残債がない木造一棟アパート（1K×8戸、築33年、地方中核都市郊外）を想定します。

仲介で売る場合にかかる期間とコスト

仲介手数料は、売買価格×3.3％＋6.6万円（税込・上限の目安）で計算すると約64.9万円です。加えて、売却活動中も固定資産税・火災保険・最低限の管理費などの保有コストがかかります。ここでは月4万円の固定費が空室によって賃料で相殺できないと仮定し、販売期間別に保有コストを計算します。

買取価格を複数パターンで比較する

買取は仲介手数料がかからず、原則として即時に現金化できるため、保有コストもほぼ発生しません。仲介想定成約価格（1,768万円）に対する比率別のネット手残りは次のとおりです。

価格差を「年率」で読み替える

買取で今すぐ受け取る金額を、仲介でTヶ月後に受け取る金額と比べ、その差を年率に換算すると「資金を何％で運用できる見込みがあれば、待って仲介で売る方が得になるか」という基準が得られます。計算式は（仲介ネット手残り÷買取ネット手残り）の（12÷Tヶ月）乗−1です。

この表が示すのは、買取が数字の上で正当化されやすいのは「仲介で売ろうとすると時間がかかりそうで、かつ買取比率が高め（90％前後）」の組み合わせだという点です。反対に、仲介でも数ヶ月程度で売れる見込みがあるなら、70〜80％程度の買取価格を年率換算で正当化するのは難しくなります。ただし、この比較は「仲介でも同じ価格帯で売れる」という前提に立っています。再建築不可・既存不適格・残置物が多いなど、そもそも一般の買主の融資が付きにくい物件では、仲介側の前提そのものが崩れる点に注意してください。

通常の仲介取引のなかで、どこまで指値（値引き交渉）に応じるべきかを月単位の近似式まで一般化した内容は、「売り急ぎの値引きは何％までなら割に合うのか」で詳しく試算しています。本記事が扱う買取と仲介の選択は、同じ仲介取引の中での値引き交渉とは異なる、販売方法そのものを選ぶ判断です。

買取が現実的な選択肢になりやすい物件の条件

価格差の計算以前に、そもそも仲介で一般の買主を見つけにくい物件では、買取が唯一の現実的な出口になる場合があります。代表的な条件は次のとおりです。

• 再建築不可物件（詳しくは「再建築不可物件は「投資」になるか」）
• 既存不適格物件で融資が付きにくい（「既存不適格物件は買っても大丈夫か」）
• 旧耐震で融資期間が極端に短くなる（「旧耐震の木造アパートは投資対象になるか」）
• 借地権付きで買主の融資先が限られる（「借地権付き収益物件は買いか？」）
• 残置物・多数の空室・設備老朽化が重なっている

これらの条件に当てはまらない、稼働率の高い物件であれば、仲介で時間をかけて売ったほうが手取りが大きくなりやすい傾向があります。

買取を選ぶ前に確認しておきたいこと

• 1社だけの提示額を基準にせず、複数の買取業者から見積もりを取る
• 契約不適合責任の免責範囲と、残置物・原状回復の扱いを契約書で確認する
• ローンの残債がある場合、残債が買取価格を上回っていないかを事前に確認する（「不動産投資ローンの返済が苦しくなったら」で任意売却・競売との違いを整理しています）
• 相続した物件を手放す場合、相続税評価や申告期限との関係も確認する（「収益物件の相続税評価はどう決まる？」）。国税庁によれば、相続税の申告期限は相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。

なお、所有者のいない期間が長引くと、2023年の空家法改正により「管理不全空家等」として勧告を受けた場合、固定資産税の住宅用地特例が解除される可能性があります。売却を先延ばしにすること自体にもコストが生じ得る点は、判断材料のひとつになります。

自分の物件条件で確認する｜無料シミュレーター

ここまでの試算はすべて架空条件です。実際の物件価格・NOI・融資条件を入力すると、売却価格・仲介手数料・残債・譲渡税を踏まえた売却手残りとIRRを同じ考え方で計算できる売却・出口戦略シミュレーターをRE-AIで無料公開しています。仲介手数料を0円に、Exit Cap Rateを高めに設定すれば、買取に近い条件での手残りも同じ画面で比較できます。登録不要です。物件全体の収益性・価格査定・融資・リスクまで含めて総合的に判断したい場合は、無料診断も利用できます。

まとめ

買取と仲介のどちらが得かは、価格の割合だけでは判断できません。仲介で売るまでにかかる期間とコスト、買取価格の比率、そして契約不適合責任や確実性といった数値化しにくい要素を合わせて考える必要があります。「買取は仲介の7〜8割」という目安は出典が確認できないため、まずは自分の物件で仲介にかかりそうな期間と買取の提示額を並べ、年率に換算して検算することをおすすめします。税制や契約実務は個別の事情で変わるため、最終的な判断の前に宅地建物取引業者や税理士への確認をあわせて行ってください。

本記事の数値・制度は2026年10月15日時点で確認できる情報にもとづいています。

参考資料・出典

• 国土交通省「宅地建物取引業者が受けることのできる報酬額」
• 国税庁 No.4205「相続税の申告期限」
• 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和5年法律第50号）について」