「高利回り物件で失敗した」は、本当に利回りのせいなのか

不動産投資の後悔談を読むと、多くが「利回りの高さに惹かれて買ってしまった」という書き出しから始まります。だからこそ「高利回り物件は危ない」という空気が、初心者の間にはできあがっています。

でも、少し立ち止まって考えたいことがあります。その後悔の原因は、本当に「利回りが高かったこと」なのでしょうか。それとも、別の何かだったのでしょうか。

架空のケースで考える

条件を単純化した架空の例です。

Bさんは、表面利回り12％、価格3,500万円の木造アパート（築25年、6戸）を購入しました。自己資金300万円、残りはフルローンに近い形で借入。当初の想定家賃収入は年間420万円でした。

購入から3年後、空室率が想定の10％を大きく超えて30％台になり、さらに給排水管の修繕で200万円の出費が発生。手元のキャッシュフローは赤字に転落し、Bさんは「高利回り物件を選んだのが失敗だった」と振り返っています。

この話だけを聞くと、「やはり高利回り物件は危険」という結論に飛びつきたくなります。ここから、賛成側と反対側、両方の見方を見てみます。

賛成側の見方：高利回りそのものにリスクが織り込まれている

高利回り物件は、多くの場合、次のいずれかの理由で価格が下がっています。

築年数が古く、大規模修繕が近い。エリアの賃貸需要が弱く、空室が埋まりにくい。再建築不可などの法的な制約がある。管理状態が悪く、入居付けに手間がかかる。

つまり、利回りの高さそのものが「この物件には何らかのリスクがある」というシグナルだという考え方です。Bさんのケースでも、築25年という築年数と、修繕履歴が不明だった点は、購入前に確認できたはずのリスクでした。この立場に立てば、「高利回りに惹かれたこと自体が判断ミスだった」という見方は、一定の説得力があります。

反対側の見方：問題は利回りではなく、リスクの検証不足だった

一方で、こう考えることもできます。利回りが高いこと自体は、悪いことではありません。問題は、その利回りの裏にあるリスクを、購入前にどれだけ検証したかです。

Bさんの場合、空室率が想定を大きく超えた原因が、エリアの構造的な賃貸需要の弱さなのか、管理会社の客付け力不足なのか、家賃設定が相場から外れていたのか、購入前には検証されていませんでした。修繕についても、給排水管の状態を事前にインスペクションしていれば、200万円の出費はある程度予測できた可能性があります。

この立場に立てば、「高利回り物件を買ったこと」ではなく、「利回りの裏付けを確認しなかったこと」が本当の原因だった、ということになります。低利回りの物件を買っていたとしても、同じように検証を怠っていれば、別の形で同じ失敗をしていたかもしれません。

どちらの見方にも一理ある

賛成側の「高利回りはリスクのシグナル」という見方も、反対側の「原因は検証不足」という見方も、どちらも間違ってはいません。実務的には、この二つは両立します。

高利回り物件を検討するときほど、その利回りが成立している理由を、価格だけでなく、空室率の実績、修繕履歴、周辺の賃貸需要、管理状態まで含めて確認する必要がある、という結論に落ち着きます。表面利回りだけを見るのは、写真だけで結婚相手を決めるようなものです。高利回りが悪いのではなく、写真だけで決めてしまう判断のプロセスのほうが問題だということです。

満室想定の数字だけでなく、空室や修繕、金利上昇を加味した場合の数字まで確認したい場面では、RE-AIのようなツールで複数のリスクをまとめて見ておく方法もあります。ただし、こうした診断ツールも、最終的な判断を代わりに下してくれるものではなく、確認すべき材料を整理する道具のひとつです。

あなたなら、どう判断しますか

高利回りだけれど、空室率や修繕履歴の情報が少ない物件があるとします。価格の魅力は大きいものの、リスクの検証には時間もお金もかかります。

あなたなら、時間をかけてでもリスクを検証しますか。それとも、利回りの高さそのものを理由に、最初から候補から外しますか。どちらが正解というより、あなた自身の投資方針によって答えが変わるテーマだと思います。よければ、コメントで考えを聞かせてください。

本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、特定の物件の購入や売却を推奨するものではありません。実際の投資判断は、物件条件、融資条件、資産状況などを確認し、必要に応じて不動産、金融、税務、法律の専門家へ相談してください。

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