不動産投資 AI診断事例：長野県長野市 アパート 投資 築30年 表面利回り9.4% 総合評価56点

総括

本物件の表面利回りは9.44%、空室・運営費を織り込んだ実質利回りは3.78%と試算されます。NOI（純営業収益）は364.1万円であり、想定融資条件のもとでの年間キャッシュフローは60.0万円（月間換算5.0万円）となる見込みです。収益性の評価においては、表面利回りの高さだけでなく、空室率・運営費率・大規模修繕の発生タイミングを含めた実質的な手取り収入で判断することが重要です。特に築年数が経過した物件では、表面利回りが高く見えても、実際には修繕費や空室率の上昇によって手取りが目減りするケースが多いため、注意が必要です。現況は満室であり、想定収益と実態の差が小さい点はプラス材料です。総合的に見て、収益性の観点からは収益性は標準的、条件確認を推奨しますと判断します。今後は現況家賃・レントロール・直近の入居率推移などの一次情報を取得し、診断精度をさらに高めていくことを推奨します。

プラス評価

• ・表面利回り9.44%は同エリア平均を上回る高水準です。
• ・年間キャッシュフローは60.0万円のプラスと試算されます。
• ・現況満室のため、想定収益と実態のギャップが小さいと考えられます。

注意点

• ・実質利回り3.78%は運営費控除後の収益力としては物足りない水準です。

追加確認

• ・直近1年のレントロール・入居率推移を取得し、想定と実態の乖離を確認する。

根拠データ

• 表面利回りが高水準

  表面利回り9.44%は目安水準（8%）を上回っています。

  データソース: 表面利回り　種別: 入力値からの計算

• 実質利回りが低め

  運営費控除後の実質利回り3.78%は目安水準（4%）を下回っています。

  データソース: 実質利回り　種別: 入力値からの計算

• 年間キャッシュフローがプラス

  想定融資条件のもとで年間キャッシュフローは60.0万円のプラスと試算されます。

  データソース: 年間キャッシュフロー　種別: 入力値からの計算

• 現況は満室

  現況満室のため、想定収益と実態のギャップが小さいと考えられます。

  データソース: 現況の入居状況　種別: ユーザー入力

総括

積算価格（土地・建物の再調達価格から算出する簡易評価）は8237.9万円、収益還元法による収益価格は4608.9万円と試算され、これらを加重平均した市場推定価格は8230.8万円となります。一方で今回の販売価格は9000万円であり、市場推定価格との差は約9.3%です。不動産の価格査定では、積算価格（土地の路線価・building再調達価格から算出する原価的な評価）と収益価格（家賃収入から逆算する収益還元的な評価）の両面を見ることが重要で、どちらか一方だけに偏ると判断を誤ることがあります。特に地方の一棟物件では収益価格が積算価格を大きく上回るケースもあり、金融機関の担保評価（主に積算価格ベース）と乖離しやすい点に注意が必要です。また国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の取引事例（坪単価の平均）から算出した取引事例比較価格は1.3億円であり、これも市場推定価格の算出に加味しています。積算価格の土地単価には、国土交通省の実際の地価公示データ（近隣地点の平均：39,300円/㎡）を使用しています。今回の試算では、推奨指値は8231万円前後、値引き交渉余地は769万円程度と見込まれます。総合的に、価格査定の観点からは価格は概ね妥当、交渉余地ありですと判断します。実際の交渉にあたっては、周辺成約事例との比較や売主の売却理由（相続・借換え等）も踏まえて進めることを推奨します。

注意点

• ・販売価格は市場推定価格より約9.3%割高であり、価格交渉の余地があります。

追加確認

• ・直近の周辺成約事例（レインズ・ポータル成約価格）と比較し、指値の妥当性を再確認する。

根拠データ

• 市場推定価格よりやや割高

  販売価格9000万円は市場推定価格8230.8万円より約9.3%割高であり、価格交渉の余地があります。

  データソース: 販売価格と市場推定価格の乖離率　種別: 入力値からの計算

• 取引事例比較価格を加味

  国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の取引事例（坪単価の平均）から算出した取引事例比較価格は1.3億円で、市場推定価格の算出に加味しています。

