ペット可にするには家賃をいくら上げる必要があるのか｜原状回復費を国交省の償却区分で分解すると月1,029〜10,758円、実勢の差額12,778円に収まった

「ペット可にすると原状回復費がかさむ」。これはオーナーがペット不可を選ぶ最大の理由であり、ある調査では74.2％が「破損や汚れが発生し、修繕費や回復期間が長くなる可能性があるため」を挙げています。一方で市場を見ると、ペット可物件の賃料は東京都で月39,682円高い（LIFULL HOME'S、2026年1〜7月平均）。

では、この差額はペット可の対価として十分なのか、それとも過大なのか。この記事では国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」の償却区分に沿ってペット起因の原状回復費を分解し、ペット可にするために必要な賃料プレミアムを入居年数×回収率×空室短縮日数で逆算します。

この記事で検証する疑問

• ペット可物件の「月39,682円高い」は、本当にペット可だから高いのか
• ペット起因の原状回復費のうち、オーナーが実際に負担するのはいくらか
• ペット可にするには、家賃を月いくら上げれば採算が合うのか
• 賃料を上げずに、空室期間の短縮だけで賄えるのか
• 採算が崩れる転換点はどこにあるのか

まず「見かけの賃料差」を面積帯で補正する

LIFULL HOME'Sが2026年10月に公表した調査では、ペット可物件とその他の物件の平均賃料差は東京都で月39,682円、神奈川県24,520円、埼玉県19,713円、千葉県16,971円でした。ただしこれは全間取りの平均同士の比較です。

ペット可物件は分譲賃貸や広い間取りに偏る傾向があるため、この差額には物件スペックの違いが混ざっています。実際、東京都のデータを専有面積帯で揃えると差は大きく縮みます。

全間取り平均の差39,682円に対し、同じ単身面積帯に揃えた差は12,778円。差額のうち26,904円、全体の67.8％は面積・間取りのミックスで説明され、ペット可そのものの対価とは言えません。

ここで注意が必要なのは、面積帯を揃えた12,778円すら「ペット可の対価」と断定できないことです。同じ面積帯の中でも、ペット可物件は築年数が新しい、設備グレードが高い、分譲賃貸である、といった偏りが残り得ます。相関が残っているだけで、因果関係が確定したわけではありません。以下の分析では12,778円を「実勢の上限値」として扱い、必要コストと突き合わせます。

ペット起因の原状回復費を、ガイドラインの償却区分で2つに分ける

国交省ガイドラインでは、ペットによる損耗は原則として賃借人負担です。別表3には「飼育ペットによる柱等のキズ・臭い」が賃借人負担項目として明記されています。

ただし重要なのは、同じ「賃借人負担」でも、経過年数（減価償却）を考慮する項目と、考慮しない項目に分かれる点です。ガイドラインは2007年の税制改正を受け、耐用年数経過時の残存簿価を1円とする定額法を採用しています。

この区分がそのまま結論を決めます。バケットBは入居6年で賃借人負担割合がゼロになり、6年目以降の退去では、クロスも床材も全額オーナー負担になります。一方バケットAは入居年数に関係なく全額請求できます。

分析に使う金額の設定

専有面積30㎡前後の1LDK／2K（単身5〜34㎡帯の上限付近）を想定し、ペット飼育が原因で追加的に発生する原状回復費を積み上げます。単価は賃貸リフォーム各社の2026年10月時点の公表単価（クロス990〜1,430円/㎡、クッションフロア2,800〜3,850円/㎡）の中位を使用しました。

バケットBは「ペットがいなければ部分補修で済んだ差額」および「張替え周期の前倒し分」として計上しており、上限寄りの見積もりです。

固定条件と変更条件

結果だけを見ると条件を見落とすため、何を固定し何を動かしたかを先に示します。

月額賃料86,000円は、東京都・単身5〜34㎡・ペット相談不可の平均賃料（86,026円）に揃えた設定です。比較対象の実勢差額と同じ母集団から取っているため、「見かけの差額で足りるか」を同一基準で検証できます。

計算方法

入居年数をn年、回収率をrとすると、バケットBの賃借人負担割合は定額法により max(0, 1 − n ÷ 6) です。したがって退去1回あたりのオーナー負担は次の式になります。

