省エネ基準適合義務化は中古アパートにも及ぶのか｜建て替え・増築時のコスト増を国の試算で確認する

2025年4月、建築物省エネ法の改正により新築建物の省エネ基準適合が義務化されました。中古の一棟アパートを所有している、あるいは購入を検討している投資家の中には、「自分の建物も基準を満たさないと違法になるのか」と不安に感じる人もいるでしょう。この記事では、義務化の適用範囲と、将来建て替え・増築する際に実際どれだけコストが増えるのかを、国の試算にもとづいて確認します。

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2025年4月の義務化で、何が変わったのか

2025年4月1日、建築物省エネ法の改正により、原則すべての新築建築物（住宅・非住宅、規模を問わず）に省エネ基準への適合が義務づけられました。それまでは大規模な非住宅建築物など一部にしか適合義務がなく、住宅は届出だけで済むケースもありましたが、この改正で従前の届出制度は廃止され、住宅を含むすべての新築が適合義務の対象になっています。

重要なのは、この義務化が「2025年4月1日以降に着工する建築物」を対象にしている点です。すでに建っている中古の建物に、この基準が遡って適用されることはありません。つまり、今すでに所有している、あるいは購入を検討している中古アパートが、この改正によって急に法律違反になるわけではありません。

増築・改築をする場合は、工事する部分だけが対象になる

既存の建物に増築・改築を行う場合は話が変わります。この場合も適合義務が発生しますが、対象になるのは増築・改築する部分だけで、もとからある既存部分は対象に含まれません。また、高い開放性を有する部分を除いた床面積が10㎡以下の増築など、一定の小規模な工事や、歴史的建造物・仮設建築物などは適用除外とされています。大規模な間取り変更や増床を伴うリノベーションを計画している場合は、その工事部分について省エネ基準への適合を検討する必要があります。

売買・賃貸時の「省エネ性能表示」も、今のところ中古には及んでいない

2024年4月からは、建築物の省エネ性能をラベルで示す「建築物省エネ性能表示制度」も始まっています。ただし対象は2024年4月1日以降に建築確認を受けた新築建築物の販売・賃貸時に限られ、表示は義務ではなく努力義務とされています。既存の中古住宅・中古アパートへの表示拡大は検討段階にあり、現時点で義務化されているわけではありません。中古の収益物件を売買・賃貸するときに、この表示がないことを理由に契約上の問題になるものではないと考えられます。

「既存不適格」とは別の論点であることを整理しておく

省エネ基準の話は、再建築不可物件や既存不適格物件の議論と混同されがちです。既存不適格は、建築基準法の用途地域・容積率・道路幅などの規定が建築後に変わり、現在の基準に合わなくなった状態を指す概念で、省エネ基準の適合義務とは根拠となる条文も適用のタイミングも異なります。既存不適格物件そのものの融資・資産価値への影響は、既存不適格物件は買っても大丈夫かや「検査済証がない＝違法建築」は本当かで詳しく確認できます。省エネ基準の義務化によって、既存の建物が新たに既存不適格の状態になるわけではありません。

建て替え・増築のとき、省エネ対応でコストはどれだけ増えるのか

国土交通省は、断熱性能を等級3から等級4へ引き上げる場合の追加コストを、共同住宅の規模別に試算しています。

共同住宅は戸建てよりも1戸あたりの追加コストが総建設費に占める割合が小さく、規模が大きいほどその割合はさらに下がる傾向がみられます。

以下は理解しやすくするための単純化した架空例です

木造一棟アパート（9戸、延床630㎡）を将来建て替える場合を想定します。建築費を1㎡あたり28万円（坪あたり約92.6万円）とすると、総建築費は約1億7,640万円になります。ここに国土交通省の中規模共同住宅モデル（1戸あたり約26万円）を当てはめると、省エネ対応の追加コストは9戸で約234万円、総建築費の1.33％にとどまります。

この234万円を全額、金利2.5％・融資期間30年の借入で吸収したとすると、返済額の増加は月あたり約9,200円、年間では約11.1万円です。一方、築30年アパートは建て替えか、修繕か、売却かで確認したとおり、建て替えが修繕・売却に見劣りしないためには建築費を25％下げるか、新築時の家賃を18％上げる必要があるという試算結果でした。234万円という追加コストは、この25％という壁（総建築費の約4,410万円相当）に比べればごくわずかで、省エネ対応コストだけで建て替えの損益が逆転する可能性は低いと考えられます。

この程度の追加費用が自分の融資条件でどれくらいの返済額増になるかを確認したい場合は、不動産投資ローンシミュレーターで返済額を試算することもできます。

購入・保有・建て替え判断にどう反映すべきか

中古の収益物件を今買う、あるいは今のまま保有し続ける判断において、2025年の省エネ基準義務化を直接の懸念材料にする必要は小さいと考えられます。基準が及ぶのは新築時点の工事であり、既存の建物に遡及するものではありません。

一方で、将来的に建て替えや大規模な増築を計画している物件については、上記のような追加コストを事業計画に組み込んでおく方が安全です。金融機関の中には環境性能の高い新築投資用物件に金利優遇を設ける例も出てきており、2022年にはオリックス銀行が環境配慮基準を満たす新築の投資用アパートに年0.05％の金利優遇を適用した事例があります。ただし、こうした優遇が中古を含む投資用ローン全般に広がっているかどうかは確認できておらず、今後の動向を見ていく必要があります。

建て替えを含めた物件全体の判断は、価格・融資・出口戦略を別々に考えず一体で確認することが欠かせません。建築費を使った積算価格の考え方は木造・鉄骨・RC、同じ8,000万円の物件で積算価格はいくら変わるかで確認できます。複数の指標を同時に確認したい場合は、RE-AIの無料診断も判断材料になります。

まとめ

2025年4月の省エネ基準適合義務化は新築が対象で、既存の中古アパートに遡って適用されるものではありません。増築・改築をする場合は、その部分だけが対象になります。将来建て替えを検討する場合でも、省エネ対応の追加コストは国の試算で総建築費の1〜2％程度にとどまり、それだけで建て替え判断を左右するほどの金額にはなりにくいと考えられます。制度は今後見直される可能性もあるため、最新情報は国土交通省などの公表資料で確認することをおすすめします。

参考資料・出典

• 国土交通省「建築物省エネ法」改正概要（2025年4月1日施行、全ての新築建築物への適合義務化）
• 横浜市建築局「建築物省エネ法に基づく届出・適合義務について」（増築・改築の対象範囲、適用除外の規定）
• 国土交通省「省エネ基準への適合のための追加コスト等の試算例について（住宅）」（断熱等級3→4、共同住宅・戸建の規模別試算）
• 一般社団法人CEEC「建築物省エネ性能表示制度とは」（2024年4月開始、新築の販売・賃貸時の努力義務）

※本記事の制度内容・数値は2026年10月時点で確認できた公表情報にもとづきます。関連制度は今後変更される可能性があるため、最新情報は国土交通省などの公表資料でご確認ください。架空の数値例は、木造アパートの建築費相場の一般的なレンジを参考に設定した単純化したものです。