「管理会社に任せているから大丈夫」と思っていたら、深夜0時に入居者から電話が来ました

管理会社に月5%の管理料を払っている。だから入居者対応はお願いできる。そう思っていました。ある夜0時、画面に知らない番号が表示されました。出ると、201号室の入居者から「隣がうるさくて眠れない」という電話でした。

「管理委託しているから安心」という前提

投資家Eさんのケースです。会社員をしながら一棟アパート(8戸)を所有し、管理は地元の管理会社に委託していました。管理料は家賃収入の5%。契約書には「入居者対応、クレーム対応、家賃回収」と書かれていて、Eさんは「これで自分がやることはほぼない」と思っていました。

ある夜、201号室の入居者から直接Eさんの携帯に電話がかかってきました。「隣の部屋の生活音がうるさくて眠れない」という内容でした。Eさんは驚きながらも「管理会社に連絡してください」と伝え、翌朝、管理会社に事情を聞きました。

「なぜ自分に電話が来たのか」を確認してわかったこと

管理会社の担当者の答えは、こうでした。「夜間や休日の緊急対応は、契約プランに含まれていませんでした」。Eさんが契約していたのは平日日中のみ対応する管理プランで、夜間休日の一次対応は、オーナーである自分にかかってくる仕組みだったのです。

契約時にもらった書類には、たしかにそう書いてありました。ただ、Eさんは「管理会社に任せる」という言葉の範囲を、自分に都合よく広げて理解していたのだと思います。

見えていなかったのは、管理会社の"対応範囲"

不動産投資は、家賃が振り込まれる仕組みを作ることだと考えがちです。でも実際には、入居者との関係、修繕の判断、クレーム対応など、運営そのものが日々続きます。管理会社に委託しても、その範囲は会社ごと、プランごとに違います。

Eさんはこの一件のあと、管理会社のプランを夜間休日対応も含むものに変更しました。管理料は5%から7%に上がりましたが、深夜の電話を自分で受ける可能性はなくなりました。

契約前に確認しておきたかったこと

Eさんが振り返って「先に聞いておけばよかった」と話していたのは、次の点です。

夜間・休日の一次対応は誰が受けるか。緊急性の高いクレーム(水漏れ、騒音、設備故障)は、管理会社が現地対応するのか、オーナーへの連絡で終わるのか。入居者からオーナーへ直接連絡が来た場合の対応フローは決まっているか。管理料の違いは、対応範囲の違いとイコールになっているか。

こうした条件は、管理委託契約書の中では数行の記載にすぎません。それでも、実際に何かが起きたときの負担は、そこに書かれた数行で大きく変わります。

「不労所得」という言葉との距離

不動産投資は「不労所得」と紹介されることがあります。ただ、Eさんの経験は、その言葉と現実の間には距離があることを教えてくれます。労力がゼロになるわけではなく、労力の質と場所が変わる、というのが実態に近いのかもしれません。

購入前に見るべきなのは、利回りや価格だけではありません。「何かあったとき、誰が、どこまで対応してくれるのか」も、同じくらい大切な判断材料です。

物件そのもののリスクは、空室や修繕、金利上昇といった形で数字に表れます。RE-AIのリスクAIでは、こうした運営上のリスクを含めて、35年間のキャッシュフローとストレステストを確認できます。ただし、管理会社の対応範囲のような契約面の確認は、AIではなく契約書と管理会社への質問で埋めるしかない部分です。

まとめ

管理会社に委託しても、大家の仕事が完全になくなるわけではありません。契約前に「対応範囲」を具体的に確認しておくことが、深夜の電話を減らす一番の方法かもしれません。

本記事は、投資家のケースをもとにした一般的な情報提供を目的としており、特定の管理会社や契約形態を推奨または否定するものではありません。実際の管理委託契約の内容は契約書を確認のうえ、不明点は管理会社や専門家に直接確認してください。