• 請求できる額 ＝ A ＋ B × max(0, 1 − n ÷ 6)
• 回収額 ＝ 請求できる額 × r
• オーナー負担 ＝ (A ＋ B) − 回収額
• 年あたりオーナー負担 ＝ オーナー負担 ÷ n
• 必要賃料プレミアム（月額）＝ { オーナー負担 − 賃料 × (短縮日数 ÷ 30) } ÷ n ÷ 12

入居年数で割るのは、退去が n年に1回しか発生しないためです。入居年数が長いほど1回の負担は重くなりますが、発生頻度は下がります。この両方を同時に織り込みます。

結果1：退去1回あたりのオーナー負担は49,400〜203,200円

入居6年を境に、請求できる額は208,800円から110,000円へ、47.3％減で下げ止まります。6年以降は何年住んでもらっても請求できる額は変わらず、バケットBの148,200円は全額オーナー負担です。

結果2：必要な賃料プレミアムは月1,029〜10,758円

退去1回あたりの負担を入居年数で割り、月額に換算したものが「ペット可にするために必要な賃料の上乗せ額」です。募集期間の短縮を0日とした場合の結果です。

括弧内は月額賃料86,000円に対する比率です。注目すべきは回収率100％の列が、入居2年から6年まで2,058円で完全に一定になることです。

これは偶然ではありません。全額回収できる場合のオーナー負担はバケットBの償却済み部分だけ、つまり 148,200円 × (n ÷ 6) です。これを n で割れば 148,200円 ÷ 6 ＝ 24,700円/年、月額で2,058円。6年以内であれば、入居年数が何年でも年あたりの負担は償却額そのものに等しくなります。入居年数の長短は、全額回収できる限り採算に影響しません。

差を生むのは回収率です。回収率が70％に落ちると入居2年のケースは4,668円、50％では6,408円、全く回収できなければ10,758円と、必要プレミアムは5.2倍に膨らみます。ペット可の採算を決めているのは原状回復費の総額ではなく、それをどれだけ回収できるかと、入居年数の短さの組み合わせです。

結果3：空室短縮だけで賄うには、退去1回あたり39〜63日の短縮が必要

ペット可にすると応募母数が広がり、募集期間が短くなる可能性があります。賃料を上げずに、この効果だけでコストを賄えるかを逆算しました。

1〜2ヶ月以上の募集期間短縮が必要という結果です。首都圏のペット可掲載比率は2022年の20.8％から2026年1〜7月の30.0％へ上昇しており（東京都は35.4％）、供給が薄い時期ほど短縮効果は大きかったはずですが、ここまで供給が進んだ状況で2ヶ月の短縮を安定して得るのは容易ではありません。空室短縮だけでペット可のコストを賄う前提は、少なくとも東京都では成立しにくくなっています。

短縮効果を15日・30日と置いた場合、必要プレミアムは次のように下がります。

いずれの条件でも回収率70％・短縮0日の4,668円が上限で、実勢の差額12,778円の37％に収まります。

結果4：棟全体のNOI・DSCR・収益価格への影響

1戸あたりの負担を8戸に拡張し、融資条件を入れて指標へ換算します。融資条件は次のとおり設定しました。価格は賃料と表面利回りから導いたもので、先に金額を決めたわけではありません。

• 物件価格 1億3,800万円（年間満室賃料8,256,000円 ÷ 表面利回り5.98％。東京都内木造一棟の水準）
• 借入額 1億1,040万円（LTV80％）、自己資金2,760万円
• 金利2.0％・期間30年・元利均等 → 年間返済額4,896,719円
• 初期DSCR 1.298（＝NOI 6,357,120円 ÷ 年間返済額）

「表面利回りへの影響」は、必要プレミアムを賃料比に直し、表面利回り5.98％に乗じたものです。最も重いケースでも0.325pt。物件選びで0.5pt単位の差を議論する局面に比べれば小さい一方、収益価格では689万円の目減りに相当します。出口利回りは取得時の5.98％から築年の進行を見て6.5％へ上昇すると置きました。入居年数が短いほど影響が大きいのは、退去の頻度が上がるためです。