  データソース: 取引事例比較価格　種別: 公的データ

総括

想定融資額3630万円、金利3.00%、返済期間15年の条件で試算すると、年間返済額は304.1万円となり、NOIに対する返済余裕度を示すDSCRは1.20倍です。一般的に金融機関はDSCR1.2〜1.3倍以上を融資基準とすることが多く、この水準を下回ると審査が厳しくなる傾向があります。またLTV（融資比率）は40.3%であり、自己資金比率が高いほど金利交渉や審査面で有利になりやすい点も踏まえておく必要があります。本物件の融資難易度は中程度と考えられ、金融機関としてはノンバンク系アパートローン（オリックス銀行・SBJ銀行等）が候補になりやすいと考えられます。ただし実際の融資条件は、借入人の属性（年収・自己資金・既存借入・保有資産）や金融機関の融資姿勢によって大きく変動するため、あくまで参考値としてご認識ください。融資条件の観点からは、融資は条件次第で可能ですという評価です。事前審査を複数の金融機関に打診し、実際の提示条件をもとに再計算することを強く推奨します。

プラス評価

• ・LTV40.3%は自己資金比率が厚く、金融機関からの評価も高くなりやすい水準です。

注意点

• ・DSCR1.20倍は基準ぎりぎりで、金利上昇時に返済余力を失うリスクがあります。

追加確認

• ・複数の金融機関に事前相談を行い、実際の融資条件（金利・期間・自己資金要件）を比較する。

根拠データ

• DSCRが基準ぎりぎり

  DSCR1.20倍は基準ぎりぎりで、金利上昇時に返済余力を失うリスクがあります。

  データソース: DSCR　種別: 入力値からの計算

• LTVが低く自己資金比率が厚い

  LTV40.3%は自己資金比率が厚く、金融機関からの評価も高くなりやすい水準です。

  データソース: LTV　種別: 入力値からの計算

• 融資期間は残存耐用年数に対して妥当な範囲

  融資期間15年は鉄骨造の残存耐用年数4年（法定耐用年数34年-築30年）に対して妥当な範囲です。

  データソース: 融資期間と残存耐用年数の差　種別: 入力値からの計算

総括

本物件は築30年・鉄骨造造、最寄駅徒歩25分に位置しています。損益分岐空室率は12.9%と試算され、現在の想定空室率5.8%との間には7.1%の余裕があります。不動産投資におけるリスクは、空室リスク・人口減少による長期的な賃貸需要の低下・修繕リスク・自然災害リスク・金利上昇リスクなど多岐にわたります。特にエリアの人口動態は長期の賃貸需要に直結します。国勢調査・住民基本台帳人口移動報告に基づくと、長野県長野市は5年間人口増減-1.3%・転入超過率-0.12%・単身世帯率33.5%で、賃貸需要は「平均的」（C評価）と判定されます。また国土交通省のハザードマップを確認したところ、本物件は洪水浸水想定区域（想定浸水深ランク4）に該当します。災害リスクは実データで裏付けられた注意点であり、火災保険の水災補償や自治体の避難計画も含めて確認することを強く推奨します。また築年数が経過した物件では、外壁・屋上防水・給排水管などの大規模修繕が発生するタイミングを見誤ると、想定していたキャッシュフローが大きく崩れる可能性があります。総合的なリスク評価としては危険度「高い」と判断します。修繕履歴の取得、金利上昇シナリオでのストレステストを行った上で、最終判断することを推奨します。

注意点

• ・築30年と経年が進んでおり、修繕・設備更新リスクが高まっています。
• ・最寄駅徒歩25分とやや遠く、賃貸需要の下支えが弱い可能性があります。
• ・国土交通省のハザードマップ上、本物件は洪水浸水想定区域（想定浸水深ランク4）に該当します。

追加確認

• ・詳細なハザードマップで浸水想定区域・土砂災害警戒区域の境界を確認し、地震リスクとあわせて個別に精査する。

根拠データ

• 築年数が経過している

  築30年と経年が進んでおり、修繕・設備更新リスクが高まっています。

  データソース: 築年数　種別: ユーザー入力

• 最寄駅・バス停からやや遠い

  最寄駅徒歩25分とやや遠く、賃貸需要の下支えが弱い可能性があります。

  データソース: 最寄アクセス　種別: ユーザー入力

• エリアの賃貸需要は標準的

  長野県長野市の人口動態（5年間人口増減-1.3%・転入超過率-0.12%・単身世帯率33.5%）から、エリアの賃貸需要は「平均的」（標準）と評価されます。

  データソース: エリア賃貸需要グレード　種別: 公的データ

• ハザードマップ該当区域

  国土交通省のハザードマップ上、本物件は洪水浸水想定区域（想定浸水深ランク4）に該当します。詳細なハザードマップの確認と、火災保険の水災補償の要否を検討してください。

