インボイス経過措置は2026年10月に50%ではなく70%だった｜店舗・駐車場付き一棟アパートでDSCRへの影響を試算した

「うちは住居の家賃収入だけだから、インボイス制度は関係ない」——収益物件のオーナーからよく聞く言葉です。実際、住宅の家賃は消費税が非課税のため、この理解自体は正しいケースが大半です。ただし、敷地内駐車場や1階の店舗・事務所区画からの収入がある一棟物件では話が変わってきます。ちょうど2026年10月1日から、インボイス制度の経過措置（仕入税額控除の割合）が段階的に縮小されるタイミングを迎えます。当初は2026年10月から50%へ一気に下がる予定でしたが、令和8年度税制改正大綱により70%への緩和に修正されました。本記事では、この制度変更の正確な内容と、店舗・駐車場収入のある一棟アパートを例に、DSCR（借入返済余裕率）への影響を試算します。

住居家賃は非課税、店舗・駐車場は課税対象という整理

消費税法上、住宅としての貸付け（契約期間1ヶ月以上）は非課税取引です。一方で、事務所・店舗など事業用途での貸付けや、建物の賃貸借契約と切り離された青空駐車場の貸付けは課税取引に該当します（国税庁の消費税法基本通達に基づく整理）。つまり、居住用の区分マンションや、住戸のみのアパートを保有しているオーナーには、インボイス制度は基本的に影響しません。この「住宅か事業用か」という区分は、物件取得時の消費税還付が使えるかどうかの判定でも同じように重要な論点になります。影響が出るのは、次のような収入源を持つ一棟物件のオーナーです。

• 1階や別区画にテナント（店舗・事務所・学習塾など）を賃貸している
• 敷地内駐車場を、建物の賃貸借契約とは別建てで貸し出している
• 倉庫・駐輪場など、その他の事業用スペースを貸している

経過措置は2026年10月から70%へ、当初予定より緩和された

免税事業者（インボイス発行事業者に登録していない事業者）からの仕入れについて、課税事業者側が仕入税額控除を受けられる割合には経過措置が設けられています。令和8年度税制改正で見直された最新のスケジュールは以下のとおりです。

当初の制度設計では2026年10月から一気に50%まで下がる予定でしたが、中小事業者の実務負担に配慮し、70%への緩和と終了時期の2年延長（当初2029年9月→2031年9月）が決まりました。この経緯を把握せずに、古い情報のまま「2026年10月から控除は半分になる」と考えていると、テナントとの交渉方針を見誤る可能性があります。

免税事業者のオーナーへの実務上の影響

店舗・駐車場からの課税売上が年1,000万円以下であれば、オーナーは引き続き消費税の免税事業者でいられます。ただし、テナントが課税事業者（法人など）の場合、オーナーが適格請求書発行事業者でなければ、テナント側は支払家賃の消費税相当額について、上記の割合でしか仕入税額控除を受けられません。控除できない分はテナントにとって実質的なコスト増となるため、賃料の減額交渉や、適格請求書発行事業者への登録要請につながることがあります。逆にオーナーが課税事業者として登録すれば、テナント側の負担は解消しますが、オーナー自身が消費税の申告・納税義務を負うことになります。どちらが有利かはテナントとの関係、課税売上の規模、事務負担によって変わるため、一律に「登録すべき」「不要」とは言い切れません。

店舗・駐車場付き一棟アパートで試算した

以下は理解しやすくするために単純化した架空例です。実際の物件では賃料構成や運営費率が異なるため、個別の数値としてそのまま使わないでください。

この前提での年間実効総収入は744万円、NOIは約483.6万円、年間元利返済額は約258万円で、DSCRは約1.87倍です。ここで、店舗テナント（課税事業者）が経過措置の縮小を理由に、消費税相当額（月1.2万円）分の賃料減額を求め、オーナーがこれに応じたケースを試算します。年間家賃収入は744万円から729.6万円に減り、NOIは約474.2万円、DSCRは約1.84倍まで低下します。低下幅は0.03倍程度で、この規模の物件であれば経営が揺らぐほどの影響ではありません。ただし、2028年10月に控除率が50%、2031年10月に控除ゼロまで進んだ場合、同様の交渉が段階的に繰り返される可能性はあり、店舗・駐車場比率が高い物件ほど累積の影響は大きくなります。

免税事業者のままでよいか判断する視点

課税売上が1,000万円を大きく下回り、テナントが少数であれば、当面は免税事業者のままとし、テナントから登録要請があった際に改めて検討する、という進め方が現実的な選択肢の一つです。テナントとの関係が良好で、賃料減額交渉のリスクが小さいと判断できる場合は、事務負担の増える課税事業者登録を急ぐ必要は必ずしもありません。

物件購入前に確認しておきたいポイント

• レントロール上、店舗・駐車場・倉庫など課税取引に該当する収入の比率
• 既存テナントが課税事業者かどうか、賃貸借契約が消費税別記載になっているか
• 売主・管理会社がインボイス発行事業者として登録済みかどうか

これらはレントロールの精査段階で確認できる項目です。レントロールの見方｜賃料のばらつきや入居日の偏りが意味するリスクを読み解くも参考にしてください。

この分析で分からないこと

1. 個別テナントの実際の交渉行動：今回は経過措置の縮小を理由に賃料減額を求められた場合を仮定していますが、実際にテナントがどう動くかは契約内容や関係性によって異なります。
2. 課税事業者登録後の実務コスト：適格請求書発行事業者になった場合の記帳・申告の事務負担は、今回の試算に含めていません。
3. 2028年10月以降のさらなる制度改正の可能性：今回の70%への緩和のように、今後も制度が見直される可能性があります。

まとめ

住居中心の収益物件であればインボイス制度の影響は限定的ですが、店舗・駐車場収入を含む一棟物件では、2026年10月以降の経過措置縮小を踏まえた賃料交渉リスクを織り込んでおく必要があります。今回の試算では、経過措置が70%に緩和されたこともあり、DSCRへの影響は限定的という結果になりましたが、控除率がさらに下がる2028年以降は前提が変わります。課税事業者登録の要否は、税理士など専門家に相談のうえ、物件ごとの収入構成をもとに判断することをおすすめします。物件の収支やDSCRを含めた購入判断は、RE-AIの無料診断でも確認できます。

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参考資料・出典

• 国税庁「消費税の仕入税額控除制度における適格請求書等保存方式に関するQ&A」（経過措置の控除割合に関する整理）
• 令和8年度税制改正大綱（インボイス制度の経過措置見直し：2026年10月〜2028年9月は70%控除、2028年10月〜2030年9月は50%控除、2030年10月〜2031年9月は30%控除、2031年10月に終了）

情報確認日：2026年9月24日

本記事は特定の物件・投資手法・税務判断を推奨するものではありません。数値はすべて記載した条件下でのシミュレーション結果であり、実際の物件の収支や税務上の取り扱いを保証するものではありません。消費税の課税事業者登録の要否など税務の判断は税理士に、融資条件は金融機関に、それぞれご確認ください。