結果5：ベース・ストレス・シビアの3ケースと金利の複合ストレス

現実のリスクは単独では起きません。入居年数・回収率・空室短縮を同時に悪化させた3ケースを設定し、さらに金利上昇を重ねます。

SEVEREケースの棟NOI減615,200円は、NOIの9.68％に相当します。これに金利上昇を重ねます。

DSCR1.20を割る金利を逆算すると、転換点が明確になります。

• ペット不可：金利2.591％
• ペット可・STRESS：金利2.340％（0.251pt前倒し）
• ペット可・SEVERE：金利1.830％（0.761pt前倒し）

ペット可の運用が崩れた状態では、金利耐性が0.761pt早く尽きます。これは今回の条件設定でのみ成立する数値ですが、ペット可は平常時には軽い負担でも、金利上昇局面ではDSCRの余裕を先食いするという構造を示しています。

この手の計算はご自身の借入額・金利・返済期間で結果が変わります。自分のNOIと返済額でDSCRを計算すると、どの金利まで余裕があるかを確認できます。

結果から分かること：ボトルネックは修繕費ではない

必要プレミアムの最大値は、回収率70％・短縮0日・入居2年で月4,668円。回収率0％という極端なケースでも10,758円です。いずれも実勢の差額12,778円に収まります。

逆算すると、追加原状回復費が基準の258,200円から2.7倍（約70.7万円）に膨らむまで、12,778円の差額で足りる計算になります（入居2年・回収率70％）。入居12年なら10.2倍まで耐えます。

では余剰はどこへ消えるのか。差額12,778円と必要プレミアムの差を棟年間に直し、近隣クレームなどでペット可が原因で追加発生する退去（空室2ヶ月＋AD1ヶ月＝258,000円／戸と設定）で割りました。

8戸のうち年3.0〜4.3戸の追加退去が発生すると、12,778円の余剰は消えます。8戸中3戸は年間退去率37.5％に相当し、鳴き声・臭気・共用部の汚損をめぐるクレームが他戸の退去を誘発した場合、現実に起こり得る水準です。

つまり、オーナーの74.2％が挙げる「修繕費」はペット不可の理由としては金額の裏付けが弱く、実際の採算を左右するのは、ペット飼育世帯とそれ以外を同一棟に混在させたときのクレーム管理と、請求額の回収率です。費用の問題ではなく運営の問題だ、というのが今回の結論です。

投資判断への使い方

一つの結論に落とさず、複数の判断軸で見るのが実務的です。

• 回収の仕組みが先。 必要プレミアムは回収率100％なら月2,058円、0％なら10,758円と5.2倍動きます。賃料を上げるより、特約（ペット飼育に係る原状回復の負担を明記）・敷金上乗せ・家賃債務保証の併用で回収率を上げるほうが効きます。敷金を1ヶ月（86,000円）上乗せして全額償却する条件なら、回収率70％でも必要プレミアムは月661〜1,322円に下がります。
• 入居年数が短い物件ほど慎重に。 回収率が100％を下回る前提では、入居2年の必要プレミアム4,668円は入居12年の1,258円の3.7倍です。学生や転勤層が中心で入替が多い物件では、ペット可の負担が重く出ます。
• 棟全体で混在させるか、分けるか。 余剰を消すのは追加退去3.0〜4.3戸／年。1階のみ・特定住戸のみをペット可にして動線を分ける運用のほうが、全戸ペット可より採算は安定します。
• 地域の供給状況を見る。 東京都のペット可掲載比率は35.4％、埼玉県は18.8％。供給が薄い地域では募集期間の短縮効果が残っている可能性があり、供給が進んだ地域では賃料プレミアム自体が取りにくくなります。
• DSCRに余裕がないなら後回し。 SEVEREケースでDSCR1.20を割る金利は1.830％。初期DSCRが1.2台の物件では、ペット可の判断より先に金利耐性を確認すべきです。

今回の試算は運営費率18％・空室損5％を固定しています。実際の手残りは管理委託料、固定資産税、保険料、共用部費用で変わります。自分の賃料と運営費でキャッシュフローを試算すると、ペット可による年数十万円の変動が全体のどの程度にあたるかを確認できます。

金利・空室・原状回復・出口価格を同時に動かすと、表計算では確認項目が急速に増えます。RE-AIはこうした複数条件をまとめて確認できるよう設計していますが、個別物件の建物状態や入居者属性まで判定できるわけではなく、現地確認やレントロールの精査に置き換わるものではありません。