  データソース: ハザードマップ該当区域　種別: 公的データ

総括

売却時のCap Rateを9.9%と仮定して試算すると、保有10年時点での税引後利益は-3256.9万円と見込まれます。複数の保有年数パターンを比較したところ、年あたりの手取り効率が最も高くなるのは保有15年前後という結果でした。出口戦略を考える上では、単純な売却益の大きさだけでなく、保有期間中に得られる累計キャッシュフローと売却益を合算した「総合リターン」で判断することが重要です。また、売却時の市況（金利水準・Cap Rateの動向）によって売却価格は大きく変動するため、保守的なシナリオ（Cap Rateが購入時より上昇するケース）でも収支が成立するかを必ず確認してください。将来的に金利が上昇する局面では、買い手側の融資条件も厳しくなり、売却時のCap Rateが上昇（＝売却価格が下落）しやすい点にも注意が必要です。また出口時の流動性はエリアの賃貸需要にも左右されます。国勢調査・住民基本台帳人口移動報告に基づくと、長野県長野市は人口増減-1.3%/5年・転入超過率-0.12%で、賃貸需要は「平均的」（C評価）と判定され、これは将来の買い手層の厚みや売却価格の下支えにも影響します。総合的に出口戦略の観点からは出口戦略の再検討が必要ですと判断します。保有期間中の修繕計画・借換えのタイミングも含めて、複数年でのシミュレーションを継続的に見直すことを推奨します。

注意点

• ・想定保有期間で売却しても税引後利益が-3256.9万円とマイナスになる試算です。

追加確認

• ・出口戦略（売却/借換え/建替え）の複数シナリオを保有5年目・10年目で再検証する。

根拠データ

• 売却損益がマイナス試算

  想定保有期間で売却しても税引後利益が-3256.9万円とマイナスになる試算です。現在の想定保有年数では含み損が残る可能性があります。

  データソース: 税引後売却益　種別: 入力値からの計算

• エリアの賃貸需要は標準的

  長野県長野市の人口動態（人口増減-1.3%/5年・転入超過率-0.12%）から、エリアの賃貸需要は「平均的」（標準）と評価されます。

  データソース: エリア賃貸需要グレード　種別: 公的データ

総括

契約前に確認すべき9項目のうち、現時点で0/9項目が書類の実データ付きで確認済みです。不動産投資においては、収益性や価格の妥当性だけでなく、契約前の法的・物理的なリスク確認が非常に重要です。特にレントロールと現地の実態（空室状況・滞納の有無）が一致しているか、確認済証・検査済証があり違反建築でないか、境界が確定していて越境がないか、アスベストやPCBといった有害物質の使用状況はどうかといった点は、購入後に発覚すると多額の追加コストや訴訟リスクにつながる可能性があるため、契約前に必ず書面で確認する必要があります。現時点で未確認の項目（レントロール・インスペクション・修繕履歴書類・確認済証・検査済証・境界確定・アスベスト調査・PCB調査・越境確認）については、売買契約締結前に売主・仲介会社へ書面での提示を求めてください。投資家保護の観点からは重要な確認事項が未了ですという評価です。専門家（司法書士・土地家屋調査士・建築士等）による確認も並行して進めることを推奨します。

注意点

• ・レントロールが未確認（または書類の実データ未入力）です。契約前に必ず確認してください。
• ・インスペクションが未確認（または書類の実データ未入力）です。契約前に必ず確認してください。
• ・修繕履歴書類が未確認（または書類の実データ未入力）です。契約前に必ず確認してください。
• ・確認済証が未確認（または書類の実データ未入力）です。契約前に必ず確認してください。
• ・検査済証が未確認（または書類の実データ未入力）です。契約前に必ず確認してください。
• ・境界確定が未確認（または書類の実データ未入力）です。契約前に必ず確認してください。
• ・アスベスト調査が未確認（または書類の実データ未入力）です。契約前に必ず確認してください。
• ・PCB調査が未確認（または書類の実データ未入力）です。契約前に必ず確認してください。
• ・越境確認が未確認（または書類の実データ未入力）です。契約前に必ず確認してください。

追加確認

• ・営業マンへの質問リストを使って、レントロールと修繕履歴の提示を依頼する。
• ・売主への質問リストを使って、売却理由や境界・越境の有無を確認する。
• ・銀行への質問リストを使って、概算の融資可能額と条件を確認する。

根拠データ

• 契約前確認事項 0/9項目が確認済み

  契約前に確認すべき9項目のうち0項目が書類の実データ付きで確認済みです。未確認：レントロール・インスペクション・修繕履歴書類・確認済証・検査済証・境界確定・アスベスト調査・PCB調査・越境確認。

  データソース: 契約前確認事項の確認率　種別: ユーザー入力