この分析で分からないこと

結果を万能な結論として扱わないために、限界を明示します。

1. 回収率の実勢値は確認できていません。 100％／70％／50％／0％は設定値です。敷金の額、特約の有効性、原状回復協議の運用によって大きく変わります。
2. 賃料差12,778円が「ペット可の対価」である保証はありません。 面積帯を揃えても、築年数・設備グレード・分譲賃貸比率の偏りが残ります。相関が残っているだけで、因果関係は確定していません。
3. 募集期間の短縮効果は実測ではありません。 掲載比率の推移から供給が進んだことは分かりますが、ペット可にしたことで募集日数が何日短縮したかの公開データは確認できませんでした。
4. ペット起因の追加原状回復費は積み上げの設定値です。 飼育する動物の種類・頭数・しつけ状況で実額は大きくばらつきます。多頭飼育では今回の258,200円を上回る可能性があります。
5. 近隣クレームによる追加退去は確率を推定していません。 「何戸までなら許容できるか」の逆算にとどまり、実際に何戸発生するかは物件の構造（界壁の遮音性能、バルコニー形状、共用部の動線）に依存します。
6. 税務・保険の影響を含んでいません。 原状回復費の修繕費／資本的支出の判定、ペット飼育に伴う保険料の変動、消臭設備の償却は織り込んでいません。
7. 売却時の市場評価は不明です。 ペット可であることが出口で買い手にどう評価されるかは、取引事例が限られ検証できませんでした。

まとめ

• 東京都のペット可物件の賃料は全間取り平均で月39,682円高いが、同じ単身面積帯（5〜34㎡）に揃えると差は12,778円。差額の67.8％は面積ミックスで説明され、ペット可の対価ではない。
• 国交省ガイドラインでペット損耗は賃借人負担だが、クロスとクッションフロアは6年定額で償却され、入居6年以降は全額オーナー負担になる。請求できる額は208,800円から110,000円へ47.3％減で下げ止まる。
• 必要な賃料プレミアムは月1,029〜10,758円（賃料の1.2〜12.5％）。回収率100％なら入居6年以内は月2,058円で一定で、入居年数は影響しない。差を生むのは回収率。
• 賃料を上げずに空室短縮だけで賄うには退去1回あたり39〜63日の短縮が必要で、首都圏の掲載比率が30.0％まで上がった現状では現実的ではない。
• 棟レベル（8戸）ではDSCRが1.298から最大1.207へ、収益価格は最大689万円目減り（出口利回り6.5％）。表面利回りへの影響は0.088〜0.325pt。
• 実勢の差額12,778円は必要プレミアムを常に上回るが、余剰はクレーム起因の追加退去3.0〜4.3戸／年で消える。ボトルネックは修繕費ではなく、混在運用の管理と回収率。

いずれも今回の条件設定（賃料86,000円・8戸・運営費率18％・追加原状回復費258,200円・金利2.0％／30年）のもとでの結果です。条件が変われば転換点も動きます。

参考資料・出典

• 国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」平成23年8月（別表1・別表2・別表3、耐用年数と残存価値1円の定額法）— https://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf
• 国土交通省住宅局参事官「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』に関する参考資料」令和5年3月 — https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001611293.pdf
• LIFULL HOME'S「『ペット可』賃貸物件調査」2026年10月5日公表（首都圏の掲載割合、都県別賃料差）— https://lifull.com/news/50486/
• 株式会社LIFULL「ペットとの住まい探しの実態調査」2025年（賃貸全体のペット可割合19.3％、ペット不可の理由74.2％）
• 一般社団法人ペットフード協会「令和7年（2025年）全国犬猫飼育実態調査」（犬682万頭・猫884万頭、犬飼育率9.7％・猫9.3％）
• 賃貸リフォーム各社公表の原状回復工事単価（クロス990〜1,430円/㎡、クッションフロア2,800〜3,850円/㎡、畳表替え4,500円/枚）

情報確認日：2026年11月4日。賃料水準、ペット可掲載比率、工事単価、金利はいずれも時点依存のデータです。判断前に最新値をご確認ください。

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